有的銷售許可證上注明著可銷售范圍，如樓座、樓層、數(shù)量、總共多少

平方米等。為什么會這樣呢？這會對購家購房有何影響？

內、外銷商品房預售（銷售）許可證上的準售建筑面積是房屋土地管理

部門綜合考慮開發(fā)商已支付的土地出讓金情況、房地產(chǎn)是否設置抵押等因

素，對開發(fā)商可預（銷）售多少房產(chǎn)的批準面積。開發(fā)商必須在該許可證批

準的范圍內銷售其開發(fā)的商品房，超過許可證上批準銷售條件的，不能確保

得到房屋土地管理部門的預售登記，購家權益也因而不能得到有效保障。

為有利于房地產(chǎn)開發(fā)的順利進行，推進工程建設的進展，使開發(fā)商先收

到的購房款可以用來繳納其余未交的土地出讓金，有關管理部門在操作上采

取了變通的辦法。即允許部分開發(fā)商先支付40％的土地出讓金，取得臨時的

土地使用證，并在具備其他準許預售條件時允許開發(fā)商預售一定比例的商品

房；剩余商品房待開發(fā)商補齊余下60％土地出讓金后方準予預售。需說明的

是，正式頒發(fā)的國有土地使用證上加蓋北京市人民政府房屋土地管理部門出

讓土地使用證專用印鑒，而臨時國有土地使用證上僅加蓋政府房屋土地管理

部門的印鑒及政府土地管理部門臨時土地使用證專用章。

這樣，銷售范圍與開發(fā)商所繳納的土地出讓金就存在對應關系，在銷售

許可證上便有相應的銷售范圍，如果同時開發(fā)商取得的國有土地使用證是臨

時的證書，那么購家應在購房時了解所購房產(chǎn)是否包含在政府準予銷售的范

圍內，關注內、外銷商品房預售許可證上的準售面積與開發(fā)商已售面積，開

發(fā)商是否超面積銷售等問題。另外，還應關注開發(fā)商是否及時向政府土地部

門補齊余下的土地出讓金，這關系到開發(fā)商是否可以順利取得所開發(fā)商品房

的大產(chǎn)權證，并順利為所有購房人辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)。

因此，購家在核驗開發(fā)商提供的預售（銷售）許可證時應請開發(fā)商詳細

地介紹并認真比較許可證上批準銷售的建筑面積與開發(fā)商實際銷售的建筑面

積，以確保自己購購的商品房在政府房屋土地管理部門批準的范圍內，確保

所簽預售（購賣）契約能夠得到房屋土地管理部門的預售登記，從而使購房

行為得到有效保障。

目前在這方面存在的問題是：由于個別發(fā)展商遲遲不補繳剩余的土地出

讓金，房屋土地管理部門無法為其辦理竣工工程的大房產(chǎn)證，該大房產(chǎn)證又

是購家取得其房產(chǎn)證的前提條件，因此，許多購家面臨入住完工項目多年而

不能取得房產(chǎn)證的窘境。

事物發(fā)展往往是一個矛盾被解決了，又出現(xiàn)新的矛盾有待解決。房地產(chǎn)

市場亦如此?；谶@個問題，有關管理部門已經(jīng)意識到并正在進行探討和調

研，在徹底解決以前，購家尚需采取措施提高自我保護能力。

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