“五證”包括什么？

購房者在購房時，應要求房地產(chǎn)開發(fā)商和銷售商提供齊全的“五證”，這是法律對銷售方的基本要求?！拔遄C”是指“建設用地規(guī)劃許可證”、“建設工程規(guī)劃許可證”、“國有土地使用證”、“建設工程施工許可證”、“商品房銷售(預售)許可證”。其中前兩個證是由市規(guī)劃委員會核發(fā)的，施工許可證是由市建委核發(fā)的，“國有土地使用證”和“商品房銷售（預售）許可證”是由市土地資源和房屋管理局核發(fā)的。目前，這些證件都可以通過網(wǎng)上查詢來辨別真假。另外，對于購期房的購房戶，不僅要看預售許可證證號（并到有關部門核實這個證號），而且要看清這上面所標明的銷售范圍，不在銷售范圍內(nèi)的商品房再好也別購。

■重要指數(shù)

◎建設用地規(guī)劃許可證

重要程度：★★★

“建設用地規(guī)劃許可證”是建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設單位用地的法律憑證。沒有此證的用地單位屬非法用地，房地產(chǎn)商的售房行為也屬非法，不能領取房地產(chǎn)權屬證件。

核發(fā)的目的：確保土地利用符合城市規(guī)劃，維護建設單位按照城市規(guī)劃使用土地的合法權益。

法律后果：按照有關規(guī)定，房地產(chǎn)商即使取得建設用地的批準文件，但如未取得“建設用地規(guī)劃許可證”而占用土地的，其建設用地批準文件無效。

◎建設工程規(guī)劃許可證

重要程度：★★★

“建設工程規(guī)劃許可證”是有關建設工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設單位建設工程的法律憑證，是建設活動中接受監(jiān)督檢查時的法定依據(jù)。沒有此證的建設單位，其工程建筑是違章建筑，不能領取房地產(chǎn)權屬證件。

核發(fā)的目的：確認有關建設活動的合法地位，保證有關建設單位和個人的合法權益。

法律后果：房地產(chǎn)商如未取得“建設工程規(guī)劃許可證”或者違反“建設工程規(guī)劃許可證”的規(guī)定進行開發(fā)建設，嚴重影響城市規(guī)劃的，由城市規(guī)劃行政主管部門責令停止建設，限期拆除或者沒收違法建筑物、構(gòu)筑物及其他設施，對有關責任人員，可由所在單位或者上級主管機關給予行政處分。

◎建設工程施工許可證

重要程度：★★★★

“建設工程施工許可證”是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準文件，是建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據(jù)之一。沒有施工許可證的建設項目均屬違章建筑，不受法律保護。當各種施工條件完備時，建設單位應當按照計劃批準的開工項目向工程所在地縣級以上人民政府建設行政主管部門申請辦理施工許可證，未取得施工許可證的不得擅自開工。

◎國有土地使用證

重要程度：★★★★★

“國有土地使用證”是證明土地使用者(單位或個人)使用國有土地的法律憑證，受法律保護。凡土地登記內(nèi)容發(fā)生變更及土地他項權力設定、變更、注銷的，持證人及有關當事人必須按照有關規(guī)定申請辦理變更土地登記。該證不得用于土地使用權抵押、轉(zhuǎn)讓等，記載的內(nèi)容以土地管理部門土地登記卡登記的內(nèi)容為準。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，由土地使用者申請，經(jīng)調(diào)查審定，準予登記，發(fā)給此證。

◎商品房銷售(預售)許可證

重要程度:★★★★★

“商品房銷售(預售)許可證”是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準文件。如該房屋已建成，還應持有房屋所有權證書。購房者如需調(diào)查房屋的建筑質(zhì)量，還可查驗房地產(chǎn)商的“工程驗收證”。

“五證”中較重要的是“國有土地使用證”和“商品房銷售(預售)許可證”，兩者表明所購房屋屬合法交易范疇?！吧唐贩夸N售(預售)許可證”的預售范圍為本項目可銷售樓盤，購房者務必看清購購樓層是否在預售范圍內(nèi)。

■溫馨提醒 怎樣審看商品房預售證

您購的房子是否合法，關鍵看是否有“商品房銷售(預售)許可證”，一個項目只要有了此證，就說明其他手續(xù)均已齊備。購房人在售樓處看到的一般是“商品房銷售(預售)許可證”的復印件，這里面名堂挺多，您一定要仔細審看原件。

看內(nèi)容：“商品房銷售(預售)許可證”內(nèi)主要標明了證號、售房單位、項目名稱、用途、房屋坐落、銷售范圍、建筑面積、銷售方式、土地使用年限、發(fā)證機關、有效期限等內(nèi)容。

看售房單位：主要摸清現(xiàn)在接觸的售樓單位是否合法的銷售主體。一般售樓機構(gòu)有兩類：一類是開發(fā)商自身的一個下屬部門；一類是開發(fā)商委托的銷售代表。如是后者，應當要求其提供明確的委托書來證明其身份和權限。

看項目名稱：因為一個項目在開發(fā)過程中會有很多名字，起施工號、正式地名，有時出于銷售原因還起個別號，置業(yè)者有必要搞清楚幾個名詞說的是不是一回事。

看用途：這決定了物業(yè)類型。從開發(fā)商角度看，決定了項目土地出讓金按哪類物業(yè)交，土地使用年限如何定。從消費者角度看，直接影響了將來物業(yè)收費標準的允許范圍，如果是普通住宅就不能按公寓收費。

看銷售范圍：這是較核心的問題。一個項目的銷售(預售)許可證既可以按樓座發(fā)，也可以根據(jù)物業(yè)的具體情況按樓層發(fā)，同一項目的不同樓座辦證先后有別，購房者需要留意。

此外，發(fā)證機關及其公章必須清楚，必須是有權機構(gòu)。而且許可證本身的年限也是個需要留心的地方。

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