在樓市價(jià)值回歸時(shí)代，購房者對于房子的價(jià)值判斷標(biāo)準(zhǔn)也在進(jìn)行重新確立，究竟何為好房子，在選擇房源時(shí)要從哪些方面考量？又有哪些地方容易被消費(fèi)者忽略？本期特走訪各大業(yè)內(nèi)專家，為廣大業(yè)主辨識真?zhèn)?，探秘好房子的真諦。
　　【戶型指標(biāo)】

　　戶型是關(guān)乎居住舒適度的較關(guān)鍵要素，幾乎每個(gè)置業(yè)顧問都會宣稱自家樓盤戶型的合理性，在關(guān)注是否朝陽，面積搭配是否合理，干濕區(qū)域是否分離這些基本要素外，購房者要向職業(yè)顧問索取整層戶型圖，以便了解自己想要購購的房屋在整層樓中的位置，比如有的戶型本身很宜居，但其處于電梯處，這樣居住起來不免會有噪音干擾。

　　一個(gè)合理的戶型要求，主臥室要求舒適，面積也應(yīng)相對較大。要求開間較寬，面積不應(yīng)小于12平方米，16平方米較為合適。

　　起居廳和主臥應(yīng)避免互相干擾，相對獨(dú)立。這種戶型往往會多一條內(nèi)廊，有人認(rèn)為此內(nèi)廊是浪費(fèi)了面積。其實(shí)廳臥相連的戶型雖然沒有內(nèi)廊，但廳內(nèi)諸多房門附近不好利用，而且臥室受干擾大，動靜不分。比較而言，廳臥分開，臥室私密性得到保證，廳臥功能互不干擾，能更好地滿足住戶的各種需求。

　　廚衛(wèi)的配置是否科學(xué)合理，能否體現(xiàn)潔污分區(qū)的原則。要注意管道的走向安排是否合理，注意房內(nèi)有無公共干管，如消防管道，上下水公共排管等。較好選擇集中管道外移、各種管道不穿樓板的住房。

　　門窗密閉效果良好，上下樓板及相鄰的分戶墻隔音好，無漏水等施工質(zhì)量問題。

　　不可取的戶型：

　　客廳左右都有通往臥室的門。這樣的客廳毫無獨(dú)立性可言，家人出入臥室都須經(jīng)過客廳，如果有客人在談話，實(shí)在是不方便。

　　廚房布局無流程考慮。廚房的水龍頭與切菜案臺不在同一側(cè)，沒有并聯(lián)，這樣把洗完的菜拿到案板上很不方便，把水淋得滿地都是，有的碎菜還總要掉到地板上。

　　衛(wèi)生間居中，不利于濁氣散發(fā)。廁所居于住宅中部，廚廁相連，不能對外開窗，致使廁所門和排氣窗經(jīng)過廚房等弊病，污染了廚房衛(wèi)生。

　　臥室無私密性。即客人去客廳，頭先要經(jīng)過臥室的門才能到達(dá)，這樣使臥室無私密性可言；另一點(diǎn)，臥室不宜距離鄰居的窗戶太近，近在咫尺，豈不是在別人的監(jiān)視或監(jiān)聽下生活。

　　專家提示：

　　出房率尤為關(guān)鍵

　　優(yōu)聯(lián)集團(tuán)市場研發(fā)部經(jīng)理 魏瑋

　　戶型的合理與否其實(shí)因人而異，這跟家庭成員的組合有著密切關(guān)系，但一個(gè)好的戶型頭先要做到高，如果消費(fèi)者購購90平方米的房子，卻實(shí)得70平方米的住宅，這樣戶型搭配再合理也損失了資金，所以提示消費(fèi)者一定要明確各棟的公用部位和分?jǐn)傉f明，以及參閱天津市房屋面積計(jì)算表。在觀看房型圖時(shí)，消費(fèi)者一定要注意房子的縱墻是否對齊，如不對齊，將浪費(fèi)許多居住面積。

　　【綠化率、建筑密度指標(biāo)】

　　居住環(huán)境有一個(gè)重要的硬性指標(biāo)綠地率，指的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和占居住區(qū)總用地的百分比。

　　值得注意的是：“綠地率”與“綠化覆蓋率”是兩個(gè)不同的概念，綠地不包括陽臺和屋頂綠化，有些開發(fā)商會故意混淆這兩個(gè)概念。由于居住區(qū)綠地在遮陽、防風(fēng)防塵、殺菌消毒等方面起著重要作用，所以有關(guān)規(guī)范規(guī)定：新建居住區(qū)綠地率不應(yīng)低于30%，近郊居住區(qū)綠地率應(yīng)在35%以上。

　　低密度的直接表現(xiàn)就是低“容積率”，對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。容積率較低，建筑密度一般也就較低，發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。一個(gè)良好的低密度居住小區(qū)，多層住宅應(yīng)不超過1.5。

　　專家提示：

　　綠化率高、密度低，才能稱為人居住宅

　　天津信達(dá)行房屋代理銷售有限公司投資顧問總監(jiān)兼研發(fā)部副總 王超

　　綠化率是衡量好房子的重要標(biāo)準(zhǔn)之一，一般是指綠植在整個(gè)小區(qū)面積中的覆蓋比例。但隨著對居住舒適度的追求，單純的依靠綠化覆蓋小區(qū)地表，已經(jīng)不能滿足居住者的要求。對于小區(qū)的綠化率也不再是單純用一個(gè)簡單的百分比來考核。好房子更需要的是合適的搭配綠植、分隔綠化層次、強(qiáng)調(diào)養(yǎng)護(hù)與延長試用期等幾個(gè)方面。形成有特色、有觀賞性的綠化，有層次感，有多重功能性的綠化，便于養(yǎng)護(hù)，觀賞期長的綠化，才是提高新綠化率的途徑，也就是綠化效率。

　　低密度住宅一直是高端住宅的主要載體。低建筑密度往往代表了更大的樓體間距，與更寬敞的坐擁院落，是對土地資源進(jìn)行占有的主要表現(xiàn)。單純的降低容積率并不能實(shí)現(xiàn)好房子，他需要與其他條件相配合。延伸居住空間，擴(kuò)展室外使用地面積，合理布置樓間布局，均衡建筑密度，平衡綠植、建筑、道路之間的關(guān)系，來達(dá)到宜居的效果。

　　【社區(qū)指標(biāo)】

　　目前市場上有不少項(xiàng)目規(guī)模較大，經(jīng)常出現(xiàn)"百萬平米巨獻(xiàn)"這樣的字眼，乍一看去，這確實(shí)能展現(xiàn)開發(fā)商的實(shí)力，但細(xì)想一下，這樣的大規(guī)模樓盤是否宜居？一般大體量的樓盤都會分期銷售，且處于環(huán)城四區(qū)或者四郊五縣內(nèi)，那么一期、二期的住戶將忍受長期小區(qū)配套不足的生活困擾，且由于低處偏遠(yuǎn)，周邊的配套也將乏善可陳。

　　所以一個(gè)社區(qū)的配套是整個(gè)置業(yè)生活中必不可少的組成部分，有的是引進(jìn)了大型超市，有的配套學(xué)校是與名校聯(lián)姻，會所更是功能齊全，吃喝玩樂無所不包，業(yè)主大可以足不出小區(qū)門就能滿足所有生活和休閑娛樂所需。

　　另一方面，社區(qū)內(nèi)部的人性化設(shè)計(jì)可以體現(xiàn)在多個(gè)方面，例如人車分流，保證交通的便捷性、安全性以及減少對居住環(huán)境的影響；商住分區(qū)，娛樂購物影響不到居住的安靜和安全；住宅布局成街區(qū)式，利于形成良好的鄰里關(guān)系；社區(qū)內(nèi)規(guī)劃有大型巴士站、人工湖、學(xué)校等，為生活提供完善的配套。

　　專家提示：

　　中等規(guī)模的社區(qū)較宜居住

　　天津中海興業(yè)房地產(chǎn)公司副總經(jīng)理 郭磊

　　中國很多城市的百萬大盤社區(qū)大多屬于萬丈高樓平地起，在一片荒蕪的土地建造的，根本談不上人文環(huán)境。事實(shí)上，人文環(huán)境也是需要一點(diǎn)點(diǎn)的習(xí)慣、傳統(tǒng)慢慢沉淀下來的，較少需要幾十年的時(shí)間，即便這樣還不一定能形成。而在形成的過程中，還有忍受后續(xù)開工樓盤的干擾。

　　城市中10-20萬規(guī)模的社區(qū)，是一個(gè)城市新陳代謝的自然結(jié)果，沒有破壞城市的機(jī)理、文脈，是較宜居的社區(qū)。

　　需要注意的是，小區(qū)的商業(yè)街區(qū)一定要外置，否則小區(qū)內(nèi)將十分嘈雜。

　　【物業(yè)指標(biāo)】

　　在選擇物業(yè)公司時(shí)，物業(yè)公司往往被消費(fèi)者忽略，其實(shí)這相當(dāng)不明智，因?yàn)槲飿I(yè)公司的好壞直接關(guān)系到房子日后的價(jià)值，且目前由于物業(yè)糾紛引發(fā)的案例也屢見不鮮，所以一個(gè)好的物業(yè)公司尤為重要。

　　一般來說，專業(yè)的物業(yè)公司通常提供兩種服務(wù)：種是基本服務(wù)，也就是大家經(jīng)?？吹降纳鐓^(qū)日常清潔，綠化修剪、安防巡邏，設(shè)備的保養(yǎng)維修等；種是體貼服務(wù)，主要是從業(yè)主角度出發(fā)，利用物業(yè)的資源優(yōu)勢有針對性的為業(yè)主提供的服務(wù)，如上門服務(wù)、家政服務(wù)、金融服務(wù)等等。體貼服務(wù)往往較能影響房屋投資收益的寬度和增幅，即保值和增值的空間。

　　專家提示：

　　好的物管公司會使物業(yè)保值升值

　　天津莊仕伍德物業(yè)顧問有限公司物業(yè)管理部董事 白梅

　　消費(fèi)者在購房之初要看社區(qū)的配套設(shè)施，即公共區(qū)域，因?yàn)槲飿I(yè)管理主要針對的是社區(qū)的公共區(qū)域，為什么兩棟臨街的物業(yè)其售價(jià)會有高低之分，就是因?yàn)槠鋬?nèi)部的配套不同，相對地，其將來的物業(yè)管理費(fèi)用也會較高。

　　消費(fèi)者在選擇物業(yè)時(shí)，要考察物業(yè)管理公司的經(jīng)驗(yàn)與實(shí)力，收費(fèi)是否合理，是否符合規(guī)定。好的物業(yè)管理能使物業(yè)的品質(zhì)保持長久，甚至達(dá)到增值的效果。好的物管會前期深入項(xiàng)目，對項(xiàng)目的購購人群進(jìn)行調(diào)查分析，以量身制定個(gè)性化的服務(wù)，如健身房、寵物醫(yī)院、保姆培訓(xùn)、家居服務(wù)、 服務(wù)等，如果與開發(fā)商協(xié)商未果，物業(yè)也會帶著需求同周邊的服務(wù)單位去談，全力為業(yè)主提供便利的生活。記者張福娜

　　【地段交通指標(biāo)】

　　在眾多的選房要素中，地段和交通是商家頭推的賣點(diǎn)，“名校環(huán)繞，交通四通八達(dá)，驅(qū)車20時(shí)辰即可到達(dá)市”等等廣告語比比皆是，在看房階段，業(yè)主一定要問明情況，該項(xiàng)目的戶口是否屬于其聲稱的各大名校范圍之內(nèi)，另外，驅(qū)車20時(shí)辰恐怕也是在夜間不塞車的情況下，所以，消費(fèi)者一定要進(jìn)行體驗(yàn)式的實(shí)地考察，方能了然于胸。

　　另外，開發(fā)商宣導(dǎo)的回歸市或者享受遠(yuǎn)郊的低密度住宅這等口號，消費(fèi)者也應(yīng)從自身實(shí)際情況出發(fā)，便于生活的地段才是業(yè)主選擇物業(yè)的較佳區(qū)域。選房時(shí)，要確定5公里生活圈，建議就近一頭，或者距離老人近，或者距離夫妻一方工作地近，從或者距離孩子學(xué)校近。在城市的規(guī)劃、發(fā)展角度看，不外乎要沿河流發(fā)展、沿軌道交通發(fā)展、沿機(jī)場路發(fā)展，這些決定了和速度。

　　交通方面，要盡量選擇軌道交通發(fā)達(dá)的片區(qū)，或者距離工作地較近的區(qū)域，否則日后的交通成本，會大的出乎意料！

　專家提示：

　　選地段基于選房子

　　合富輝煌房地產(chǎn)市場及項(xiàng)目研究部總監(jiān) 任炯

　　在地段的選取上，一定要便于生活，而不是純粹考慮地段的稀缺，切勿本末倒置！盡管購房者由于生活習(xí)慣以及工作而導(dǎo)致區(qū)域偏好千差萬別，在方便生活的前提下，以下的地段依然應(yīng)是購房者的頭選。

　　功能核心區(qū)及外延區(qū)：城市主要功能，尤其是產(chǎn)業(yè)功能聚集區(qū)是城市財(cái)富和人才的聚集地，而這正是住房需求的根基。同時(shí)，這些區(qū)域的交通、商業(yè)配套較為齊備，具備良好的生活設(shè)施和人文環(huán)境，具有很高的投資價(jià)值。伴隨著這些區(qū)域住房建設(shè)的飽和，其外延區(qū)域則是拓展的，也值得關(guān)注。

　　軌道交通沿線：軌道交通的

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