“住好房”將取代“有房住”，成為未來十年中國住房發(fā)展主線。

　　過去十年，在快速城鎮(zhèn)化與工業(yè)化浪潮的強力推動下，城鎮(zhèn)住房整體呈現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢。而未來十年，中國樓市發(fā)展背景將悄然發(fā)生深刻的轉(zhuǎn)變。

　　2015年上半年，就在所有人的目光都聚焦資本市場的時候，中國樓市正悄無聲息的告別低迷，穩(wěn)步回暖。這是樓市告別黃金時代后，再次迎來復(fù)蘇。

　　國家統(tǒng)計局較新數(shù)據(jù)顯示，上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資43955億元，同比名義增長4.6%，其中住宅投資增長2.8%。全國商品房銷售面積50264萬平方米，同比增長3.9%，全國商品房銷售額34259億元，同比增長10.0%，其中住宅銷售額增長12.9%。上半年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金58948億元，同比增長0.1%。

　　中國指數(shù)研究院發(fā)布的百城房價數(shù)據(jù)也顯示，6月份中國平均房價環(huán)比上漲0.56%，高于5月份0.45%的環(huán)比漲幅，是2014年1月以來的較高環(huán)比漲幅。在這之前，百城房價剛剛在5月份完成了由跌轉(zhuǎn)漲的過程。

　　而在北上廣深等一線城市，上半年成交面積同比增長48%，深圳還出現(xiàn)局部樓市暴漲現(xiàn)象。中原地產(chǎn)研究更是得出結(jié)論，上半年房地產(chǎn)成交量明顯復(fù)蘇，一二線城市全面上漲。

　　由于房地產(chǎn)市場能“牽一發(fā)而動全身”地影響上下游數(shù)十個行業(yè)的發(fā)展，樓市回暖無疑能為下半年宏觀經(jīng)濟“穩(wěn)增長”護航。

　　目前，中國的優(yōu)質(zhì)住房仍將存在“結(jié)構(gòu)性短缺”。雖然從量的方面看，中國城鎮(zhèn)商品住房已經(jīng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過剩。

　　但從質(zhì)的方面看，很大一部分家庭居住條件仍然較差，狹小公寓、老舊公寓或不成套住宅占存量住房的比重很大。

　　隨著人們收入的增長和對生活品質(zhì)要求的進一步提升，對優(yōu)質(zhì)住房的需求還將穩(wěn)步增長，優(yōu)質(zhì)住房仍然具有一定的稀缺性。

　　“結(jié)構(gòu)性過剩與結(jié)構(gòu)性短缺并存”取代“總量供不應(yīng)求”，成為未來十年中國樓市發(fā)展的大背景。

　　“住好房”將取代“有房住”，成為未來十年中國住房發(fā)展主線。根據(jù)一般的消費規(guī)律，當(dāng)總量短缺問題解決后，對高品質(zhì)的訴求將提升。城鎮(zhèn)居民的住房消費，將由擁有商品住房，轉(zhuǎn)變?yōu)椴粩喔纳片F(xiàn)有居住條件。

　　中國城鎮(zhèn)人均住房面積雖然達到33平方米以上，但多數(shù)人對自身的住房條件難言滿足。緊湊型公寓樓仍是當(dāng)前城鎮(zhèn)住宅存量的主體，多代人共居一戶現(xiàn)象較為普遍，居民改善住房條件的期望仍很迫切。

　　擠住在小房子里的渴求搬入大房子，多代共居的希望能夠獨立居住以減少家庭摩擦，住公寓的期望擁有別墅，住普通社區(qū)的向往住進高端社區(qū)，住在偏遠郊區(qū)的希望能夠就近居住減少通勤時間，在城內(nèi)有房還想要有個更接近自然的度假房產(chǎn)，這些都構(gòu)成了潛在的住房改善需求。

　　需要注意的是，不能將居民改善住房條件的意愿，簡單理解為購購大戶型，將小房子換購成大房子。個性化、人性化、智能化、環(huán)境友好化及內(nèi)部空間的改造優(yōu)化等，都將構(gòu)成住房實質(zhì)性改善的內(nèi)容。

　　居民將小房子換成大房子，有時意味著離城市更加偏遠，且家務(wù)勞動成本大大增加。在家庭小型化的趨勢下，房屋面積增大也不能容納更多的人居住?，F(xiàn)代社會，多代同堂只是一種理想狀態(tài)，實際上摩擦很大難以和諧共居。

　　以日本經(jīng)驗看，在上世紀(jì)九十年代初樓市泡沫破滅以后，戶均住房面積并沒有增加，居民家庭沒有借房價大跌之契機換購大房。人們更傾向于把收入用于住房內(nèi)部空間利用上的改造與優(yōu)化，而不是以小換大。這表明，日本樓市退燒后，住房消費行為變得更為理性。

　　隨著住房發(fā)展背景由“總量供不應(yīng)求”向“結(jié)構(gòu)性過剩與結(jié)構(gòu)性短缺并存”轉(zhuǎn)變，以及住房發(fā)展主線由“有房住”向“住好房”轉(zhuǎn)型，未來十年中國樓市將面臨以下突出問題：

　　一是住房存量的結(jié)構(gòu)性過剩如何消化及鬼城、空城問題。

　　未來十年，中國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將面臨深刻轉(zhuǎn)型，第三產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟總量中的比重將不斷上升，而產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟總量中的比重將趨于下降。

　　由于第三產(chǎn)業(yè)主要集中于一、二線城市，而產(chǎn)業(yè)則是三、四線城市的重要經(jīng)濟支柱，這種產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型實際上指明了未來的城市的人口分布藍圖。

　　未來三四線城市人口總體將持續(xù)外流，而一二線城市人口總體將繼續(xù)保持流入態(tài)勢。

　　三四線城市目前商品住房高庫存及滯銷問題已經(jīng)較為嚴(yán)重，而其未來的人口又呈流出態(tài)勢，住房供給結(jié)構(gòu)性過剩問題必將會更加突出。

　　此外，過去十年，各地方政府通過“高鐵新城”、“金融”、“沿河新區(qū)”等各種題材，遍地開花式地開發(fā)建設(shè)了數(shù)量龐大的新城。

　　這些題材新城，有一些只是為了配合政績或地產(chǎn)炒作需要，通過虛構(gòu)的城市發(fā)展愿景或盲目的樂觀情緒投資建設(shè)起來的，并沒有真實的產(chǎn)業(yè)發(fā)展作為支撐。

　　隨著房地產(chǎn)熱的退潮，其中有部分必將淪為鬼城或空城。

　　二是住宅小區(qū)物業(yè)脫管問題。

　　未來住宅小區(qū)被物業(yè)公司主動“拋棄”的現(xiàn)象將會越來越常見，形成一個重要的社會問題。

　　在過去住房大開發(fā)時代，開發(fā)商為了促進樓盤銷售，往往主動掏錢對旗下樓盤的物業(yè)管理費用進行補貼，從而營造出高端明星樓盤的假象。

　　隨著大開發(fā)時代淡出歷史，部分開發(fā)商退出區(qū)域市場不再賣房，也就無需通過補貼原有樓盤物業(yè)管理來促進新樓盤銷售。失去了開發(fā)商補貼后，小區(qū)原有的物業(yè)管理將難以維持，隨時面臨被物業(yè)脫管的可能。

　　物業(yè)脫管的另一個重要原因是，我國的住宅小區(qū)規(guī)模偏大，五千戶以上的大樓盤也極為常見，這就產(chǎn)生了一個物業(yè)費搭便車問題。部分業(yè)主以各種理由拒交物業(yè)費，從而間接將物業(yè)管理成本轉(zhuǎn)嫁到繳費業(yè)主的身上。

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