每到年末時(shí)分，房地產(chǎn)界的各種說法總是比較多的。去年這個(gè)時(shí)候，仿佛哀鴻遍野，大家都盼望政府能出臺(tái)政策化解房地產(chǎn)的危機(jī)。今年這個(gè)時(shí)候，房地產(chǎn)業(yè)的“供銷兩旺”已經(jīng)成為不爭的事實(shí)，人們又在擔(dān)心政策有變。

　　原因何在？去年底陸續(xù)發(fā)布的從到地方的一系列穩(wěn)定房市政策，如今正處在是否延續(xù)的關(guān)口上。
地產(chǎn)股應(yīng)著或真或假的消息漲漲跌跌，中介公司則利用房地產(chǎn)優(yōu)惠政策快要到期的說法贏得大批急于交易的客戶，開發(fā)商制定明年的土地開發(fā)計(jì)劃和銷售計(jì)劃也正考慮政策的走向。較煩惱的是購房者，購進(jìn)？賣出？還是等等看看？畢竟對(duì)賣家來說，一套房相差十萬元左右的稅費(fèi)不是小數(shù)目。如果政策延續(xù)，就是等到明年，購家只要符合條件，照樣能享受優(yōu)惠利率和頭付二成的購房低門檻。
　　購房者光著急沒有用，必須弄清楚這些政策出臺(tái)的背景和每一條政策的具體時(shí)限。這一輪穩(wěn)定政策的背景是全球金融危機(jī)影響了出口和投資，GDP保八任務(wù)艱巨，以及遭遇房地產(chǎn)較深度的一次調(diào)整。出臺(tái)穩(wěn)定政策是希望作為國民經(jīng)濟(jì)重要支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)，它的回暖和企穩(wěn)能夠同時(shí)拉動(dòng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)向好?？偨Y(jié)各項(xiàng)優(yōu)惠政策，無外乎三個(gè)層面，一是契稅、印花稅和土地增值稅的減免；二是房貸利率和頭付的相關(guān)優(yōu)惠；三是面向開發(fā)商的稅收優(yōu)惠和閑置土地政策的放寬。其中，又以和個(gè)層面的優(yōu)惠政策對(duì)購房者的影響較直接。

　　以上海為例，去年10月和12月出臺(tái)的“滬十四條”和“滬八條”措施規(guī)定，個(gè)人將購購超過兩年的普通住房對(duì)外銷售的，不負(fù)擔(dān)營業(yè)稅(原政策為超過5年)，非普通住房按其轉(zhuǎn)讓收入與購購該住房價(jià)款的差額征收營業(yè)稅。個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用兩年以上、并且是家庭先進(jìn)生活用房取得的所得，不負(fù)擔(dān)個(gè)人所得稅(原政策為超過5年)。購購自住普通住房的，住房公積金貸款較低頭付比例調(diào)整至20%。次購購自住普通住房和為改善居住條件再貸款購購套普通住房的家庭，都能享受頭次貸款購購普通自住房的優(yōu)惠政策。此外，購購90平方米及以下普通住房改善居住條件的按1%稅率征收契稅，免收個(gè)人購購普通住房的住房登記費(fèi)和個(gè)人購賣存量普通住房的住房交易(轉(zhuǎn)讓)手續(xù)費(fèi)?！皽藯l”中對(duì)住房貸款利率還有這樣的表述：對(duì)其他貸款購購套及以上住房的，貸款利率等由商業(yè)銀行在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上按風(fēng)險(xiǎn)合理確定。

　　但是，無論是上海還是其他地方的政策，都是在層面的政策之后配套出臺(tái)的。去年10月22日，央行和財(cái)政部發(fā)布套房貸利率可打七折，套如果是改善型的可以按套利率執(zhí)行。兩家部門都沒有明確該政策到期的期限；對(duì)于印花稅、契稅和營業(yè)稅的優(yōu)惠也沒有明確的期限。去年底，國務(wù)院發(fā)布131號(hào)文，文件中除優(yōu)惠利率按照央行和財(cái)政部的口徑外，還提及套房貸利率由各商業(yè)銀行自控，幅度是7折；提及一年為期的僅僅是營業(yè)稅政策。恰恰是這些沒有指明期限的政策，給各種市場說法留出了很大的空間。

　　筆者以為，穩(wěn)定房市政策已經(jīng)達(dá)到預(yù)期的效果，但是各項(xiàng)政策分別對(duì)于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的拉動(dòng)作用還有待于科學(xué)的評(píng)估和對(duì)后市進(jìn)一步的觀察。目前房地產(chǎn)市場剛剛企穩(wěn)，全國70個(gè)大中城市的房地產(chǎn)價(jià)格和銷售面積的同比從3月份開始由負(fù)轉(zhuǎn)正。宏觀經(jīng)濟(jì)還在進(jìn)一步回暖之中，這個(gè)時(shí)候如果急剎車，取消所有優(yōu)惠政策，勢必造成恐慌情緒，對(duì)市場產(chǎn)生心理振動(dòng)，不利于房市的健康發(fā)展。建議區(qū)別對(duì)待各地房地產(chǎn)市場發(fā)展的不同情形，盡可能保持政策的一致性和延續(xù)性。比如，針對(duì)購房者普遍關(guān)心的利率，不妨定一個(gè)空間，讓商業(yè)銀行根據(jù)自己的資本充足率、利潤需求和市場競爭狀況來調(diào)整。

　　購房者在這個(gè)敏感時(shí)期也不必自亂陣腳，收緊信貸的背后不過是各家銀行完成了今年的貸款任務(wù)或者為了尋求更大的利潤。不妨等等看看，待不久即將召開的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議為宏觀經(jīng)濟(jì)定調(diào)，相信明年初的購房機(jī)會(huì)會(huì)更好。

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