物業(yè)公司本是全體業(yè)主聘請(qǐng)的“管家”，是受業(yè)主的委托,幫助業(yè)主管理小區(qū)、維護(hù)小區(qū)的服務(wù)機(jī)構(gòu)。
但現(xiàn)實(shí)中,很多業(yè)主常常不得不看物業(yè)的“臉色”行事?！段餀?quán)法》對(duì)此作出明確規(guī)定，業(yè)主有權(quán)更換物業(yè)。

　　法規(guī)

　　業(yè)主有權(quán)選擇物業(yè)公司

　　《物權(quán)法》第81條、82條規(guī)定：業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。 對(duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。

　　案例

　　滿意的物業(yè)公司難進(jìn)小區(qū)

　　2004年底，上?！皠?chuàng)世紀(jì)花園 (論壇 新聞)”小區(qū)，通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)選聘以較低分落選的鵬欣物業(yè)公司，以種種理由拒絕移交工作，并采取各種手段阻撓中標(biāo)的物業(yè)公司進(jìn)駐，業(yè)委會(huì)的工作陷入了困境。后在當(dāng)?shù)胤抗懿块T要求下，鵬欣物業(yè)撤離小區(qū)，向業(yè)委會(huì)辦理移交。

　　2005年7月，西安市福安花園業(yè)主委員會(huì)因不滿西安福安花園物業(yè)管理有限責(zé)任公司提供的物業(yè)服務(wù)，經(jīng)業(yè)主大會(huì)討論通過(guò)之后，決定與之解約。并與陜西愛(ài)心物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司簽訂了物業(yè)服務(wù)合同。愛(ài)心物業(yè)進(jìn)入福安花園小區(qū)之后，福安花園業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)人周某于2005年10月8日私自同福安花園物業(yè)簽訂了一份新的物業(yè)服務(wù)合同，并于2005年10月9日向愛(ài)心物業(yè)發(fā)出解約通知書。隨后，福安花園物業(yè)進(jìn)入福安花園小區(qū)，強(qiáng)行接管了該小區(qū)的物業(yè)管理。

　　現(xiàn)象

　　交了物業(yè)費(fèi)卻享受不到服務(wù)

　　家住東門附近的劉小姐來(lái)電反映：“樓道照明燈壞了物業(yè)也不換，屋頂漏水也不管。每次向物業(yè)反映，他們總是敷衍一下，說(shuō)馬上就解決，結(jié)果到頭來(lái)還是什么都沒(méi)做。再去找他們，干脆兩手一攤說(shuō)現(xiàn)在物業(yè)費(fèi)沒(méi)有收齊，沒(méi)有錢?！?

　　與劉小姐有同樣遭遇的還有家住三里庵某小區(qū)的卞先生，就因?yàn)檫@事他和物業(yè)已經(jīng)吵過(guò)好幾次架了。卞先生在電話中非常氣憤地稱：“本來(lái)物業(yè)是我們請(qǐng)來(lái)為小區(qū)做事的，現(xiàn)在反過(guò)來(lái)卻成了我們求物業(yè)為小區(qū)做事，物業(yè)費(fèi)我們從不拖欠，為什么要求就得不到滿足？”

　　問(wèn)題

　　業(yè)主“炒管家”有三大難

　　記者昨日從西安市物業(yè)管理協(xié)會(huì)了解到，西安目前有物業(yè)管理的小區(qū)上千家，專職物業(yè)公司管理的有300多家，而成立業(yè)主委員會(huì)的僅20多家。

　　西安一家知名物業(yè)公司原副總經(jīng)理董浩（化名）昨日透露，小區(qū)業(yè)主想更換物業(yè)公司絕非易事。頭先是業(yè)委會(huì)成立難。一般來(lái)說(shuō)，根據(jù)《陜西省城市居住區(qū)業(yè)主委員會(huì)組建辦法》規(guī)定，居住區(qū)內(nèi)物業(yè)綜合驗(yàn)收合格，且入住業(yè)主達(dá)到百分之五十以上和已出售的公有住宅具備實(shí)施物業(yè)管理?xiàng)l件的，應(yīng)當(dāng)籌備召開(kāi)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，并向所在區(qū)房管部門提出申請(qǐng)。但實(shí)際情況是很少有開(kāi)發(fā)商主動(dòng)鼓勵(lì)成立業(yè)委會(huì)，只有靠熱心業(yè)主站出來(lái)。

　　其次，業(yè)主通過(guò)難。按規(guī)定，小區(qū)要換“管家”，需半數(shù)以上業(yè)主贊成，且這部分業(yè)主購(gòu)購(gòu)的房屋面積也超過(guò)小區(qū)建筑物總面積的半數(shù)。他表示，一些小區(qū)里至少有10%~20%的房子沒(méi)賣出去；一些購(gòu)了不住或常年在外的；還有一些住戶是小區(qū)開(kāi)發(fā)商的關(guān)系戶；另外很多業(yè)主對(duì)成立業(yè)委會(huì)并不關(guān)心。

　　另外，業(yè)委會(huì)運(yùn)作難。根據(jù)規(guī)定，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展工作的經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)，在成立初期，熱心業(yè)主可以提供地方、湊錢，可時(shí)間長(zhǎng)了，業(yè)委會(huì)與業(yè)主，甚至業(yè)委會(huì)內(nèi)部的矛盾就顯現(xiàn)出來(lái)了，缺少正常運(yùn)轉(zhuǎn)的機(jī)制，也就很少考慮具體的業(yè)委會(huì)的存在了。

　　聲音

　　出現(xiàn)矛盾，業(yè)主也有責(zé)任

　　針對(duì)很多業(yè)主聲討物業(yè)公司不作為的現(xiàn)象，西安一家物業(yè)公司負(fù)責(zé)人煥先生表示，小區(qū)出現(xiàn)物業(yè)與業(yè)主之間矛盾緊張的問(wèn)題，責(zé)任不全是物業(yè)的，一部分業(yè)主也有責(zé)任。

　　他舉例說(shuō)，比如，冬天的集中供暖，按照國(guó)家規(guī)定是在統(tǒng)一時(shí)間集中供應(yīng)，但有人覺(jué)得溫度高，又有人覺(jué)得涼，作為物業(yè)公司只能考慮大多數(shù)業(yè)主的意見(jiàn)，這樣，沒(méi)有達(dá)到意愿的業(yè)主就感覺(jué)不爽，就給物業(yè)找茬。再比如，有人只覺(jué)得物業(yè)拿了錢，看不到物業(yè)干了什么事，這也就成了一些業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi)的理由，但這些業(yè)主也不想想，整個(gè)小區(qū)上百號(hào)人吃、喝、拉、撒等，哪一樣不是物業(yè)公司收拾的。

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