退房理由五花八門

上海知名“退房律師”杜躍平表示，當房價進入持續(xù)下跌通道時，各種理由的退房就會集中爆發(fā)。當下不少新盤跌幅達10%以上，下跌較慘的甚至達30%，一些吃虧業(yè)主開始絞盡腦汁打“退房主意”：找房屋質(zhì)量瑕疵的有之，托關(guān)系使貸款辦不下來的有之，寧愿支付違約金的有之，招術(shù)五花八門。專家指出，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，有近十種途徑可導(dǎo)致業(yè)主單方面解除合同，但每個途徑都有嚴格的“前提條件”，真正打贏官司并不容易。

期房退房糾紛比現(xiàn)房多。業(yè)內(nèi)表示，房屋是不動產(chǎn)，權(quán)利轉(zhuǎn)移以產(chǎn)證交付為準，即小產(chǎn)證辦下來后，房屋才算真正交付給業(yè)主。由于期房更容易出現(xiàn)逾期交付、規(guī)劃變更等違約情形，退房糾紛也就比現(xiàn)房多。

業(yè)主“鬧”退房誤區(qū)有三

貸款失敗就能退房？“找找銀行關(guān)系，讓貸款辦不下來，這樣就能不購房了，果真如此嗎？ ”上海中村律師事務(wù)所律師胡勝、蔡晶表示，根據(jù)2005年版上海商品房預(yù)售合同，未獲銀行貸款或獲得貸款少于申請數(shù)額的分三種情況：開發(fā)商原因?qū)е?，購房者原因?qū)е拢请p方原因?qū)е?，情況不同，后果也各不相同。

交違約金就能退房？有業(yè)主認為，交了違約金，就可退房。上海聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所律師王展卻表示，以上看法并不全面。業(yè)主違約后，開發(fā)商有兩種選擇：要求對方支付違約金、解除合同，或要求對方繼續(xù)履行合同。另外，即使選擇解除合同，但約定的違約金如果低于實際損失的話，開發(fā)商可要求業(yè)主補足差額。

尋找質(zhì)量瑕疵退房？一些新盤銷售經(jīng)理表示，尋找質(zhì)量毛病退房，是當下不少業(yè)主的常態(tài)做法。但只有房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，或除此之外的其他質(zhì)量缺陷，經(jīng)開發(fā)商三次修理仍嚴重影響業(yè)主正常居住使用，業(yè)主才有權(quán)單方面解除合同?！暗霈F(xiàn)以上兩種情況的機會都不多。 ”

打官司成功率較低

業(yè)內(nèi)表示，打退房官司需要巨大的時間成本、成本和機會成本，但實際成功率很低。一般來說，格式條款約定相對固定，退房能否成功，主要看雙方的補充約定，比如，前段時間業(yè)主勝訴的大華退房官司，是由于承辦律師抓住了購房合同補充條款的“漏洞”，但當下不少購房合同是在賣方市場時簽訂，開發(fā)商相對強勢，業(yè)主很難在補充約定中找到對開發(fā)商不利的漏洞。

上海聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所律師王展說：“實踐當中，只有逾期交房和逾期辦理產(chǎn)證這兩個訴訟理由，較容易實現(xiàn)退房目的。其余貸款、規(guī)劃、質(zhì)量等訴訟理由，退房成功率很低。 ”

有業(yè)主私下表示，事實上，不少業(yè)主也明白退房官司難打，所以，打官司還不如“鬧一鬧”，給開發(fā)商壓力以獲得一定的補償。這也就不難解釋為何目前退房糾紛很熱鬧，但實際退房官司卻很冷清了。

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