編者按：深圳二手房從3月成交突破上萬(wàn)套的好成績(jī)后，進(jìn)入4月，成交的良好勢(shì)頭仍然能得以延續(xù)。據(jù)國(guó)土局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，從4月8至10日，深圳二手房每日的成交量均在600套以上，其中4月10日成交量高達(dá)798套，為當(dāng)日深圳一手房成交量的3倍以上。二手房的良好成交，使得業(yè)主返價(jià)已經(jīng)成為當(dāng)前市場(chǎng)的一個(gè)熱點(diǎn)現(xiàn)象，業(yè)主反價(jià)，不僅給購(gòu)家、中介帶來(lái)了交易上的麻煩，違約也造成了賠償、傭金追討等各種的矛盾糾紛。專家提醒，部分業(yè)主甚至?xí)页龈鞣N損招，反價(jià)違了約還不用賠償，購(gòu)家們一定提前做好防范。

六大妙招教您減少損失

應(yīng)對(duì)招數(shù)

簽約前

   由于在簽約之前，業(yè)主有隨意反價(jià)的機(jī)會(huì)和權(quán)力，所以對(duì)反價(jià)約束，只能盡快與業(yè)主簽訂合約，并下定金，增加業(yè)主的違約成本較有效。當(dāng)然，在簽約之前也可采用一些實(shí)際的措施，減少對(duì)業(yè)主反價(jià)情緒的助漲。

1.不隨意給定金

   當(dāng)購(gòu)家看中了一套單位，中介往往會(huì)催購(gòu)家下定金，如果購(gòu)家早早下定，業(yè)主往往會(huì)認(rèn)為房子受歡迎而立即反價(jià)。

2.多個(gè)購(gòu)家追價(jià)，就不必參與競(jìng)爭(zhēng)了

   如果喜歡的房子中介說(shuō)有兩個(gè)以上的購(gòu)家一起追價(jià)購(gòu)房，就慎重考慮不參與其中了，畢竟二手樓的選擇很多，不時(shí)還會(huì)有筍盤出現(xiàn)，沒(méi)必死盯著一套單位。

3.多找?guī)准抑薪閱?wèn)價(jià)

   有的房子不一定是業(yè)主隨意反價(jià)，有可能是中介叫高了價(jià)，購(gòu)家可多去幾家中介詢問(wèn)，因?yàn)橥惶讍挝灰矔?huì)在多家中介公司放盤，經(jīng)過(guò)比較后可以選定房?jī)r(jià)較低的一家進(jìn)行交易。

簽約后

   簽約之后，業(yè)主如果找到另外一個(gè)出價(jià)更高的購(gòu)家，那違約的可能性也會(huì)很大，所以阻止違約的方法就是增加違約成本。另外，業(yè)主也會(huì)為反價(jià)違約尋找各種招數(shù)，逼迫購(gòu)家較終答應(yīng)或者沒(méi)有選擇的情況下解約，購(gòu)家也打醒十二分精神。

1.增加定金數(shù)額，約定高違約金。

   張茂榮律師稱，根據(jù)《合同法》規(guī)定，定金較高不能超過(guò)房產(chǎn)交易價(jià)的20%，所以可以盡量提高定金到房?jī)r(jià)的20%，那么只有另外購(gòu)家提價(jià)20%購(gòu)購(gòu)業(yè)主才能有利可圖，這種可能性很小。如果定金不多，也可以約定較高的違約金數(shù)額，雖然《合同法》沒(méi)有規(guī)定違約金的上限，不過(guò)較好不超過(guò)房?jī)r(jià)的30%，太多的話法院一般不予支持。

2.留下業(yè)主不想履約的書(shū)面證明，否則購(gòu)家應(yīng)繼續(xù)履行合同。

   有些業(yè)主反價(jià)想違約，就會(huì)給購(gòu)家打電話或口頭聲明說(shuō)不想賣了，而購(gòu)家也會(huì)疏忽繼續(xù)履行合同約定的程序，例如交頭期款等，一旦超過(guò)約定時(shí)限，業(yè)主就會(huì)反咬一口說(shuō)購(gòu)家違約。所以張茂榮律師建議，在業(yè)主說(shuō)不賣時(shí)，留下業(yè)主書(shū)面聲明，明確不再履約。業(yè)主不愿意給，那購(gòu)家還是如期履行自己義務(wù)，一旦業(yè)主到期不履行，購(gòu)家則可以催告，催告下業(yè)主還是不履行，就可以追究其違約責(zé)任。

3.預(yù)防業(yè)主以各種“正當(dāng)”理由、途徑逼迫購(gòu)家就范。

   張茂榮說(shuō)，業(yè)主反價(jià)想違約，通常也會(huì)尋找一些損招，例如：A業(yè)主會(huì)跟購(gòu)家說(shuō)簽了陰陽(yáng)合同違法，并求以實(shí)際成交價(jià)成交，增加的稅費(fèi)由購(gòu)方承擔(dān)；B業(yè)主以房子的租客有優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)，或是自己虛擬債權(quán)債務(wù)關(guān)系查封房屋，或是提出有共有權(quán)人并不同意；C業(yè)主有可能直接找到另一個(gè)出高價(jià)的購(gòu)家迅速過(guò)戶，一走了之。

   張茂榮建議，遇到上述種情況，盡量不簽陰陽(yáng)合同，如果已經(jīng)簽訂，就應(yīng)補(bǔ)充約定“原登記價(jià)過(guò)戶的應(yīng)繳稅費(fèi)由購(gòu)方承擔(dān)，登記價(jià)與實(shí)際成交價(jià)之間的稅費(fèi)差額由賣方承擔(dān)”。

   遇到種情況，則可以在合同中分別約定“賣方保證租客放棄優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)，如租客拒絕放棄導(dǎo)致本交易無(wú)法進(jìn)行視為賣方違約”、“本合同履行過(guò)程中，如因賣方債權(quán)人主張權(quán)利查封了該物業(yè)導(dǎo)致交易無(wú)法進(jìn)行，視為賣方違約”、“賣方保證共有人同意本合同內(nèi)容，如共有人提出異議導(dǎo)致本交易無(wú)法進(jìn)行視為賣方違約”。至于第三種情況，較好的解決辦法就是把業(yè)主紅本監(jiān)管在中介，那么就算業(yè)主掛失補(bǔ)登記也6個(gè)月的時(shí)間。

記者見(jiàn)地：當(dāng)局者迷專家清勸業(yè)主見(jiàn)好就收

   現(xiàn)在深圳二手市場(chǎng)成交火爆，多個(gè)購(gòu)家爭(zhēng)搶一套房源的現(xiàn)象又再重現(xiàn)，業(yè)主反價(jià)行為也日漸盛行。確實(shí)，經(jīng)過(guò)2008年的洗禮，二手房?jī)r(jià)相對(duì)高峰時(shí)期也有兩三成的回落，現(xiàn)在市場(chǎng)好了不趁機(jī)漲點(diǎn)價(jià)怎么對(duì)得起自己呢？特別是對(duì)于一些投資客而言，頭期已經(jīng)跌破，漲點(diǎn)價(jià)起碼賣房也還能收點(diǎn)錢回來(lái)，何樂(lè)而不為。另一方面，購(gòu)家的追漲態(tài)勢(shì)也讓業(yè)主反價(jià)的信心更足，部分業(yè)主更出現(xiàn)了像開(kāi)發(fā)商一樣的惜售行為———干脆不賣了，放著等著價(jià)格自然上漲，就像自己的房子是股票中的績(jī)優(yōu)股一樣，不怕它不會(huì)漲。

   聽(tīng)中介反映，這種反價(jià)雖然沒(méi)有2007年那么猛，一反是幾萬(wàn)十幾萬(wàn)元，一般業(yè)主都是試探性地漲一點(diǎn)，看購(gòu)家是否能接受。當(dāng)然，也有一些業(yè)主反價(jià)幅度不大，但反價(jià)的頻率很高，上午報(bào)價(jià)還是100萬(wàn)元，下午，甚至一兩個(gè)公里后就會(huì)提價(jià)一兩萬(wàn)元，讓購(gòu)家無(wú)所適從。難道現(xiàn)在業(yè)主反價(jià)就這么強(qiáng)勢(shì)，難道他們就不擔(dān)心房子賣出不出了？依托在市場(chǎng)成交旺盛階段，這種強(qiáng)勢(shì)確實(shí)有強(qiáng)有力的支撐，但問(wèn)題是，這種旺市又能夠持續(xù)多久？另外，賣房子也不是像賣大白菜那樣價(jià)格便宜翻番也會(huì)有人來(lái)購(gòu)，在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不明朗的情況下，購(gòu)房者更多會(huì)看購(gòu)房的成本以及未來(lái)的供款能力。這些都需業(yè)主反價(jià)時(shí)考慮，畢竟反價(jià)后的價(jià)格并不是市場(chǎng)價(jià)，能賣出去的才是真正的市場(chǎng)價(jià)。

   當(dāng)局者迷，也許看看一二手市場(chǎng)的整體現(xiàn)狀可能會(huì)有所啟發(fā)：從一手房看，開(kāi)發(fā)商普遍不看好下半年的經(jīng)濟(jì)走勢(shì)，并制定了在上半年趕緊出貨的策略，價(jià)格也走平價(jià)實(shí)惠路線。至于二手房，各家中介老總的看法也相當(dāng)一致：目前這波剛性需求，估計(jì)到5、6月份就會(huì)消化完，而后續(xù)的消費(fèi)力受到經(jīng)濟(jì)調(diào)整的影響很難跟上，所以下半年成交走勢(shì)并不樂(lè)觀，這從各大中介并沒(méi)有乘勢(shì)擴(kuò)大規(guī)模就可見(jiàn)一斑。無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是中介，都在2007年高峰期上了沉痛的一課，兩年快過(guò)去了，他們已經(jīng)吸取了教訓(xùn)，對(duì)待旺市也更為冷靜和理性。作為二手業(yè)主，難道之前的陣痛經(jīng)歷已經(jīng)拋諸腦后了？業(yè)主需理性看到市場(chǎng)的現(xiàn)狀與走勢(shì)，并做到理性反價(jià)。

業(yè)主一個(gè)價(jià)，購(gòu)家不用太執(zhí)著

   深圳目前二手市場(chǎng)成交旺盛，3月份就達(dá)到了1.1萬(wàn)套的高峰，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)2007年3月的7183套，這就讓許多業(yè)主看到了漲價(jià)的希望和信心。據(jù)美聯(lián)物業(yè)羅湖區(qū)總監(jiān)袁新有介紹，雖然市場(chǎng)成交較旺，但業(yè)主反價(jià)并沒(méi)有像2007年時(shí)一個(gè)星期就漲10%那么“離譜”，價(jià)格是從2009年1月開(kāi)始才緩緩上漲，到了3月份增長(zhǎng)較快，累計(jì)平均漲幅10%-15%.

   不過(guò)這樣的反價(jià)已讓中介很痛苦，畢竟找到一個(gè)有誠(chéng)意的購(gòu)家并不容易。一旦遇到業(yè)主反價(jià)，購(gòu)家不能接受時(shí)談判就很快陷入僵局，中介人員也就被迫找多幾個(gè)購(gòu)家以作后備。而對(duì)于購(gòu)家來(lái)說(shuō)，業(yè)主的連番反價(jià)很難接受，甚至有點(diǎn)憤怒。劉小姐前兩天想購(gòu)一個(gè)京基東方華都的一房，業(yè)主當(dāng)時(shí)報(bào)價(jià)是51萬(wàn)元，但天就漲到了52萬(wàn)元，劉小姐也同意了，但第三天業(yè)主又改口為53萬(wàn)元，這樣一個(gè)價(jià)實(shí)在讓她感到難受。

   為了防止業(yè)主提價(jià)盡快成交，中介拋出了墊付定金、減少傭金的措施，購(gòu)家為求心頭好也會(huì)無(wú)奈追價(jià)購(gòu)購(gòu)，但業(yè)主看到看房客眾多，反價(jià)依然是毫不猶豫的舉動(dòng)。

案例回顧：

案例1

   怕反價(jià)中介墊定金，險(xiǎn)些被迫成購(gòu)家

   “快借我兩萬(wàn)元吧！”2月中旬，中介經(jīng)紀(jì)人朱先生緊張地向同事求助，接著他又打電話跟專業(yè)提出了相同的請(qǐng)求。同事、專業(yè)都覺(jué)得非常奇怪，為什么朱先生會(huì)這樣急需錢周轉(zhuǎn)，難道是借了高利貸還是賭錢賭輸了還錢？

   仔細(xì)詢問(wèn)后才知道，原來(lái)朱先生在2月初替一購(gòu)家墊了2萬(wàn)元定金購(gòu)下房子，而購(gòu)家忽然決定不購(gòu)了，為了不違約，朱先生無(wú)奈之下只能湊錢自己購(gòu)下?；貞浧鹳?gòu)下房子當(dāng)初，他也責(zé)怪自己太不小心了。“當(dāng)時(shí)我看到和平廣場(chǎng)一套84平方米的三房，只83萬(wàn)元，單價(jià)只9000多元/平方米，這相對(duì)于市價(jià)在1萬(wàn)元/平方米以上劃算很多。而購(gòu)家是一個(gè)在我手上成交很多房產(chǎn)的投資客，當(dāng)時(shí)他在外地，電話聯(lián)系后他覺(jué)得可以購(gòu)下，只不過(guò)我先把定金墊一下。”一方面已得到購(gòu)家的口頭肯定，另一方面朱先生也考慮到防止業(yè)主反價(jià)的可能，他趕緊下定金2萬(wàn)元把房子確定下來(lái)，并讓業(yè)主單方簽了合同，只等待購(gòu)家回來(lái)后再簽字就可完成交易。

   但讓他意外的是，簽完合同過(guò)了兩天，購(gòu)家竟然打電話過(guò)來(lái)說(shuō)不了，這可讓朱先生炸了鍋。明明是口頭上說(shuō)好了，且又是這么多年的合作伙伴，怎么能說(shuō)不就不呢？不過(guò)購(gòu)家堅(jiān)持，朱先生也無(wú)可奈何。他只能四處借錢籌頭期款購(gòu)下房子，才能保證當(dāng)初的2萬(wàn)元定金不被沒(méi)收。幸運(yùn)的是，在購(gòu)家回來(lái)后，經(jīng)過(guò)朱先生的再三勸說(shuō)，那位購(gòu)家終于愿意購(gòu)下房子，他才逃脫了成為“購(gòu)家”的厄運(yùn)。

案例2

業(yè)主反價(jià)，購(gòu)家沒(méi)經(jīng)驗(yàn)倒成了違約方

   3月28日，是購(gòu)家何小姐過(guò)來(lái)交頭期款的日子，她卻沒(méi)來(lái)。中介覺(jué)得非常奇怪，因?yàn)橹耙恢庇刑嵝阉?，她也說(shuō)就會(huì)來(lái)交錢。更奇怪的是，天，之前說(shuō)反價(jià)不賣了的業(yè)主卻來(lái)了，問(wèn)購(gòu)家是否沒(méi)交頭期，認(rèn)定購(gòu)家已違約就沒(méi)收定金。這到底是怎么回事？

   話說(shuō)3月初，何小姐通過(guò)中介購(gòu)下了洪湖花園一套80多平方米、總價(jià)65萬(wàn)元的房子。當(dāng)時(shí)給了定金2萬(wàn)元放在中介監(jiān)管，而合同約定是在3月28日交頭期款。簽完合同后，業(yè)主就給電話何小姐，說(shuō)他反價(jià)不賣了，何小姐就一直以為是業(yè)主違約了，賠雙倍定金。

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