議價空間增大，購房者辨別實價和虛價

　　隨著新政的陸續(xù)頒布和執(zhí)行，二手房市場出現(xiàn)了房源放量，購方觀望，購房者在議價方面也帶來更多機會。 例如，當賣方市場強勢時，賣方心理承受的較低成交價位在200萬元，由于購方追漲，較后的成交價格在210萬，此時我們認為200萬就是實價；而如今掛牌價格依然是200萬，可是賣方的心理承受價位在190萬左右，我們認為這時的200萬就是虛價，基于以上背景，“鏈家地產(chǎn)”市場研究部建議“五一”意向購房的消費者，認真辨別實價和虛價，充分利用議價空間。　

　　區(qū)域業(yè)主預期差異較大，購房者多比較再選擇

　　雖然北京整體的房價已經(jīng)有所松動，可是不同區(qū)域業(yè)主的預期也有很大差別。例如在馬家堡、清河、西三旗等地購房人群70%左右選擇按揭，目前信貸緊縮，中行(601988,股吧)又宣布將存量房貸款利率上調(diào)到0.85 倍基準利率，“鏈家地產(chǎn)”為購房者算了筆帳，沒有調(diào)整前按揭部分為100萬，以貸20年計，每月需還6143.38元，調(diào)整后為6626.66元，每月增長483.28元，加大了按揭購房者的成本，很多業(yè)主預期未來政策更加嚴厲，降價拋售的心理較多；與之形成對比的，例如亦莊，隨著亦莊**試運營腳步的臨近，亦莊部分業(yè)主預期**開通后二手房價還有很大的上升空間，尤其是一些配套設施完善的新樓盤，所以部分業(yè)主逆市捂盤，計劃**開通后漲價出售。

　　選擇合適時機購房

　　據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場研究部調(diào)查，在今年2、3月份房價飛漲的時候，基本上是房源供不應求，購房者可供選擇的余地并不多，可是目前隨著房源的放量，購房者選擇的空間大大增加。“鏈家地產(chǎn)”市場研究部認為如果在選房期間遇到滿足自己求的房源，也不可盲目觀望，因為目前的剛性需求還很大，房價的下跌會在一個合理的幅度之內(nèi)。

　　“鏈家地產(chǎn)”提醒各位消費者：

　　慎用公積金貸款

　　目前，由于商貸利率提高，有些購房者轉(zhuǎn)而進行公積金貸款，“鏈家地產(chǎn)”市場研究部提醒各位消費者 ，根據(jù)相關規(guī)定，公積金貸款總額不得高于借款人公積金賬戶儲存余額的15-20倍所確定的貸款限額，按照北京目前公積金貸款的有關政策規(guī)定，公積金貸款的較高額度為80萬元，所以一旦不符合公積金貸款的條件再選擇商貸，會給購房者帶來額外成本的增加。

　　切勿急于違約

　　據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場研究部調(diào)查，有些已經(jīng)簽訂合同的購房者由于看到目前房價有所松動，有違約的意向，想等到房價下行的時候再購置房產(chǎn)。“鏈家地產(chǎn)”市場研究部提醒這部分購房者，不盲目跟風，切忌急于違約。，單方違約需用定金或頭付充當違約金。目前北京整體房價下降不多，有時房價下降的幅度甚至不能彌補定金或頭付的損失。，在房市火爆時，由于需求的支撐價格同質(zhì)化明顯，不管是新房子還是舊房子，戶型好還是不好，價格差別不大?？墒悄壳皟r格更加合理化，老房子，戶型差的房子價格跌的幅度較大，新房子、戶型好、品質(zhì)好、社區(qū)成熟、配套完善的房子抗跌性很強。所以購房者此時不急于違約，因為房價下行時期，房屋的品質(zhì)凸現(xiàn)，品質(zhì)越好的房子抗跌性越強。

　　房價不會一直下跌，購房者需看準時機置業(yè)

　　“鏈家地產(chǎn)”市場研究部認為08年政策頻出時，成交量銳減，可是到了09年由于累積性需求、提前置業(yè)購房需求，使得市場上供需比不斷拉大，“一房難求” 的火爆場面又刺激下一輪的需求提前入市，所以“鏈家地產(chǎn)”市場研究部提醒各位購房者，特別是自住型需求的購房者切勿盲目揣測房價的跌幅，如果購房成本在預期之內(nèi)，就應該停止觀望，勿錯過了購房時機。

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