房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有那些成本構(gòu)成

一、土地開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成

1、土地征用及拆遷費(fèi) 新區(qū)開(kāi)發(fā)含對(duì)土地所有者的安置資、樹(shù)木青苗補(bǔ)償費(fèi)、土地附加物補(bǔ)償費(fèi)、土地補(bǔ)償費(fèi)及遷墳、魚塘。養(yǎng)殖場(chǎng)的拆遷賠償費(fèi)等。舊城區(qū)開(kāi)發(fā)含動(dòng)遷戶臨時(shí)安置的安置費(fèi)、自行安置的補(bǔ)助費(fèi)、私房征購(gòu)費(fèi)等。
2、土地購(gòu)置費(fèi) 雙方在土地交易中發(fā)生的價(jià)款。
3、出讓金 國(guó)家收取的款項(xiàng)。包括市國(guó)土資源局收取的和國(guó)家收取的兩部分。
4、七通一平費(fèi) 指開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的市政工程建設(shè)費(fèi)，包括開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的供水、供電、排洪、排污、供氣、通訊及道路建設(shè)費(fèi)用，這些費(fèi)用按開(kāi)發(fā)單位價(jià)目成本總額包括以下幾種，歸集并計(jì)算出單項(xiàng)總造價(jià)后，按土地開(kāi)發(fā)受益面積平攤到土地開(kāi)發(fā)成本中去。

① 場(chǎng)地平整
② 勘察設(shè)計(jì)
③ 臨時(shí)設(shè)施
④ 樁基工程
⑤ 土建安裝
⑥ 管理費(fèi) 七通一平費(fèi)用單獨(dú)施工、計(jì)算時(shí)計(jì)入。
⑦ 利息 七通一平費(fèi)用單獨(dú)施工、計(jì)算時(shí)計(jì)入。

5、耕地占用稅
6、耕地開(kāi)墾費(fèi)
7、征地管理費(fèi) 指為組織與管理土地開(kāi)發(fā)工程而支付的各種費(fèi)用。包括管理人員工資、生產(chǎn)工人輔助工資、工資附加費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、職工教育費(fèi)、固定資產(chǎn)使用費(fèi)、檢驗(yàn)試驗(yàn)費(fèi)、勞保技安費(fèi)等。
8、占耕地教育附加費(fèi)
9、新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)
10、南水北調(diào)費(fèi)
11、新菜田開(kāi)發(fā)基金
12、出讓金業(yè)務(wù)費(fèi)
13、契稅
14、利息 目前國(guó)內(nèi)外銀行提供貸款均是以復(fù)利法計(jì)算利息的。所以開(kāi)發(fā)工程的貸款利息，應(yīng)以復(fù)利計(jì)息計(jì)人成本。

二、建筑及安裝工程費(fèi)

1、建筑及安裝工程費(fèi) 指新建全部建筑物、構(gòu)筑物的施工及設(shè)備購(gòu)置費(fèi)用。主要包括：
① 人工費(fèi) 直接從事建筑安裝工程施工的工人和在現(xiàn)場(chǎng)為建筑安裝工程施工操作服務(wù)的輔助工人的基本工資。
② 材料費(fèi) 工程施工所耗用的并構(gòu)成工程實(shí)體的主要材料、其它材料、結(jié)構(gòu)物及零件的成本，以及周轉(zhuǎn)材料的攤銷費(fèi)。
③ 機(jī)械使用費(fèi) 工程施工過(guò)程中使用的機(jī)械動(dòng)力設(shè)備發(fā)生的費(fèi)用。包括折舊費(fèi)、大修費(fèi)、附屬工具費(fèi)。動(dòng)力及燃料費(fèi)等。
④ 施工管理費(fèi) 為組織和管理工程施工和為施工服務(wù)而支付的各種費(fèi)用。主要包括：
- 工作人員工資
- 工資附加費(fèi)
- 辦公費(fèi)
- 差旅費(fèi)
- 檢驗(yàn)試驗(yàn)費(fèi)
⑤ 設(shè)備購(gòu)置及安裝費(fèi) 包括各種設(shè)備的購(gòu)置及安裝費(fèi)。
- 供熱及換熱站
- 供電設(shè)備、安裝（外接及配電室、配電箱費(fèi)用）
- 電梯
2、小區(qū)內(nèi)公共服務(wù)及建設(shè)費(fèi) 指按規(guī)劃要求興建
① 中小學(xué)校、幼兒園
② 健身設(shè)施或用房
③ 醫(yī)院
④ 派出所
⑤ 環(huán)境衛(wèi)生用房
⑥ 物業(yè)管理用房（保安監(jiān)控室）
⑦ 居委會(huì)
⑧ 商店
⑨ 停車場(chǎng)（洗車場(chǎng)）
⑩ 其他服務(wù)設(shè)施
3、小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施配套工程建設(shè)費(fèi) （單指工程施工費(fèi)用）
① 道路 停車場(chǎng) 地面硬化 圍墻
② 排水、排污管道
③ 供水管道、二次加壓
④ 監(jiān)控系統(tǒng)
⑤ 供電線路、路燈
⑥ 寬帶及機(jī)房
⑦ 有線電視
⑧ 通訊線路
⑨ 供熱管道及換熱站
⑩ 園林、綠化

三、基礎(chǔ)工程費(fèi)
（主體工程基礎(chǔ)費(fèi)用）

四、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)

1、渣土費(fèi)
2、人防費(fèi)
3、中學(xué)增建費(fèi)
4、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)
5、舊城改造費(fèi)
6、公建地費(fèi)
7、墻改費(fèi)
8、便道占用費(fèi)
9、環(huán)境保護(hù)監(jiān)察費(fèi)
10、城市綠化費(fèi)

五、前后期費(fèi)用

1、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)
2、監(jiān)理費(fèi)
3、招標(biāo)費(fèi)
4、質(zhì)檢費(fèi)
5、測(cè)量、放線費(fèi)
6、價(jià)格評(píng)估費(fèi)
7、綜合開(kāi)發(fā)管理費(fèi)
8、房屋所有權(quán)登記費(fèi)
9、房屋所有權(quán)登記工本費(fèi)
10、物業(yè)前期費(fèi)
11、散裝水泥限袋費(fèi)
12、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)
13、工程造價(jià)管理費(fèi)
14、安全監(jiān)督費(fèi)
15、勞動(dòng)定額測(cè)定費(fèi)
16、外省承包工程管理費(fèi)
17、施工圖紙審查費(fèi)
18、預(yù)算費(fèi)
19、施工噪音管理費(fèi)
20、專家評(píng)審費(fèi)

六、預(yù)備費(fèi)

1、熱力補(bǔ)貼費(fèi)
2、供暖
3、煤氣集資
4、煤氣施工
5、供電
6、供水外接
7、排污費(fèi)

七、經(jīng)營(yíng)管理費(fèi) 企業(yè)運(yùn)行項(xiàng)目管理過(guò)程中所發(fā)生的費(fèi)用。

1、監(jiān)察審計(jì)費(fèi)
2、資質(zhì)年審費(fèi)
3、營(yíng)業(yè)執(zhí)照年審費(fèi)
4、治安費(fèi)
5、衛(wèi)生費(fèi)
6、行業(yè)管理部門培訓(xùn)費(fèi)
7、城市交通集資費(fèi)
8、報(bào)刊費(fèi)
9、街道管理費(fèi)
10、計(jì)劃生育管理費(fèi)
11、社會(huì)統(tǒng)籌
12、教育基金

八、貸款利息 項(xiàng)目貸款或投資款項(xiàng)的計(jì)息，各銀行是以復(fù)利計(jì)息的。

九、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)

十、銷售、廣告費(fèi)

1、銷售提成費(fèi)用
2、廣告費(fèi)
3、銷售營(yíng)業(yè)稅

十一、各種稅費(fèi)
國(guó)家和地方政府征收的投資方向調(diào)節(jié)稅、工商統(tǒng)一稅、企業(yè)所得稅、印花稅等。

十二、總投資額

十三、利潤(rùn)額

八、貸款利息 項(xiàng)目貸款或投資款項(xiàng)的計(jì)息，各銀行是以復(fù)利計(jì)息的。

九、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)

十、銷售、廣告費(fèi)

1、銷售提成費(fèi)用
2、廣告費(fèi)
3、銷售營(yíng)業(yè)稅

十一、各種稅費(fèi)
國(guó)家和地方政府征收的投資方向調(diào)節(jié)稅、工商統(tǒng)一稅、企業(yè)所得稅、印花稅等。

十二、總投資額

十三、利潤(rùn)額

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛(ài)的人一起享受海島陽(yáng)光！