較近，中國老百姓知道了一個(gè)頗感另類的新名詞——“稅負(fù)痛苦指數(shù)”。這一源自近期美國財(cái)經(jīng)雜志《福布斯》發(fā)表的2005年度全球“稅負(fù)痛苦指數(shù)”稱，中國內(nèi)地的“稅負(fù)痛苦指數(shù)”位居，僅次于居民享有慷慨社會(huì)福利制度的法國之后。結(jié)果，圍繞中國內(nèi)地的“稅負(fù)痛苦指數(shù)”到底是高是低的問題，在財(cái)經(jīng)界掀起了一場大爭論。盡管普通老百姓對稅負(fù)痛苦指數(shù)的內(nèi)涵并不十分了解，但不少人認(rèn)為在現(xiàn)實(shí)生活中實(shí)實(shí)在在地感受到了稅負(fù)的沉重。那么，住房消費(fèi)作為城市居民宗且昂貴的消費(fèi)，人們對附加在其中的稅負(fù)感受如何呢？

房價(jià)中含有多少稅

自從房產(chǎn)新政實(shí)施以來，城市老百姓都知道，政府正運(yùn)用稅收手段來調(diào)控市場與房價(jià)。今年6月1日以后，中國大陸各大城市有關(guān)房地產(chǎn)新增的稅種有營業(yè)稅，稅率調(diào)整的有契稅，一些城市正在恢復(fù)征收的有房屋交易個(gè)人所得稅。這些在房屋交易流通環(huán)節(jié)征收的稅種，像一把利刃捅在房地產(chǎn)泡沫上，但刀鋒所及難免讓一些購房者也感到了痛。當(dāng)北京、南京、杭州宣布要恢復(fù)征收房屋購賣個(gè)人所得稅后，立刻引起市場的反應(yīng)。在北京，二手房市場處于完全的賣方市場，所以賣家將這筆稅錢轉(zhuǎn)嫁到購家頭上沒商量，這讓那些購不起新房原本打算購二手房的人多少感到住房消費(fèi)有些力不從心了。雖然這些稅種對二手房購賣交易還是“區(qū)別對待”的(對普通住宅及溢價(jià)不是很多的二手房交易可享受稅收優(yōu)惠)，但一些打算購二手房的人還是感到了“痛”，因?yàn)樗麄儗?shí)實(shí)在在地要為因稅收因素而上漲了的房價(jià)“埋單”。然而，人們也許不太清楚的是，其實(shí)在你所購購的新商品房中，所包含的稅費(fèi)也不少。

一般來說，目前國內(nèi)住宅成本構(gòu)成中，建筑成本只占30－40％，地價(jià)、稅費(fèi)及開發(fā)商利潤占到60－70％左右。如果按目前開發(fā)商平均利潤率15％—20％測算，那么刨除這部分，房價(jià)構(gòu)成中稅負(fù)比重至少應(yīng)在35％—40％左右。

從房地產(chǎn)稅種構(gòu)成看，不算開發(fā)企業(yè)必須交納的營業(yè)稅、所得稅、教育稅、城市建設(shè)稅等等，目前我國直接將房地產(chǎn)作為征稅對象的共有6個(gè)稅種，包括土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和契稅。如果加上房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營所繳納的全部稅種來看，還包括5個(gè)稅種和1個(gè)附加。

如果僅從現(xiàn)在所征收的房地產(chǎn)稅來看，總的稅負(fù)并不十分重。但實(shí)際上人們購房中所承擔(dān)的有三部分內(nèi)容，即，租、稅、費(fèi)。租，主要是土地出讓金；與房地產(chǎn)有關(guān)的稅主要有:房產(chǎn)稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、教育附加稅和固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅；至于“費(fèi)”可以說與房地產(chǎn)相關(guān)的收費(fèi)名目繁多，雖各地差異較大，但一般而言收費(fèi)項(xiàng)目大都有數(shù)十種之多，有的地方甚至超過百種，如市政配套費(fèi)、人防建設(shè)費(fèi)、抗震費(fèi)、防洪費(fèi)、環(huán)保費(fèi)、綠化費(fèi)、商業(yè)網(wǎng)園林建設(shè)費(fèi)、立項(xiàng)管理費(fèi)、拆遷管理費(fèi)、開發(fā)管理費(fèi)、征地手續(xù)費(fèi)……不一而足。房地產(chǎn)收費(fèi)的本質(zhì)是政府有關(guān)部門向土地使用者和房屋所有者因提供服務(wù)收取的直接性補(bǔ)償，不具有房地產(chǎn)稅收強(qiáng)制、無償、固定的特征。但從廣義上講，無論我們對行政事業(yè)收費(fèi)作何解釋，對納稅人而言，都是一種負(fù)擔(dān)。說穿了，費(fèi)與稅并沒有什么本質(zhì)的區(qū)別，費(fèi)與稅的不同僅在于各自立法級別的高低不同。由于收費(fèi)是進(jìn)入地方財(cái)政的預(yù)算外資金，因此也成為政府各部門著力拼搶和爭食的蛋糕，收費(fèi)種類越來越多就不足為奇了。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，房地產(chǎn)收費(fèi)體系比較混亂，存在重復(fù)收費(fèi)、計(jì)征不規(guī)范現(xiàn)象。如開發(fā)企業(yè)繳納了土地出讓金，還要繳納市政建設(shè)配套費(fèi)、單向性配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，有的地方還要以實(shí)物的形式向有關(guān)部門提供居委會(huì)、派出所、中小學(xué)樓房，類似的配套設(shè)施費(fèi)用往往占繳納總費(fèi)的70％—80％。此外還有，征地費(fèi)與土地使用費(fèi)重疊；對土地轉(zhuǎn)讓收益重復(fù)計(jì)征等等。就開發(fā)商而言，獲取利益是企業(yè)的先進(jìn)目標(biāo)，面對如此重的負(fù)擔(dān)，開發(fā)商的作法是將這一切轉(zhuǎn)化到房價(jià)里。因此，目前消費(fèi)者入住新房后雖然除物業(yè)費(fèi)、采暖費(fèi)外不再交納其它的稅費(fèi)，而實(shí)際上政府收取的各種稅費(fèi)早已包含在房價(jià)中了。且不說目前消費(fèi)者所承擔(dān)的高房價(jià)背后有多少稅費(fèi)負(fù)擔(dān)純屬不合理的成分，僅就現(xiàn)在的稅費(fèi)制定機(jī)制而言，如果不進(jìn)行改革，地方政府各部門出于種種利益的考慮，或繼續(xù)增加收費(fèi)種類，或可以隨時(shí)調(diào)整收費(fèi)比例而毫無制約，那房價(jià)豈有不漲之理？難怪有一位購房者在了解了房價(jià)構(gòu)成后感嘆說，我購的房子除了屋頂墻壁，中間全是稅。

消費(fèi)者能否感到“稅痛”？

有數(shù)據(jù)顯示，我國從1994年新稅制改革以來，每年稅收收入都超常增長，2004年更是實(shí)現(xiàn)了“新的歷史跨越”，一下子增收5000多個(gè)億。今年前5個(gè)月，全國財(cái)政收入完成13541億元，同比增加13.1％。這不僅大大高于GDP的增長，而且也比居民個(gè)人收入增長要快。去年8月初，國家審計(jì)署核查了2002年和2003年國家部委、31個(gè)省(區(qū))、直轄市的行政經(jīng)費(fèi)、稅收等違規(guī)情況，共審計(jì)出違規(guī)資金2.252萬億元。其中挪用、侵吞國土開發(fā)資金和稅收4500億元；挪用地方稅收2850億元；挪用基建開發(fā)、水利農(nóng)業(yè)、環(huán)保、衛(wèi)生、教育開支經(jīng)費(fèi)2450億元……。有專家分析，這些現(xiàn)象的存在，會(huì)誘發(fā)納稅人的“稅痛”之感。

上個(gè)世紀(jì)80年代實(shí)行分稅制改革以后，地方政府在稅收上相應(yīng)地有了自己的利益。分稅制一方面賦予了地方政府發(fā)展經(jīng)濟(jì)的激勵(lì)性動(dòng)力，另一方面也賦予了地方與政府博弈的力量。一些地方政府低價(jià)征地，轉(zhuǎn)手高價(jià)出讓，賣地越多，財(cái)政收入越多；價(jià)格越高，政府收益越大，“政績”也就越突出。在很多地方，房地產(chǎn)成為地方經(jīng)濟(jì)的支柱，房地產(chǎn)稅和與之相關(guān)的建筑業(yè)稅收成為地方稅源。而這還不算賣地的收入，賣地的土地出讓金有的地方甚至占財(cái)政收入的一半。面對這一巨大誘惑，有的地方政府甚至唆使開發(fā)商哄抬地價(jià)。一些政府官員認(rèn)為房價(jià)高是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的標(biāo)志，與其它城市攀比。少建甚至不建經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房，熱衷批建高端房屋，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)不合理，老百姓要購的房子，開發(fā)商和政府不愿意蓋，因?yàn)槔麧櫬屎投愂丈?；而開發(fā)商愿意蓋的房子，老百姓購不起，造成房價(jià)人為上漲。因此，有專家認(rèn)為，要抑制房價(jià)，頭先應(yīng)該規(guī)范地方政府行為。

那么，普通百姓在個(gè)人住房消費(fèi)過程中，會(huì)否感受到隱隱的“稅痛”之感呢？客觀地說，一般人對房價(jià)構(gòu)成中稅費(fèi)所占的比重并不清楚，所以對“痛”感來自何處可能說不上所以然。只是覺得城市地少人多，加上開發(fā)商太黑，所以房價(jià)就高。普通百姓家庭即使踮起腳來要圓一個(gè)住房夢也是遙不可及。

上個(gè)月，北京曝出數(shù)千人晝夜排隊(duì)認(rèn)購經(jīng)濟(jì)適用房的新聞。人們之所以非得要購經(jīng)濟(jì)適用房，就是因?yàn)樗壬唐贩康膬r(jià)格要低。而經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格之所以低，是因?yàn)檎疁p免了21項(xiàng)房地產(chǎn)稅費(fèi)(不是全部稅費(fèi)，也不是全免)。這也從一個(gè)側(cè)面說明了房地產(chǎn)稅費(fèi)在房價(jià)構(gòu)成中所占的“權(quán)重”。

在許多發(fā)達(dá)國家，房地產(chǎn)稅屬于地方稅種，主要由地方政府征收并用于地方政府的公共福利方面開支。因此，它的一個(gè)基本原則就是“納稅受益”。其稅率的高低并不由政府單方面決定，而是由政府的支出需要來決定，并且政府支出需要是受地方議會(huì)的制約。而地方政府的每一個(gè)單位的年度預(yù)算，納稅人都可任意查詢。在政府公布的預(yù)算中，大至百億元的工程，小至計(jì)算機(jī)的臺(tái)數(shù)，都一覽無余。如果納稅人堅(jiān)持，他可以找到民意代表，請民意代表調(diào)查某一個(gè)機(jī)關(guān)某一筆錢的流動(dòng)去向。如果發(fā)現(xiàn)錢的使用和預(yù)算所列不符，官員會(huì)被處分。這樣就大大消除了納稅人的抵觸情緒，也降低了征管成本。有專家分析，“稅負(fù)痛苦”有時(shí)并不全都與稅負(fù)的高低呈正相關(guān)關(guān)系，它還與納稅人的人格是否被高度尊重有關(guān)。

未來房地產(chǎn)稅改進(jìn)行時(shí)

按照有關(guān)部門設(shè)計(jì)的稅改思路，“明租、正稅、清費(fèi)”將是房地產(chǎn)稅改革的基本方向。明租，就是將土地出讓金收取方式從一次性收取改為分年收取，使其作為地租的性質(zhì)更加明確；正稅，就是統(tǒng)一內(nèi)外稅制，避免重復(fù)征稅，改變流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)畸重保有環(huán)節(jié)畸輕的現(xiàn)狀，并盡量向?qū)挾惢?、少稅種、低稅率的國際通行作法靠攏；清費(fèi)，就是對收費(fèi)項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格清理，除少數(shù)服務(wù)性收費(fèi)項(xiàng)目以外，其它收費(fèi)或取消或合并為某一固定稅種。在稅改方案設(shè)計(jì)中有一個(gè)重要稅種，就是房地產(chǎn)稅。房地產(chǎn)稅是財(cái)產(chǎn)稅的一種，又稱物業(yè)稅，主要針對土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)。要求其所有者每年都要繳付一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會(huì)隨著土地市值的升高而提高。不少人誤以為，增加了物業(yè)稅，就可以免去交70年土地出讓金而改為年租制了，房價(jià)就能大幅度下降了，其實(shí)這是理解有誤。增加了物業(yè)稅，土地出讓金還是要交的，跟土地改為年租制是兩碼事。物業(yè)稅是對老百姓擁有的房產(chǎn)征收的財(cái)產(chǎn)稅，原來購房時(shí)一次性預(yù)交的70年土地使用費(fèi)(土地出讓金)則改成地租每年交納。

從稅改的初衷看，誰擁有的房產(chǎn)越多、越值錢，誰就越該多交稅，并且原開發(fā)環(huán)節(jié)諸多稅費(fèi)歸并到房產(chǎn)保有稅中可降低開發(fā)成本，進(jìn)而降低房價(jià)。這樣一來，老百姓購得起房了，還可抑制投機(jī)炒房，又能“為政府提供豐富穩(wěn)定的財(cái)政收入”，三全其美。但這是不是一廂情愿呢？有專業(yè)人士分析，人們所預(yù)期的物業(yè)稅改革帶來的房價(jià)大幅度下降可能不會(huì)出現(xiàn)，其中相當(dāng)大一部分會(huì)被開發(fā)商等各種利益團(tuán)體截取。因?yàn)?，房地產(chǎn)開發(fā)成本降低，并不就意味著開發(fā)商就一定會(huì)降價(jià)，在供不應(yīng)求的局面下，他們就有機(jī)會(huì)將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給普通的購房者，購房者得到的依然是較高的價(jià)格。再有，物業(yè)稅的征收需要對各個(gè)房產(chǎn)進(jìn)行評估，并且一旦出現(xiàn)拒交或者逃稅的情況，稅收征管成本和執(zhí)法成本將十分巨大。

也有老百姓對物業(yè)稅感到困惑，現(xiàn)在老百姓購到的房子只有70年土地使用權(quán)，而且一下子就提前預(yù)交了70年的土地使用費(fèi)和相關(guān)稅費(fèi)，土地并不是房主的財(cái)產(chǎn)，并且房子越住越破，如果再對他們也開征物業(yè)稅，道理何在？

一位專家認(rèn)為，我國的稅收征管較為強(qiáng)調(diào)強(qiáng)制、無償、固定而對稅款的使用卻缺乏必要的論證與監(jiān)管，納稅人的權(quán)益沒有受到應(yīng)有的重視，這既不利于建立和諧社會(huì)，也容易造成人們納稅意識(shí)的缺失。對于房地產(chǎn)稅改，頭先不要太多地加重老百姓的負(fù)擔(dān)，其次應(yīng)遵循國際上通行的“納稅受益”原則，讓老百姓切實(shí)能感受到所納的稅款每

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