您的當前位置:海南房產(chǎn)網(wǎng) - 搜游居 > 房產(chǎn)資訊 > 房產(chǎn)新政 > 寫字樓管理日常工作內(nèi)容
寫字樓管理日常工作內(nèi)容
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 閱讀 760 次
寫字樓管理日常工作內(nèi)容
以下是引用片段:
寫字樓物業(yè)的特性和使用要求,決定了寫字樓日常管理的工作內(nèi)容與工作主要在以 下幾個方面:
一、營 銷 推 廣
由于寫字樓宇收益性物業(yè)(商業(yè)物業(yè))的特性,決定了營銷推廣是其一項經(jīng)常性的管理工作內(nèi)容。當今的寫字樓宇除了少部分自用外,大部分都用于出售和出租(主要是出租)。寫字樓的整體形象設(shè)計塑造、宣傳推介,辦公空間的分割布局與提升改造,市場分析調(diào)研,與購租客戶的聯(lián)絡(luò)、談判、簽約,客戶投訴與要求的受理與處理,客戶與經(jīng)營管理者、客戶與客 戶間關(guān)系的協(xié)調(diào),以及組織客戶參加目的在于聯(lián)絡(luò)感情的各種聯(lián)誼活動等均屬于寫字樓的營銷推廣工作范疇。由于轉(zhuǎn)變投資地點、方向,兼并、破產(chǎn)等各種原因的影響,寫字樓客戶變動的情況時有發(fā)生,固有的客戶對辦公空間重新布置、面積增減、改變設(shè)備配置與服務(wù)等的要求也經(jīng)常存在。因此,為吸引招進和留住客戶,寫字樓的營銷服務(wù)工作是一項十分重要的經(jīng)常性工作,否則,便不能保證較高的租售率,影響寫字樓物業(yè)的收益。這方面應(yīng)有專門的營銷人員在寫字樓前臺工作或設(shè)立專門的辦公室辦公,進行市場行情調(diào)研,主動尋找目標客戶,征求已有客戶對物業(yè)的使用意見,盡力滿足各方面客戶的要求,保證物業(yè)保持較高的租售率。
二、商務(wù)的服務(wù)與管理
大型寫字樓辦公機構(gòu)集中,商務(wù)繁忙,一般會議主要提供各種商務(wù)服務(wù)項目的商務(wù) (與大型酒店、賓館類似)。
1.商務(wù)的設(shè)備配置
商務(wù)須配備的主要設(shè)備及用品有中英文處理機、打印機、傳真機、電傳機、打字機、電腦、裝訂機、塑封機、口述錄音機、電視、電話、影視設(shè)備、投影儀及屏幕、攝像機以及其他的辦公用品等。商務(wù)設(shè)備的配備可根據(jù)服務(wù)項目的增設(shè)而添置。商務(wù)設(shè)備的正常使用和保養(yǎng),是提供良好服務(wù)的保證。商務(wù)人員在使用過程中應(yīng)嚴格按照正常操作程序進行操作,定期對設(shè)備進行必要的保養(yǎng),設(shè)備一旦發(fā)生故障,應(yīng)由專業(yè)人員進行維修。
2.商務(wù)的工作要求和工作程序
商務(wù)的服務(wù)是小區(qū)域、多項目的直接服務(wù)。客人對商務(wù)服務(wù)質(zhì)量的評價是以服務(wù)的周到與快捷為出發(fā)點的。要做到服務(wù)周到、快捷,必須依靠經(jīng)驗豐富的工作人員和一套健全的工作程序。
(1)工作要求。對商務(wù)工作人員要求有:①流利的外語聽說讀寫能力;②熟練的中英文打字能力;③熟練操作各種設(shè)備的能力;④熟悉商務(wù)信息知識;⑤熟悉秘書工作知識;⑥具備基本的設(shè)備清潔保養(yǎng)知識。
(2)工作程序。①服務(wù)前:了解客戶所需服務(wù)項目、服務(wù)時間及服務(wù)要求;向客戶講明收費情況,開據(jù)收費通知單并收一定比例的押金。②服務(wù)中:以準確、快捷為原則,按客人服務(wù)要求準時、準確地完成服務(wù)。③服務(wù)后:完成客人所需服務(wù)后,填寫《商務(wù)費用收據(jù)單》,引導或陪同客人到財務(wù)部結(jié)賬?!渡虅?wù)費用收據(jù)單》一式三份,一聯(lián)交給財務(wù)部,一聯(lián)交給客人,一聯(lián)由商務(wù)存檔。
商務(wù)的主要對象是客人,有時寫字樓內(nèi)部人員也因工作需要在商務(wù)使用設(shè)備, 為此制定商務(wù)簽單程序;
寫字樓內(nèi)部人員到商務(wù)使用設(shè)備,必須是因工作需要;使用前,必須由該員工所在部門經(jīng)理的同意。須在《商務(wù)設(shè)備使用申請單》上填清原因、內(nèi)容、使用時間及批準人后,在不影響為客人提供服務(wù)的前提下使用。使用后須在《費用結(jié)算單》上簽名。
3.商務(wù)的服務(wù)項目
寫字樓客戶業(yè)務(wù)類型不同,自身辦公條件不同,對商務(wù)的服務(wù)范圍要求不同。較齊全的商務(wù)提供的服務(wù)項目包括:
(1)翻譯服務(wù),包括文件、合同等;
(2)秘書服務(wù),包括各類文件處理;
(3)辦公系統(tǒng)自動化服務(wù);
(4)整套辦公設(shè)備和人員配備服務(wù);
(5)臨時辦公室租用服務(wù);
(6)長話、傳真、電信服務(wù);
(7)商務(wù)會談、會議安排服務(wù);
(8)商務(wù)咨詢、商務(wù)信息查詢服務(wù);
(9)客戶外出期間保管、代轉(zhuǎn)傳真、信件等;
(10)郵件、郵包、快遞等郵政服務(wù);
(11)電腦、電視、錄像、攝像、幻燈、BP機、手機租賃服務(wù)等;
(12)報刊、雜志訂閱服務(wù);
(13)客戶電信設(shè)備 、代裝服務(wù);
(14)文件、名片等印制服務(wù);
(15)成批發(fā)放商業(yè)信函服務(wù);
(16)報刊剪報服務(wù);
(17)秘書培訓服務(wù)等。
三、前 臺 服 務(wù)
小型寫字樓的前臺僅提供基本的問訊解答、引導服務(wù),大型寫字樓的前臺服務(wù)項目較多 ,主要包括:
(1)問訊服務(wù)和留言服務(wù),鑰匙分發(fā)服務(wù);
(2)信件報刊收發(fā)、分揀、遞服務(wù);
(3)個人行李搬運、寄存服務(wù);
(4)出租汽車預(yù)約服務(wù);
(5)提供旅游活動安排服務(wù);
(6)航空機票訂購、確認;
(7)全國及世界各地酒店預(yù)定服務(wù);
(8)餐飲、文化體育節(jié)目票務(wù)安排;
(9)文娛活動安排及組織服務(wù);
(10)外幣兌換,代售磁卡,代售餐券;
(11)花卉代購、遞服務(wù);
(12)洗衣、衣服務(wù);
(13)代購清潔物品服務(wù);
(14)提供公司“阿姨”服務(wù);
(15)其他各種委托 服務(wù)。
有的寫字樓的報修點也設(shè)在前臺,方便客戶報修。
四、設(shè)施設(shè)備管理
寫字樓的設(shè)施設(shè)備管理主要應(yīng)做好以下各項工作:
1.設(shè)備管理
(1)建立設(shè)備檔案。做好寫字樓各項設(shè)備驗收文件資料的存檔,建立設(shè)備登記卡。
(2)完善工程部架構(gòu)。
(3)建立各部門、各工種的崗位責任制。
(4)抓好物料采購、供應(yīng)和消耗的環(huán)節(jié)的計劃與控制,開源節(jié)流。
寫字樓管理中物料采購、供應(yīng)、領(lǐng)用的一般流程為:
A.采購程序:
(5)制定設(shè)備的保養(yǎng)和維修制度。
(6)建立監(jiān)管制度,監(jiān)督檢查專項維修保養(yǎng)責任公司和個人的工作。
2.維修與保養(yǎng)
(1)報修與維修程序。
A.兩類報修:自檢報修、客戶報修。
B.寫字樓管理中公共設(shè)備、設(shè)施維修及客戶室內(nèi)小型維修的報修及維修程序為:
(2)設(shè)備的保養(yǎng)。一般可建立三級保養(yǎng)制度:日常保養(yǎng)(又稱作例行保養(yǎng));一級保養(yǎng);二級保養(yǎng)。
(3)設(shè)備的維修。
對于設(shè)備的維修控制,關(guān)鍵是抓好維修計劃的制定和維修制度的完善。編制維修計劃時應(yīng)注意:①是否按設(shè)備分類編制計劃。②維修周期是否科學(周期是指兩次大修之間的工作時間)。③維修方法是否恰當。
一般的維修方法有:①強制維修法。即不管設(shè)備技術(shù)狀況如何,均按計劃定期維修。②定期檢修法。即根據(jù)設(shè)備技術(shù)性能和要求,制訂維修周期,定期檢修。③診斷維修法。即根據(jù)使用部門的報告和提供的技術(shù)資料,對設(shè)備進行檢查診斷,確定要維修的項目或部件,然后進行維修。④全面維修。即當設(shè)備出現(xiàn)嚴重磨損、損壞或故障時,對主體和部件全面修理 (大修)。
建立設(shè)備維修制度主要是設(shè)備檢修制度和報修制度。
(4)設(shè)備的更新改造。這里的關(guān)鍵是要把握好更新改造的時機,制訂切實可行的更新改造方案。
五、保安與消防管理
1.保安管理
(1)貫徹保安管理的基本原則是:①賓客至上,服務(wù)。②預(yù)防為主。③誰主管,誰負責。④群防群治,內(nèi)緊外松。
(2)建立保安部的組織機構(gòu)。
(3)制定嚴密的保安規(guī)章制度,明確本部門各類人員的崗位職責。
(4)加強治安防范。主要是加強保安措施,配備專門保安人員和保安設(shè)備(報警裝置、門戶密碼開啟裝置、閉路電視監(jiān)控器等),加強寫字樓內(nèi)部及外圍保安巡邏,加強對停車場的保安及交通指揮。防止人為破壞治安秩序,杜絕各類可能發(fā)生的事故。
2.消防工作
(1)消防工作的指導思想是:以防為主,宣傳先行,防消結(jié)合。
(2)一般寫字樓的消防系統(tǒng)主要有:
?、俑墒较老到y(tǒng):自動報警系統(tǒng),聯(lián)動總控制屏,BTM氣體滅火系統(tǒng)。
?、跐袷较老到y(tǒng):自動噴淋系統(tǒng),消防栓系統(tǒng)(消防泵)。
?、巯缆?lián)動機構(gòu):消防風和排煙風機的功能和聯(lián)動試驗;空氣系統(tǒng)鮮風機和排氣機的功能和聯(lián)動試驗;消防電梯的功能試驗。
?、芑馂?zāi)報警系統(tǒng):自動報警系統(tǒng)(包括感溫式火災(zāi)報警、感煙式火災(zāi)報警、感光式火災(zāi)報警),手動報警系統(tǒng)(包括電鈴報警、破碎玻璃報警、緊急電話報警) 。
(3)消防工作的展開:
①進行消防宣傳。宣傳的形式有:消防輪訓,利用標語或牌示進行宣傳,發(fā)放消防須知(防火手冊)。宣傳的內(nèi)容有:消防工作的原則,消防法規(guī),消防須知。
?、诮⑷壏阑鸾M織,并確立相應(yīng)的防火責任人:管理公司總經(jīng)理、部門經(jīng)理、班組長。
③把防火責任分解到各業(yè)主、租戶單元。由各業(yè)主、租戶擔負所屬物業(yè)范圍的防火責任。
?、?明確防火責任人的職責,根據(jù)《中華人民共和國消防條例》的規(guī)定,制定防火制度。
?、荻ㄆ诮M織及安排消防檢查,根據(jù)查出的火險隱患發(fā)出消防整改通知書,限期整改。
?、拗贫ǚ阑鸸ぷ鞔胧瑥闹贫壬项A(yù)防火災(zāi)事故的發(fā)生。
⑦配備必需、完好的消防設(shè)備設(shè)施。
?、喟l(fā)動大家,及時消除火災(zāi)苗頭和隱患。
?、峤⒆苑?、自救組織。包括:建立義務(wù)消防隊;建立專職消防隊;抓好消防訓
作者介紹
大家都在看
- 1招商樂城國際花園現(xiàn)房1-3-6-8棟在售,參考均價16000元/m2 71869
- 2海南那么美哪里安家好? 65311
- 3一位北京老人在海南購房的真實感受 講的太好了! 64853
- 4海南買房的人后悔嗎?亂買肯定后悔 57747
- 5瓊海市第十二屆科技活動籌備工作會議 57576
- 6臺灣明星都住哪?豪宅大曝光(組圖) 56195
- 7在海南買房哪個城市好?哪個城市更適宜居住? 50964
- 8轉(zhuǎn)載一位外地人在海南買房的血淚史 50952
- 9瓊海特色旅游之萬泉河游覽風景區(qū) 50818
- 10瓊海和文昌哪個地方好一點? 50458
更多大家關(guān)注的樓盤
魯能山海天
14000元/平方米
文昌-月亮灣|海南省文昌市龍樓銅鼓嶺國際生態(tài)旅游區(qū)內(nèi)
博鰲海御
0元/平方米
瓊海-博鰲海景|瓊海博鰲濱海大道
官塘學院小鎮(zhèn)
14000元/平方米
瓊海-官塘溫泉|海南省瓊海市官塘白石嶺風景區(qū)
恒大金碧天下
20000元/平方米
儋州-濱海新區(qū)|儋州市白馬井濱海新區(qū)
石梅山莊
23000元/平方米
萬寧-興隆|萬寧市興隆石梅灣興梅大道1號
天來泉二期
12000元/平方米
瓊海-官塘溫泉|瓊海市官塘溫泉旅游開發(fā)區(qū)天來泉大道
中國海南·?;◢u
21000元/平方米
儋州-濱海新區(qū)|海南儋州濱海新區(qū)濱海大道中國海南?;◢u展示中心
富力灣
19000元/平方米
陵水-香水灣|陵水縣香水灣旅游度假區(qū)B區(qū)南段
龍憩園中園
0元/平方米
萬寧-興隆|海南省興隆旅游度假區(qū)興梅大道中段西側(cè)
龍棲灣新半島
33000元/平方米
樂東 - 樂東縣|樂東縣九所龍棲灣