(一)物業(yè)管理投標(biāo)書的組成

　　物業(yè)管理投標(biāo)書，即投標(biāo)人須知中規(guī)定投標(biāo)者必須提交的全部文件，主要包括：

　　1．投標(biāo)致函

　　投標(biāo)致函實際上就是投標(biāo)者的正式報價信，其主要內(nèi)容有：

　　(1)表明投標(biāo)者完全愿意按招標(biāo)文件中的規(guī)定承擔(dān)物業(yè)管理服務(wù)任務(wù)，并寫明自已的總報價金額；
　　(2)表明投標(biāo)者接受該物業(yè)整個合同委托管理期限；
　　(3)表明本投標(biāo)如被接受，投標(biāo)者愿意按招標(biāo)文件規(guī)定金額提供履約保證金；
　　(4)說明投標(biāo)報價的有效期；
　　(5)表明本投標(biāo)書連同招標(biāo)者的書面接受通知均具有法律約束力；
　　(6)表明對招標(biāo)者接受其他投標(biāo)的理解。

　　2．附件

　　附件的數(shù)量及內(nèi)容按照招標(biāo)文件的規(guī)定確定。但應(yīng)注意，各種商務(wù)文件、技術(shù)文件等均應(yīng)依據(jù)招標(biāo)文件要求備全，缺少任何必須文件的投標(biāo)將被排除在中標(biāo)人之外。這些文件主要包括：

　　(1)公司簡介。概要介紹投標(biāo)公司的資質(zhì)條件、以往業(yè)績等情況。
　　(2)公司法定代表人證明。包括資格證明文件(營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、企業(yè)代碼以及行業(yè)主管部門頒發(fā)的資質(zhì)等級證書、授權(quán)書、代理協(xié)議書等)、資信證明文件(保函、已履行的合同及商戶意見書、中介機構(gòu)或銀行出具的財務(wù)狀況書等)。
　　(3)公司對合同意向的承諾。包括對承包方式、價款計算方式、服務(wù)款項收取方式、材料設(shè)備供應(yīng)方式等情況的說明。
　　(4)物業(yè)管理專案小組的配備。簡要介紹主要負(fù)責(zé)人的職務(wù)、以往業(yè)績等。
　　(5)物業(yè)管理組織實施規(guī)劃等。說明對該物業(yè)管理運作中的人員安排、工作規(guī)劃、財務(wù)管理等內(nèi)容。

　　(二)物業(yè)管理投標(biāo)書的主要內(nèi)容

　　物業(yè)管理投標(biāo)書除了按規(guī)定格式要求回答招標(biāo)文件中的問題外，較主要的內(nèi)容是介紹物業(yè)管理要點和物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)形式和費用。

　　1．介紹本物業(yè)管理公司的概況和經(jīng)歷

　　除了介紹本公司的概況外，主要介紹本公司以前管理過或正在管理物業(yè)的名稱、地址、類型、數(shù)量，要指出類似此次招標(biāo)物業(yè)的管理經(jīng)驗和成果，并介紹主要負(fù)責(zé)人的專業(yè)、物業(yè)管理經(jīng)歷和經(jīng)驗。

　　2．分析投標(biāo)物業(yè)的管理要點

　　主要指出此次投標(biāo)物業(yè)的特點和日后管理上的特點、難點，可列舉說明，還耍分析租用戶對此類物業(yè)及管理上的期望、要求等。以下分別對不同性質(zhì)物業(yè)管理中的，難點做出分析：

　　(1)住宅小區(qū)

　　對于住宅小區(qū)而言，舒適便捷是業(yè)主較起碼的要求，高端次的優(yōu)質(zhì)服務(wù)則是其更高的享受追求，因此其物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)突出的是：

　?、侪h(huán)境管理。要求物業(yè)管理能維護(hù)規(guī)劃建設(shè)的嚴(yán)肅性，定期進(jìn)行檢查維修，禁止亂鑿洞、亂開門窗的破壞性行為，禁止個別業(yè)主隨意改動房屋結(jié)構(gòu)或亂搭建行為，保證業(yè)主的居住安全。
　?、谛l(wèi)生綠化管理。定時對小區(qū)公共場所進(jìn)行清掃保潔，及時清運垃圾，并對衛(wèi)生用具進(jìn)行清潔消毒；加強小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)，派專人管理綠化帶、花草樹木，禁止人為破壞行為。
　?、壑伟补芾?。成立保衛(wèi)處，負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的治安巡邏與防范，確保住戶財產(chǎn)安全。
　?、苁姓O(shè)施管理。即市政道路、下水管道、窨井與消防等公共設(shè)施的管理、維修、保養(yǎng)等工作。
　　⑤便利服務(wù)。為特殊住戶提供各種專業(yè)有償服務(wù)和特需服務(wù)。

　　(2)高層住宅

　　高層住宅相對于普通住宅小區(qū)而言，其特點是建筑規(guī)模大、機電設(shè)備多、住戶集中，居住人員的素質(zhì)也相應(yīng)較高。因此，這類物業(yè)管理的應(yīng)放在：

　?、贆C電設(shè)備管理。這是大樓的核心部分，如發(fā)電機、空調(diào)、供水、消防、通信系統(tǒng)等，一旦哪一部分發(fā)生問題，必將嚴(yán)重影響住戶生活和工作。因此物業(yè)管理部門必須備有一支技術(shù)熟練的專業(yè)人員，做好管理人員的培訓(xùn)，健全各項管理制度，保證能及時排除故障。
　　②保衛(wèi)治安管理。須設(shè)保安班，24公里值班守衛(wèi)，建立來訪人員登記制度，公共場所安裝閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)，保證大樓每個角落都能處在保安人員控制中。
　?、坌l(wèi)生清潔管理。堅持早上清掃樓梯、走廊通道、電梯間等，收倒各樓層垃圾，清洗衛(wèi)生用具，保持大樓清潔衛(wèi)生。
　?、鼙ｐB(yǎng)維護(hù)。主要是對公用設(shè)施、公共場所進(jìn)行定期檢查、維修。

　　(3)寫字樓

　　寫字樓作為辦公場所，要求環(huán)境應(yīng)保持寧靜、清潔、安全，其物業(yè)管理應(yīng)放在：

　　①安全保衛(wèi)工作。保證防盜及安全設(shè)施運作良好，堅持出入登記制度，24公里值班守衛(wèi)。
　?、陔娞?、窄調(diào)、水電設(shè)施維護(hù)。保證工作時間上述設(shè)備正常工作，不允許出錯。
　?、矍鍧嵭l(wèi)生服務(wù)。這同高層住宅相類似，但要求更高，應(yīng)當(dāng)天天擦洗門窗，清掃走廊，做到無雜物、無灰塵，同時保證上班時間的開水供應(yīng)。

　　(4)商業(yè)大廈管理

　　在商業(yè)大廈管理中，公司形象、居民購物方便程度是考慮的頭要因素，其管理在于：

　?、侔踩Ｐl(wèi)工作。通常大型商業(yè)客流量較大，容易發(fā)生安全問題，故應(yīng)保證24公里專人值班巡邏，以及便衣保安人員場內(nèi)巡邏。
　　②消防工作。管理維護(hù)消防設(shè)施，制定嚴(yán)格的消防制度。
　?、矍鍧嵭l(wèi)生工作。有專職人員負(fù)責(zé)場內(nèi)巡回保潔、垃圾清掃，隨時保持商場環(huán)境衛(wèi)生。
　?、芸照{(diào)或供熱設(shè)備管理。設(shè)立專職操作及維護(hù)人員，保證設(shè)備正常運轉(zhuǎn)。

　　以上是針對各類型物業(yè)列舉其物業(yè)管理中普遍的和難點，但在具體編寫投標(biāo)書時，投標(biāo)公司應(yīng)針對物業(yè)具體性質(zhì)與業(yè)主情況，就較突出的問題作詳細(xì)分析。

　　3．介紹本公司將提供的管理服務(wù)內(nèi)容及功能

　　(1)開發(fā)設(shè)計建設(shè)期間的管理服務(wù)內(nèi)容

　　簡要介紹物業(yè)管理公司前期介入所應(yīng)考慮的問題及其意義，接下來就各問題進(jìn)行詳細(xì)敘述。

　?、賹ν稑?biāo)物業(yè)的設(shè)計圖紙?zhí)峁I(yè)意見。投標(biāo)公司應(yīng)從物業(yè)建成后管理的角度出發(fā)，考慮設(shè)計圖紙是否具有操作的可行性，是否方便用戶，有時甚至可以就物業(yè)的發(fā)展趨勢提出一些有利于日后運用先進(jìn)技術(shù)管理的設(shè)計預(yù)留建議。
　?、趯ν稑?biāo)物業(yè)的設(shè)施提供專業(yè)意見。投標(biāo)公司應(yīng)從使用者角度考慮設(shè)施的配置能否滿足住戶的普遍需要。
　?、蹖ν稑?biāo)物業(yè)的建筑施工提供專業(yè)意見并進(jìn)行監(jiān)督。包括參與開發(fā)商重大修改會議，向業(yè)主提供設(shè)備保養(yǎng)、維護(hù)等方面的建議。
　　④提出本投標(biāo)物業(yè)的特別管理建議。主要就先前所分析到的管理難點有針對性地提出施工方面的建議，以利于日后管理。

　　(2)物業(yè)竣工驗收前的管理服務(wù)內(nèi)容

　?、僦朴唵T工培訓(xùn)計劃。詳細(xì)說明員工培訓(xùn)的課程內(nèi)容，以及經(jīng)培訓(xùn)后員工所應(yīng)具備的素質(zhì)。
　　②制訂租約條款、管理制度和租用戶手冊。
　?、哿谐鲐攧?wù)預(yù)算方案。指出日常運作費用支出，確定日后收費基礎(chǔ)。

　　(3)用戶入住及裝修期間的管理服務(wù)內(nèi)容

　?、僮羧胱∞k理移交手續(xù)的管理服務(wù)。說明物業(yè)管理公司在用戶入住時應(yīng)向用戶解釋的事項，及其應(yīng)當(dāng)承辦的工作。
　?、谧?，裝修工程及物料運的管理服務(wù)。規(guī)定用廣裝修時應(yīng)注意的問題及應(yīng)提交的文件。
　　③遷入與安全管理服務(wù)。說明物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)采取哪些措施，規(guī)定業(yè)主應(yīng)遵守的規(guī)章制度。

　　(4)管理運作服務(wù)內(nèi)容

　?、傥飿I(yè)管理人力安排。編制物業(yè)管理組織運作圖，說明各部門人員職責(zé)及其相互關(guān)系。
　　②保安服務(wù)。包括聘任與培訓(xùn)員工、設(shè)立與實施保安制度等應(yīng)采取的措施。
　?、矍鍧嵎?wù)。包括擬定清潔標(biāo)準(zhǔn)，分包清潔工作的措施，監(jiān)督清潔工作，以及保證清潔標(biāo)準(zhǔn)的其他措施。
　?、芫S修保養(yǎng)服務(wù)。編制維修計劃，安排技術(shù)工程師監(jiān)督保養(yǎng)工作的實施。
　?、葚攧?wù)管理服務(wù)。包括制定預(yù)算案，代收管理費、處理收支賬目、管理賬戶等。
　?、蘧G化園藝管理服務(wù)。包括配置園藝工，布置盆栽，節(jié)日的裝飾工作等。
　?、咦赓U管理服務(wù)。這是針對承租用戶的管理工作，包括收取租金，提供租約，監(jiān)督租戶遵守規(guī)章等工作。
　?、嗯c租用戶聯(lián)系及管理報告。主要包括通知、拜訪用戶，了解情況，并定期向業(yè)主大會報告管理情況等工作。
　?、崞渌芾矸?wù)內(nèi)容。補充說明由于招標(biāo)物業(yè)的特殊功用或業(yè)主特殊要求而需要的其他特定服務(wù)。

　　(5)說明將提供的服務(wù)形式、費用和期限服務(wù)形式一般分為直接管理或顧問管理，費用和合同期限與服務(wù)形式有關(guān)。招標(biāo)方應(yīng)按照招標(biāo)人的意見選定服務(wù)形式并報價和確定合同期限。

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