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商業(yè)地產(chǎn)的四種開發(fā)模式利與弊

編輯：海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：發(fā)布當天閱讀 1196 次

閱讀聲明：文章內(nèi)關于戶型面積的表述，除了特別標明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

商業(yè)地產(chǎn)的四種開發(fā)模式利與弊

　　戴欣明認為商業(yè)開發(fā)的經(jīng)營模式?jīng)Q定后續(xù)的品牌經(jīng)營。

商業(yè)地產(chǎn)的四種開發(fā)模式利與弊

　　打算從事商業(yè)地產(chǎn)運作的開發(fā)商，應當學會擯棄“急功近利”和“好高騖遠”的心理。

　　作為成功的開發(fā)商，基于對市場特點的全面了解和發(fā)展趨勢的準確判斷，往往是以做品牌的心態(tài)做項目，以做企業(yè)的理念做項目，從而維持橫向生態(tài)鏈的長久平衡。那么，究竟如何維持這種生態(tài)平衡？

　　目前，國內(nèi)在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設中存在著四種權益關系，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商要想使項目取得成功，就必須充分考慮開發(fā)建設中客觀存在的種種權益關系。這四種權益關系主要包括的權益、所有者的權益、經(jīng)營者的權益、管理者的權益，它們與商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式密不可分。

　　是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商；所有者是商鋪真正的擁有者；第三是經(jīng)營者，就是進入這個商業(yè)、物業(yè)里面從事商品經(jīng)營者；作為商業(yè)或者是大型購物、中小型商場都需要有一個統(tǒng)一管理的角色實施有效管理，這個角色即管理者。一般通過項目獲得利益；所有者通過出租商業(yè)物業(yè)獲取商鋪的租賃收入；經(jīng)營者通過經(jīng)營獲取經(jīng)營效益；管理者通過管理來獲取管理利益。在不同的類型下面，這四種角色是落在不同人的身上。

　　商業(yè)地產(chǎn)的四種開發(fā)模式

　　縱觀目前國內(nèi)獲得成功的商業(yè)地產(chǎn)項目，大致有四種開發(fā)模式，四種權益也給四種人群以不同的獲益方式：

　　種模式是不租不售。開發(fā)商將四種權益集于一身，他開發(fā)完了不租不售，本身就是這四者權利的統(tǒng)一。在深圳有一些房地產(chǎn)開發(fā)商就是采用這樣一種獲利模式，同一個所有者本身又是，又有自己的百貨品牌，從事商業(yè)經(jīng)營活動。

　　種模式是只租不售。就是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商對所有的商業(yè)物業(yè)只采取出租形式，并且租期較長。比如在城郊接合部的周邊居民基本上達到20萬人，開發(fā)商就邀請或者選擇某個大型商業(yè)企業(yè)作為承租方，進行長期的商業(yè)經(jīng)營和管理。

　　第三種是只售不租。就是開發(fā)商將商業(yè)地產(chǎn)項目全部銷售，由所有者自行經(jīng)營和管理。這種開發(fā)模式相對省力且風險較低，但與前幾種開發(fā)模式相比，則失去了更大收益前景的可能性，并且商業(yè)經(jīng)營不穩(wěn)定。

　　第四種模式是又租又售，且租且售。商業(yè)地產(chǎn)根據(jù)市場情況把商業(yè)物業(yè)分割銷售或租賃，為售而租，為租而售，租售結合。這第四種模式較復雜，較繁瑣。從一般住宅開發(fā)來看，寫字樓開發(fā)商轉過頭來從事商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)，因為受到自身經(jīng)營理念和經(jīng)驗的影響，一般都是選取第四種方式。而第四種方式雖然避免了前三種開發(fā)模式的弊端，但涉及商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中四種權益關系較多，也較難以平衡。一旦操作不當，就會使開發(fā)商受到損失，甚至帶來致命的損失，而且要遭受社會的一些負面影響。但是，第四種模式較具有挑戰(zhàn)性，也較需要當事人花費心思。能夠從頭到尾把商業(yè)地產(chǎn)中間這四種權益關系做一個合理處理，有必要把這四種人的贏利方式研究透徹，較終目標是達到四贏的模式。而且目前國內(nèi)許多開發(fā)商受到資金的限制，在采取此種開發(fā)模式上可能壓力很大。由于這種模式與前三種相比相對合理，所以不少開發(fā)商采取了這種模式。

　　商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)要保持生態(tài)平衡

　　在這四種商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式中都有一個共同點，就是存在房地產(chǎn)開發(fā)的生態(tài)鏈。這種生態(tài)鏈有橫向的，有縱向的，錯綜復雜。其中縱向生態(tài)鏈包括一個國家、一個城市，一個地區(qū)要有中檔、高端房地產(chǎn)項目，要有經(jīng)濟適用房，也有商品用房；而橫向生態(tài)平衡指的是各方權益關系的處理問題，可以簡單地概括為商業(yè)地產(chǎn)的“天、地、人”。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商處于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設過程中生態(tài)鏈的核心，所以必須時刻保持頭腦清醒，爭得天時地利人和。

　　“天”是指國家的宏觀調(diào)控、行業(yè)的法規(guī)政策、政府的城市規(guī)劃。因為國家的宏觀調(diào)控以及行業(yè)的法規(guī)政策、城市的商業(yè)規(guī)劃對一個商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商來說，實在是太重要了。作為任何一家商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，都應該及時地跟蹤國家宏觀政策的走向和行業(yè)政策的走向，以及不同城市的城市規(guī)劃，這就是“天”的含義。

　　生態(tài)鏈中的“地”是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中能夠取得贏利較扎實的基礎，是指商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中的市場，這個市場相對來說還有一個特殊性，就是由地產(chǎn)開發(fā)商、商鋪投資者、品牌經(jīng)營者和商場管理者等不同的角色所組成。一般說來，市場消費者是任何一個商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的基礎，也是他的“上帝”。對于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商來說，由于市場的特殊性，在房地產(chǎn)開發(fā)鏈里面有一些新的因素和元素，因此，在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中要得“地利”，就必須格外重視和兼顧消費者、商鋪投資者、品牌經(jīng)營者和商場管理者的利益。

　　生態(tài)鏈中所說的“人”是指以商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商為核心的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中涉及的商業(yè)廣告策劃人、商業(yè)項目設計人、建筑人、物業(yè)管理人、商鋪投資人，品牌經(jīng)營人、商場管理人等。這就要求商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商以前瞻性的眼光來適應城市發(fā)展，以差異化定位滿足市場需求，細致調(diào)研，謹慎立項，開發(fā)建設具有極強市場生命力的商業(yè)地產(chǎn)項目。

　　利益共享力爭多贏

　　一個商業(yè)地產(chǎn)項目能否成功，涉及方方面面的攜手合作程度。作為房地產(chǎn)開發(fā)商，在具體的商業(yè)地產(chǎn)項目操作中，必須充分考慮項目中多種權益關系的平衡問題。因此，在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和設計過程中，不論是前期探尋商業(yè)顧問公司，還是后期尋求緊密性合作的商業(yè)管理團隊，都應堅持以開放性的眼光尋找合作伙伴，在整個項目定位和規(guī)劃中，限度地考慮商業(yè)需求。

　　要達到雙贏，就必須維持橫向生態(tài)鏈的長久平衡。開發(fā)商一定要以做品牌的心態(tài)做商業(yè)地產(chǎn)項目，以全員忠誠服務的理念對待客戶，誠信為商、放水養(yǎng)魚，與各合作伙伴形成戰(zhàn)略共贏局面，與業(yè)主建立起友好關系，包括根據(jù)投資者的要求在規(guī)劃上所做的調(diào)整。事實證明，正是這種良好的客戶關系為諸多商業(yè)地產(chǎn)項目的成功奠定了堅實的基礎。

　　從商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)狀來看，從眾多商業(yè)地產(chǎn)項目的成功實踐分析，完全可以得出這樣的結論：開發(fā)商賺了錢就走的想法是肯定行不通的，也是錯誤的；一定要以做品牌、做企業(yè)的理念做項目，而不是把項目做完就萬事大吉。在這一過程當中，一定要認真考慮商鋪的購購者、品牌經(jīng)營者以及整個商場管理者的利潤空間，并把利潤空間充分地讓足，這樣才能達到、經(jīng)營者、管理者和投資者的四贏，從而使一個很復雜的商業(yè)地產(chǎn)項目簡單化并且具有較強的生命力。

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