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如何理解商業(yè)地產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)定義
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 906 次
如何理解商業(yè)地產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)定義
商業(yè)地產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)定義應(yīng)該是“用于多種商業(yè)功能的經(jīng)營性房地產(chǎn)”,用于多種商業(yè)功能,就不用多說了,就是業(yè)界說的業(yè)態(tài)和業(yè)種,可“經(jīng)營性”就需要深入理解了。“經(jīng)營性”在商業(yè)地產(chǎn)的定義上大致做如下解釋:
一、房產(chǎn)本身是專門用于經(jīng)營的:
不管是商業(yè)、公寓還是寫字樓或酒店,必須有一個(gè)經(jīng)營模式來與房產(chǎn)相適應(yīng),才能有效的提高物業(yè)投資的真正價(jià)值。所以,沒有搭配好經(jīng)營模式的商業(yè)地產(chǎn)只能算準(zhǔn)商業(yè)地產(chǎn),投資價(jià)值可以大大的懷疑。也就是說,如果沒有合適的經(jīng)營模式與地產(chǎn)相適應(yīng),你購的商業(yè)地產(chǎn)就不會(huì)是一個(gè)盈利機(jī)器,大多會(huì)是一個(gè)吞噬利潤的惡魔(你要擔(dān)負(fù)高昂的物業(yè)水電費(fèi)用和財(cái)務(wù)成本)。
二、經(jīng)營是一個(gè)長期的連續(xù)性的經(jīng)營活動(dòng):
如果你購到了你認(rèn)為超值的商鋪,就認(rèn)為滾滾財(cái)源可以高枕無憂了,大錯(cuò)特錯(cuò)了。真正的考驗(yàn)才剛剛到來。濱江道的某項(xiàng)目,大家曾經(jīng)狂熱追捧,尤其是臨街商鋪,平米單價(jià)更是創(chuàng)造了天津有史以來的天價(jià)。但是,接下來就是不少于半年的控制,濱江道旁邊的商鋪?zhàn)悴怀鋈ツ氵€別不信。因?yàn)楫?dāng)時(shí)開發(fā)商忽悠的租金回報(bào)率看似合理,實(shí)際上卻是沒有那個(gè)經(jīng)營模式能夠接受的價(jià)格。黃金的光芒耀瞎了智慧的雙眼,掩蓋了巨大的投資風(fēng)險(xiǎn),現(xiàn)在算下來這個(gè)商鋪的實(shí)際回報(bào)率只有1.5%,也就意味著,除非租金市場(chǎng)發(fā)瘋,這輩子這位投資者是不能收回成本了,如果算上通貨膨脹率,真是一個(gè)可以跳樓的投資。所以,千萬莫要相信開發(fā)商的租金回報(bào)率謊言,潘石屹的SOHO尚都也是知名案例。
三、經(jīng)營活動(dòng)是一個(gè)模式,不是一句廣告語
經(jīng)營的概念是“根據(jù)企業(yè)的資源狀況和所處的市場(chǎng)競(jìng)爭環(huán)境對(duì)企業(yè)長期發(fā)展進(jìn)行戰(zhàn)略性規(guī)劃和部署、制定企業(yè)的遠(yuǎn)景目標(biāo)和方針的戰(zhàn)略層次活動(dòng)。”由此可見,經(jīng)營是一項(xiàng)系統(tǒng)的企業(yè)活動(dòng),而不是簡單的“房子+商業(yè)”模式。“房子+商業(yè)”模式的,通俗的說就是招商,他只是商業(yè)經(jīng)營的一個(gè)經(jīng)營活動(dòng),雖然關(guān)鍵,但不全面。所以說,哪個(gè)開發(fā)商只管起案名,只管把麥當(dāng)勞等商標(biāo)貼的滿樓都是,只管承諾代租包管。千萬不要信他,因?yàn)榈饶阗徚艘院?,就找不見他了,這塊難以出租的商業(yè),會(huì)搞得你焦頭爛額。
所以,不要再搞混亂暈人的定位研究和招商先行來忽悠大家了,如果你要購的鋪面或者攤位或者大樓,開發(fā)商還沒有找到一個(gè)合適的經(jīng)營模式的話,就要勇敢的懷疑他是在暈?zāi)愕腻X。
目前商業(yè)地產(chǎn)的投資價(jià)值,隨著成交量和價(jià)格的下降,已經(jīng)在逐漸回歸理性的投資空間。但對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)投資者而言,不要只看房子光鮮就下手,區(qū)域的發(fā)展,商業(yè)的模式,都是你要深入考慮的問題。
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