如何理解商業(yè)地產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)定義

　　商業(yè)地產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)定義應(yīng)該是“用于多種商業(yè)功能的經(jīng)營性房地產(chǎn)”，用于多種商業(yè)功能，就不用多說了，就是業(yè)界說的業(yè)態(tài)和業(yè)種，可“經(jīng)營性”就需要深入理解了。“經(jīng)營性”在商業(yè)地產(chǎn)的定義上大致做如下解釋：

一、房產(chǎn)本身是專門用于經(jīng)營的：

　　不管是商業(yè)、公寓還是寫字樓或酒店，必須有一個(gè)經(jīng)營模式來與房產(chǎn)相適應(yīng)，才能有效的提高物業(yè)投資的真正價(jià)值。所以，沒有搭配好經(jīng)營模式的商業(yè)地產(chǎn)只能算準(zhǔn)商業(yè)地產(chǎn)，投資價(jià)值可以大大的懷疑。也就是說，如果沒有合適的經(jīng)營模式與地產(chǎn)相適應(yīng)，你購的商業(yè)地產(chǎn)就不會(huì)是一個(gè)盈利機(jī)器，大多會(huì)是一個(gè)吞噬利潤的惡魔（你要擔(dān)負(fù)高昂的物業(yè)水電費(fèi)用和財(cái)務(wù)成本）。

二、經(jīng)營是一個(gè)長期的連續(xù)性的經(jīng)營活動(dòng)：

　　如果你購到了你認(rèn)為超值的商鋪，就認(rèn)為滾滾財(cái)源可以高枕無憂了，大錯(cuò)特錯(cuò)了。真正的考驗(yàn)才剛剛到來。濱江道的某項(xiàng)目，大家曾經(jīng)狂熱追捧，尤其是臨街商鋪，平米單價(jià)更是創(chuàng)造了天津有史以來的天價(jià)。但是，接下來就是不少于半年的控制，濱江道旁邊的商鋪?zhàn)悴怀鋈ツ氵€別不信。因?yàn)楫?dāng)時(shí)開發(fā)商忽悠的租金回報(bào)率看似合理，實(shí)際上卻是沒有那個(gè)經(jīng)營模式能夠接受的價(jià)格。黃金的光芒耀瞎了智慧的雙眼，掩蓋了巨大的投資風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)在算下來這個(gè)商鋪的實(shí)際回報(bào)率只有1.5%，也就意味著，除非租金市場(chǎng)發(fā)瘋，這輩子這位投資者是不能收回成本了，如果算上通貨膨脹率，真是一個(gè)可以跳樓的投資。所以，千萬莫要相信開發(fā)商的租金回報(bào)率謊言，潘石屹的SOHO尚都也是知名案例。

三、經(jīng)營活動(dòng)是一個(gè)模式，不是一句廣告語

　　經(jīng)營的概念是“根據(jù)企業(yè)的資源狀況和所處的市場(chǎng)競(jìng)爭環(huán)境對(duì)企業(yè)長期發(fā)展進(jìn)行戰(zhàn)略性規(guī)劃和部署、制定企業(yè)的遠(yuǎn)景目標(biāo)和方針的戰(zhàn)略層次活動(dòng)。”由此可見，經(jīng)營是一項(xiàng)系統(tǒng)的企業(yè)活動(dòng)，而不是簡單的“房子+商業(yè)”模式。“房子+商業(yè)”模式的，通俗的說就是招商，他只是商業(yè)經(jīng)營的一個(gè)經(jīng)營活動(dòng)，雖然關(guān)鍵，但不全面。所以說，哪個(gè)開發(fā)商只管起案名，只管把麥當(dāng)勞等商標(biāo)貼的滿樓都是，只管承諾代租包管。千萬不要信他，因?yàn)榈饶阗徚艘院?，就找不見他了，這塊難以出租的商業(yè)，會(huì)搞得你焦頭爛額。

　　所以，不要再搞混亂暈人的定位研究和招商先行來忽悠大家了，如果你要購的鋪面或者攤位或者大樓，開發(fā)商還沒有找到一個(gè)合適的經(jīng)營模式的話，就要勇敢的懷疑他是在暈?zāi)愕腻X。

　　目前商業(yè)地產(chǎn)的投資價(jià)值，隨著成交量和價(jià)格的下降，已經(jīng)在逐漸回歸理性的投資空間。但對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)投資者而言，不要只看房子光鮮就下手，區(qū)域的發(fā)展，商業(yè)的模式，都是你要深入考慮的問題。

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