美國(guó)紐約的洛克菲勒，“紐約心臟”美譽(yù)的曼哈頓，日本福岡波多運(yùn)河城，東京的六本木山莊、陽(yáng)光城，多倫多伊頓，香港新世界，香港的時(shí)代廣場(chǎng)，深圳的中信城市廣場(chǎng)，華潤(rùn)，上海商城、上海世貿(mào)大廈，北京國(guó)貿(mào)等，與這些典型的都市綜合體相參照，你能在自己生活的城市中發(fā)現(xiàn)幾個(gè)？ 歷史總有驚人的相似。中國(guó)城市建筑規(guī)劃和發(fā)展，總能在西方發(fā)達(dá)國(guó)家找到屬于它的影子，是偶然？還是必然？

  當(dāng)深圳經(jīng)歷了自身快速發(fā)展時(shí)期，當(dāng)深圳的頻頻走向美國(guó)、新加坡、日本等地去學(xué)習(xí)和考察的時(shí)刻，一種城市精神、資源共生、聚合增值的地產(chǎn)模式誕生了，它具備了現(xiàn)代城市的全部功能，也被人們俗稱為“城中之城”，美國(guó)人美其名曰“HOPSCA”（豪布斯卡）--都市都合體。　　

什么是“都市綜合體” 　　

  建筑規(guī)劃專家指出：“城市的每一個(gè)功能要素既有一定的獨(dú)立性，又相互依存、相互補(bǔ)充?！币粋€(gè)居住區(qū)，如果是清一色住宅，既無(wú)商業(yè)、休閑娛樂等配套，又缺乏便捷的道路交通系統(tǒng)，將很難受到市場(chǎng)與客戶的青睞；城市商務(wù)區(qū)若全被寫字樓占據(jù)，而無(wú)餐飲、購(gòu)物、寓所等設(shè)施，辦公環(huán)境將變得空洞乏味。 　　

  都市綜合體是在建筑綜合體上的進(jìn)一步發(fā)展與復(fù)合。建筑綜合體是將城市活動(dòng)中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛等多種不同的功能空間進(jìn)行有機(jī)地組合，通過一組建筑來(lái)完成，并與城市的交通協(xié)調(diào)。

  隨著城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，城市化程度的提高，城市中又出現(xiàn)了相鄰多個(gè)建筑綜合體集群的城市形態(tài)，其功能比建筑綜合體更為集約、規(guī)模更大，而且，其交通與外界的聯(lián)系比建筑綜合體更為緊密，甚至其運(yùn)作受到內(nèi)外部交通的制約。于是，出現(xiàn)了都市綜合體這一特殊的城市形態(tài)。 都市綜合體與建筑綜合體相比有共性，也有差異。　　

  都市綜合體更具備完整的街區(qū)特點(diǎn)，是向城市空間巨型化、城市價(jià)值復(fù)合化、城市功能集約化發(fā)展的結(jié)果。都市綜合體通過街區(qū)的作用，實(shí)現(xiàn)了與外部城市空間的有機(jī)結(jié)合、交通系統(tǒng)有效聯(lián)系，成為城市功能混合使用，延展了城市的空間價(jià)值?？梢哉f(shuō)都市綜合體是城市發(fā)展與聚集的產(chǎn)物。當(dāng)人口聚集、城市聚集度提高，土地資源緊張，都市綜合體就會(huì)出現(xiàn)。并逐步在城市中占據(jù)越來(lái)越顯赫的地位，成為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的引擎。 　　

深圳的“都市綜合體”現(xiàn)象 　　

  招商、星河、、華潤(rùn)、中航、天健、中糧、海岸、綠景等深圳知名的一線房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)都在不約而同地進(jìn)行著都市綜合體的建設(shè)或經(jīng)營(yíng)了，這成為深圳城市的一大“都市綜合體”現(xiàn)象。通過綜合性的開發(fā)而獲得良好的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益，形成一個(gè)卓有成效的開發(fā)，才能取得項(xiàng)目?jī)r(jià)值與城市價(jià)值的復(fù)合化和化。 　　

  在深圳早期出現(xiàn)了不少建筑綜合體，典型的就是深圳的地王大廈。隨著城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，城市化程度的提高，相鄰多個(gè)集群的城市形態(tài)，其功能比以前建筑綜合體更為集約、規(guī)模更大。而且，其交通與外界的聯(lián)系比以前更為緊密，甚至其運(yùn)作受到內(nèi)外部交通的制約，就開始不斷出現(xiàn)都市綜合體這一種特殊的形態(tài)。例如星河地產(chǎn)在CBD構(gòu)建了一個(gè)大的都市綜合體，利茲卡爾頓五酒店、COCO PARK購(gòu)物，星河國(guó)際高尚住宅，星河大廈寫字樓，形成一個(gè)文化娛樂、出行購(gòu)物、居住有機(jī)互補(bǔ)的、功能復(fù)合、互相作用、互為價(jià)值鏈的空間。 　　

  都市綜合體在這樣的城市發(fā)展背景下成為卓有成效的房地產(chǎn)開發(fā)模式。這種開發(fā)模式在開發(fā)建設(shè)中，需要通過綜合性的開發(fā)，結(jié)合社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)和城市總體規(guī)劃要求，進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、綜合布局來(lái)獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益；需要建設(shè)全過程的互相配合、協(xié)同發(fā)展。 　　

綜合體將成城市發(fā)展主角 　　

  都市綜合體是城市形態(tài)發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物，發(fā)展也十分迅速。在國(guó)內(nèi)目前的綜合體開發(fā)已經(jīng)成為熱點(diǎn)，綜合體的產(chǎn)品細(xì)分形式也多種多樣。如舊改綜合體深圳以鼎誠(chéng)國(guó)際為起點(diǎn)的中航城改造，綠景地產(chǎn)對(duì)新洲的改造等；以商業(yè)為核心的綜合體同樣十分普遍，如深圳南油購(gòu)物公園、武漢的鑫城國(guó)際等；CBD商務(wù)綜合體有東莞的國(guó)際、時(shí)代廣場(chǎng)等；在城市新區(qū)的綜合體項(xiàng)目如深圳中航格瀾郡；一般住宅綜合體如桃源居、招商花園城等。珠三角地區(qū)的都市綜合體有華南MALL、碧桂園、雅居樂等，不勝枚舉?！　?/P>

  與此同時(shí)一些新的**綜合體、產(chǎn)業(yè)綜合體項(xiàng)目也嶄露頭角。但是否能將綜合體成功地經(jīng)營(yíng)下去，堅(jiān)持到底，這是擺在眾多開發(fā)商面前的一個(gè)共同課題。 德思勤都市綜合體有關(guān)研究小組指出，開發(fā)商面臨著一個(gè)較高層次的挑戰(zhàn)，復(fù)合型的空間需要復(fù)合型業(yè)態(tài)的支撐，如何在前期定位、規(guī)劃與項(xiàng)目開發(fā)時(shí)保證各物業(yè)業(yè)態(tài)的和諧、穩(wěn)定地可持續(xù)發(fā)展，在后續(xù)銷售與經(jīng)營(yíng)中找到各物業(yè)價(jià)值化的平衡點(diǎn)，才是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。但無(wú)論從業(yè)態(tài)組合還是資源聚合的本質(zhì)看，都市綜合體一定將成為城市發(fā)展的主角，這一點(diǎn)毋庸置疑。
　　

  都市綜合體的價(jià)值體現(xiàn)從根本上來(lái)說(shuō)在于其特殊的功能復(fù)合性。 　　

  都市綜合體集酒店、寫字樓、商業(yè)、高端公寓等多種城市業(yè)態(tài)于一體，將商業(yè)、辦公、居住等多功能城市空間通過合理的交通連接，有機(jī)組合、相互依存、協(xié)同促進(jìn)。 　　

  從城市與區(qū)域的價(jià)值來(lái)講，都市綜合體不僅是現(xiàn)代國(guó)際大都市的標(biāo)志，更是催生繁榮與文明、激發(fā)城市活力的發(fā)動(dòng)機(jī)；從項(xiàng)目自身的價(jià)值看，都市綜合體很好地克服了純粹居住、商務(wù)所造成未來(lái)發(fā)展的局限，具有很強(qiáng)的自我成長(zhǎng)、自我繁榮、持續(xù)發(fā)展的生命力。因此人們稱都市綜合體是城市中24公里跳動(dòng)的“心臟”，是區(qū)域較繁華的。　
　

九大特征決定價(jià)值前景　　

  都市綜合體通過其內(nèi)部商業(yè)、商務(wù)及居住等各種功能綜合互補(bǔ)，建立相互依存的價(jià)值關(guān)系，從而使它能夠適應(yīng)不同時(shí)段的城市多樣化生活，并能夠進(jìn)行自我更新與調(diào)整。有豐富都市綜合體操作經(jīng)驗(yàn)的德思勤置業(yè)認(rèn)為，根據(jù)都市綜合體所處的區(qū)位、功能和與周邊的關(guān)系，歸納起來(lái)有九個(gè)突出的特征。其一是高可達(dá)性、便利性。都市綜合體通常位于城市交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)、城市功能相對(duì)集中的區(qū)域：城市區(qū)CBD、城市的副或規(guī)劃的城市未來(lái)發(fā)展新區(qū)，擁有與外界聯(lián)系緊密的城市主要交通網(wǎng)絡(luò)和信息網(wǎng)絡(luò)。 　　

  是高密度、集約性。都市綜合體建筑高度和密度均很高，使其片區(qū)成為城市的標(biāo)志；白天及工作日商務(wù)人流進(jìn)出密集；夜晚及周末居住、消費(fèi)人流集中；晝夜人口、工作日與周末人口依據(jù)功能不同而形成互補(bǔ)。 　　

  第三是整體統(tǒng)一性。都市綜合體建筑風(fēng)格統(tǒng)一，各個(gè)單體建筑互相配合、影響和聯(lián)系，建筑群體與外部空間整體環(huán)境統(tǒng)一、協(xié)調(diào)。 　　

  第四是功能復(fù)合性。都市綜合體自身可實(shí)現(xiàn)完整的工作、生活配套運(yùn)營(yíng)體系。 　　

  第五為土地使用均衡性。都市綜合體注重均衡的土地使用方式和限度地利用土地資源，避免土地過分集中于某一特定功能。 　　

  第六是空間連續(xù)性。鑒于都市綜合體各功能的相互聯(lián)系，其在平面、立面和空間均表現(xiàn)為連續(xù)性、統(tǒng)一性：其設(shè)計(jì)通常采用整體設(shè)計(jì)，內(nèi)部建筑物風(fēng)格統(tǒng)一；建筑體之間均通過空中、地下和地面形成多層次的聯(lián)系，形成互補(bǔ)、流動(dòng)、連續(xù)的空間體系。 　　

  第七是內(nèi)部、外部的聯(lián)系完整性。都市綜合體自身?yè)碛袕?fù)雜、完善的交通體系，使內(nèi)部各不同功能的建筑有機(jī)結(jié)合。 　　

  第八是巨大的社會(huì)效應(yīng)。因都市綜合體所處的城市位置和龐大規(guī)模，使其成為城市名片，產(chǎn)生巨大的社會(huì)效應(yīng)。較后不可忽略的是高升值前景。一個(gè)成功的都市綜合體項(xiàng)目的開發(fā)及運(yùn)營(yíng)，會(huì)帶來(lái)巨大的社會(huì)價(jià)值，為開發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商帶來(lái)巨大的品牌價(jià)值，其物業(yè)自身也具有。例如位于東莞市區(qū)的國(guó)際項(xiàng)目，通過內(nèi)部商業(yè)、商務(wù)辦公、酒店、居住公寓等多種功能的組合，創(chuàng)造了新的盈利模式：商業(yè)部分，通過主力商家長(zhǎng)期租賃經(jīng)營(yíng)獲利；臨街鋪及步行街高價(jià)值成功銷售獲利；商務(wù)寫字樓通過大部分出售和少量作為固定資產(chǎn)租賃獲利；酒店作為資產(chǎn)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)獲利；居住公寓則通過成功銷售獲利。再如深圳中航格瀾郡一期住宅加二期的天虹商場(chǎng)加三期的格蘭云天五大酒店，從而形成商務(wù)辦公、酒店、居住、商業(yè)的復(fù)合空間，不但提升了項(xiàng)目?jī)r(jià)值，同時(shí)提升了區(qū)域價(jià)值。價(jià)值越大風(fēng)險(xiǎn)越大，因此都市綜合體的定位是一把雙刃劍，項(xiàng)目對(duì)策劃、定位、實(shí)踐案例及開發(fā)商運(yùn)營(yíng)、資金、團(tuán)隊(duì)實(shí)力的要求都更高。 　
　

分享共融構(gòu)建新型平臺(tái)　　

  隨著綜合體項(xiàng)目的開發(fā)，其自身豐富的業(yè)態(tài)空間組合互為依托，共同分享彼此價(jià)值的提升，其聚合的人流、商務(wù)流、經(jīng)濟(jì)流帶來(lái)了項(xiàng)目整體價(jià)值的提升，形成一個(gè)自成體系的全新價(jià)值平臺(tái)。根據(jù)德思勤過往的成功經(jīng)驗(yàn)，都市綜合體各子項(xiàng)在功能上的互補(bǔ)性和實(shí)際生活中的互動(dòng)性，使各子項(xiàng)互為配套，互為支持，程度地形成資源共享，從而使各項(xiàng)子功能有可能在綜合體自身一體化價(jià)值平臺(tái)上，對(duì)自身的價(jià)值鏈進(jìn)行全面超越?，F(xiàn)代化大型商業(yè)的優(yōu)勢(shì)在于為人們提供一站式消費(fèi)服務(wù)，它集購(gòu)物、娛樂、餐飲等于一體，成為綜合性的商業(yè)休閑場(chǎng)所。其寬敞的購(gòu)物環(huán)境、齊全的花色品種、集各種時(shí)尚與前衛(wèi)元素為一體等諸多因素，滿足了城市中品質(zhì)生活人群之需。經(jīng)營(yíng)良好的大型商業(yè)對(duì)城市人流有著極強(qiáng)的集聚效能，能極大地改變城市既有的人流導(dǎo)向。通過人流的引導(dǎo)、人氣的集聚，以其為載體的經(jīng)濟(jì)流、資本流逐步促進(jìn)商業(yè)周邊地段的價(jià)值提升。在此過程中，新的需求不斷產(chǎn)生，相關(guān)的商務(wù)、居住等需求應(yīng)運(yùn)而生。城市空間的豐富，城市生態(tài)的完善，城市性能的齊備，促進(jìn)了城市價(jià)值聚合度的上升，進(jìn)一步促進(jìn)了附著其上的各類物業(yè)的升值。綜上所述，都市綜合體的復(fù)合性功能，如商業(yè)、商務(wù)等的集聚效應(yīng)和其帶來(lái)的資本流、物流，人流，會(huì)直接催生對(duì)項(xiàng)目的實(shí)際使用需求，使綜合體項(xiàng)目相較同類單

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