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房地產(chǎn)開發(fā):都市綜合體成高端市場新寵
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 806 次
(記者 熊華勇)提起都市綜合體大家也許還比較陌生,但是說起新世界、世茂錦繡長江、瑞安漢口天地這樣的武漢超級明星樓盤,人們往往耳熟能詳,而它們都屬于都市綜合體。都市綜合體是近年武漢房地產(chǎn)高端市場上發(fā)出的新的聲音,今年年初新世界的啟動,使它正式進(jìn)入了人們的眼簾。隨后世茂“錦繡長江”、瑞安“漢口天地”等項目紛紛啟動,都市綜合體贏得了更大的關(guān)注。今年下半年萬豪聯(lián)邦,光谷世界城等項目的入市,使得都市綜合體這種復(fù)合地產(chǎn)形態(tài)已經(jīng)從江北擴(kuò)展到江南,漸成燎原之勢。
什么是都市綜合體呢?根據(jù)地產(chǎn)業(yè)界權(quán)威的觀點(diǎn),都市綜合體是都市中各種物業(yè)功能復(fù)合、互相作用、互為價值鏈的建筑、文化等的集合體。一般包含商務(wù)、居住、酒店業(yè)、商業(yè)、休閑娛樂等各種綜合功能。都市綜合體將能向社會提供出包括住宅、酒店、寫字樓、購物在內(nèi)的更為豐富的都市生活元素。
高端公寓、酒店、寫字樓、停車場、購物、商業(yè)街,這些看似獨(dú)立的元素曾經(jīng)各行其道,但是當(dāng)這些元素全部或是其中某幾個組合起來之后,一個都市綜合體便應(yīng)運(yùn)而生。有人形象的說,從物業(yè)形態(tài)說,都市綜合體已不是單一樂器的獨(dú)奏,而是多種樂器的交響。
如世茂錦繡長江從兩江四岸復(fù)合功能區(qū)(RBD)發(fā)展要求出發(fā),將為武漢新區(qū)創(chuàng)造了一個集商業(yè)、旅游、休閑娛樂、商務(wù)辦公、酒店及高尚居住為一體的綜合功能區(qū);不僅與四新地區(qū)的建設(shè)形成互動,更促進(jìn)了武漢三鎮(zhèn)的均衡發(fā)展。
分為A、B兩區(qū)開發(fā)的瑞安地產(chǎn)永清片項目,其中住宅樓面逾753萬平方米,寫字樓樓面占逾215萬平方米,其余樓面為商業(yè)和其他用途,這也是一個典型的超級都市綜合體項目。
年初入市的新世界,位于航空路的,它是由酒店、高端寫字樓、百貨以及高端住宅構(gòu)成的大型復(fù)合型功能建筑群。目前是較早入市的港資大型都市綜合體項目。
功能定位:成就都市完整居住圈
根據(jù)某知名地產(chǎn)開發(fā)公司有關(guān)人士的話說, 都市綜合體的優(yōu)越之處,不僅僅體現(xiàn)在房型和地段上,更多的體現(xiàn)在項目的整體規(guī)模和功能定位。
有城市研究專家指出,都市綜合體的出現(xiàn),往往是一個城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入到一個新階段的象征,在都市綜合體中,城市生活的各要素以一種嶄新的空間秩序重新展現(xiàn),并互相依存、互相促進(jìn),形成一個復(fù)合功能、高效率的綜合體。都市綜合體一般都位于城市主力商圈,發(fā)展配套齊全,物業(yè)增值空間大。如曼哈頓的洛克菲勒、東京的陽光城、北京的東方廣場等。
正因為此,都市綜合體往往是個城市的新所在。新世界就已被列入武漢市新的候選。同時,無可置疑的是,由于其功能的定位和總體量的龐大,瑞安漢口天地、世茂錦繡長江等項目今后也必將是武漢的新坐標(biāo)。
除了建筑上的指針意義, 城市綜合體往往代表著一種全新的文化和時尚潮流。它是一個與城市高度融合的開放式街區(qū),代表一個城市的時尚風(fēng)標(biāo),這樣的街區(qū)具備了自己的完整生態(tài)鏈:辦公和居住人群為酒店的客源奠定基礎(chǔ),他們的來訪者給酒店帶來了客源。酒店的客人同時也是商業(yè)零售的顧客。因為鄰近酒店和商業(yè),居住人群的生活更為便利,辦公人員的商務(wù)效率也更高。這樣的樓盤,對于以商務(wù)為其主要生活形態(tài)的高端客戶是比較有吸引力的,因此對高端人群的“磁吸”效應(yīng)是非常強(qiáng)的。有句廣告語曾形象的說,在城市綜合體內(nèi),是一個的誕生,這也充分說明,在這樣的樓盤里面,居住的往往是一個城市的商務(wù)精英。根據(jù)記者從該類型樓盤的反饋,這類樓盤的客戶往往是城市金領(lǐng),和外籍人士,客戶素質(zhì)非常高。
滿足需求:成為高端人群的步行生態(tài)圈
新世界、錦繡長江、光谷世界城等大型都市綜合體項目的建設(shè)推廣,使得都市綜合體的價值被充分認(rèn)識,綜合物業(yè)所帶來的價值鏈提升及全新的生活方式,帶動武漢地產(chǎn)市場居住價值的升華。它的價值在于把城市中的各種配套資源有效的整合到一起,節(jié)約了大量的生活成本。
新世界的策劃經(jīng)理這樣給記者描繪了業(yè)主在這里未來的一幅生活場景:早上9:00起床、9:15安然步行到辦公室,下班后,幾分種就可以安然的在酒店餐廳和朋友用餐,飯后不用走多遠(yuǎn),可以逛逛步行街,在會所中游泳。而這一切,足不出戶,并且不用開車,不用感受塞車的痛苦,沒有尋找停車場的煩勞。白天,商務(wù)活動是該區(qū)域的主流,休息時,居住者回到社區(qū),商業(yè)、休閑、餐飲、娛樂等又掀起另一個高潮??梢苑Q的上是動靜之間,一切盡在自如掌握。
合富錦繡地產(chǎn)顧問公司人士認(rèn)為,城市綜合體的出現(xiàn),節(jié)約了出行和時間成本,讓業(yè)主可以自由的在住宅、酒店、寫字樓之間進(jìn)行便利的切換。這對于生活品質(zhì)有高要求的人群而言,能夠滿足其要求商務(wù)便利、與生活舒適兼得的需求。
初入市場:市場前景謹(jǐn)慎樂觀
瑞安新天地、世貿(mào)錦繡長江、新世界、九龍倉時代廣場等定位于包括住宅、商業(yè)、酒店、寫字樓等功能齊全的綜合物業(yè),成為都市綜合體發(fā)展的基礎(chǔ)。 那么都市綜合體概念樓盤入市后的市場反映情況如何呢?
目前,新世界住宅價格已經(jīng)從開盤時的7000元/平方米攀升到了8000--9000元//平方米,單價在武漢目前樓市中應(yīng)該是偏高的,該樓盤價格的走高,說明了目標(biāo)客戶群對于該類物業(yè)的看好,說明該類型的樓盤滿足了特定人群對于時尚和便利的持續(xù)要求。根據(jù)了解,今年年底新世界寫字樓可以啟動,明年新世界酒店部分即將開業(yè)。而超市區(qū)、咖啡吧、休閑街、電影城等休閑娛樂項目都列入了二期規(guī)劃,將從各方面滿足人們不同需求。
位于武昌公司總部區(qū)的中南國際城可以稱的上該區(qū)域都市綜合體的發(fā)端,目前一期中南國際商務(wù)公寓已近售磬,市場反映良好,目前其他商業(yè)部分中南新天地正在引入知名品牌商家。二期住宅部分也將于明年啟動。
但不是所有的樓盤都可以往都市綜合體發(fā)展,有業(yè)內(nèi)專家指出,在交通流線過密、商圈氛圍不成熟之處,打造都市綜合體,其效果可能適的其返回。
有城市規(guī)劃人士認(rèn)為,作為長期持有的物業(yè),這種都市綜合體的出現(xiàn),一來可以迅速完善樓盤所在大區(qū)域的功能配套,提升整體區(qū)域形象。另外,由于綜合體內(nèi)各種功能建筑是按照同一步調(diào)規(guī)劃,同時是互補(bǔ)的關(guān)系,利用率顯著提高,在的市是很難得的。而從整個城市的發(fā)展而言,這更便于整個城市公共資源的集聚,有效減少重復(fù)建設(shè)。
隨著武漢經(jīng)濟(jì)濟(jì)的快速發(fā)展,城住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)融合腳步的加快,將會有更多的城市綜合體進(jìn)入我們的視野。隨著幾年內(nèi)前述城市綜合體項目的建設(shè)進(jìn)入縱深期,城市綜合體樓盤的黃金時代來臨之日應(yīng)該不遠(yuǎn)。
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