（記者 熊華勇）提起都市綜合體大家也許還比較陌生，但是說起新世界、世茂錦繡長江、瑞安漢口天地這樣的武漢超級明星樓盤，人們往往耳熟能詳，而它們都屬于都市綜合體。都市綜合體是近年武漢房地產(chǎn)高端市場上發(fā)出的新的聲音，今年年初新世界的啟動，使它正式進(jìn)入了人們的眼簾。隨后世茂“錦繡長江”、瑞安“漢口天地”等項(xiàng)目紛紛啟動，都市綜合體贏得了更大的關(guān)注。今年下半年萬豪聯(lián)邦，光谷世界城等項(xiàng)目的入市,使得都市綜合體這種復(fù)合地產(chǎn)形態(tài)已經(jīng)從江北擴(kuò)展到江南，漸成燎原之勢。

什么是都市綜合體呢？根據(jù)地產(chǎn)業(yè)界權(quán)威的觀點(diǎn)，都市綜合體是都市中各種物業(yè)功能復(fù)合、互相作用、互為價(jià)值鏈的建筑、文化等的集合體。一般包含商務(wù)、居住、酒店業(yè)、商業(yè)、休閑娛樂等各種綜合功能。都市綜合體將能向社會提供出包括住宅、酒店、寫字樓、購物在內(nèi)的更為豐富的都市生活元素。

　　高端公寓、酒店、寫字樓、停車場、購物、商業(yè)街，這些看似獨(dú)立的元素曾經(jīng)各行其道，但是當(dāng)這些元素全部或是其中某幾個(gè)組合起來之后，一個(gè)都市綜合體便應(yīng)運(yùn)而生。有人形象的說，從物業(yè)形態(tài)說，都市綜合體已不是單一樂器的獨(dú)奏，而是多種樂器的交響。

　　如世茂錦繡長江從兩江四岸復(fù)合功能區(qū)(RBD)發(fā)展要求出發(fā)，將為武漢新區(qū)創(chuàng)造了一個(gè)集商業(yè)、旅游、休閑娛樂、商務(wù)辦公、酒店及高尚居住為一體的綜合功能區(qū)；不僅與四新地區(qū)的建設(shè)形成互動，更促進(jìn)了武漢三鎮(zhèn)的均衡發(fā)展。

　　分為A、B兩區(qū)開發(fā)的瑞安地產(chǎn)永清片項(xiàng)目，其中住宅樓面逾753萬平方米，寫字樓樓面占逾215萬平方米，其余樓面為商業(yè)和其他用途，這也是一個(gè)典型的超級都市綜合體項(xiàng)目。

　　年初入市的新世界，位于航空路的，它是由酒店、高端寫字樓、百貨以及高端住宅構(gòu)成的大型復(fù)合型功能建筑群。目前是較早入市的港資大型都市綜合體項(xiàng)目。

　　功能定位：成就都市完整居住圈

　　根據(jù)某知名地產(chǎn)開發(fā)公司有關(guān)人士的話說， 都市綜合體的優(yōu)越之處，不僅僅體現(xiàn)在房型和地段上，更多的體現(xiàn)在項(xiàng)目的整體規(guī)模和功能定位。

　　有城市研究專家指出，都市綜合體的出現(xiàn)，往往是一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入到一個(gè)新階段的象征，在都市綜合體中，城市生活的各要素以一種嶄新的空間秩序重新展現(xiàn)，并互相依存、互相促進(jìn)，形成一個(gè)復(fù)合功能、高效率的綜合體。都市綜合體一般都位于城市主力商圈，發(fā)展配套齊全，物業(yè)增值空間大。如曼哈頓的洛克菲勒、東京的陽光城、北京的東方廣場等。

　　正因?yàn)榇?，都市綜合體往往是個(gè)城市的新所在。新世界就已被列入武漢市新的候選。同時(shí)，無可置疑的是，由于其功能的定位和總體量的龐大，瑞安漢口天地、世茂錦繡長江等項(xiàng)目今后也必將是武漢的新坐標(biāo)。

　　除了建筑上的指針意義， 城市綜合體往往代表著一種全新的文化和時(shí)尚潮流。它是一個(gè)與城市高度融合的開放式街區(qū)，代表一個(gè)城市的時(shí)尚風(fēng)標(biāo)，這樣的街區(qū)具備了自己的完整生態(tài)鏈：辦公和居住人群為酒店的客源奠定基礎(chǔ)，他們的來訪者給酒店帶來了客源。酒店的客人同時(shí)也是商業(yè)零售的顧客。因?yàn)猷徑频旰蜕虡I(yè)，居住人群的生活更為便利，辦公人員的商務(wù)效率也更高。這樣的樓盤，對于以商務(wù)為其主要生活形態(tài)的高端客戶是比較有吸引力的，因此對高端人群的“磁吸”效應(yīng)是非常強(qiáng)的。有句廣告語曾形象的說，在城市綜合體內(nèi)，是一個(gè)的誕生，這也充分說明，在這樣的樓盤里面，居住的往往是一個(gè)城市的商務(wù)精英。根據(jù)記者從該類型樓盤的反饋，這類樓盤的客戶往往是城市金領(lǐng)，和外籍人士，客戶素質(zhì)非常高。

　　滿足需求：成為高端人群的步行生態(tài)圈

　　新世界、錦繡長江、光谷世界城等大型都市綜合體項(xiàng)目的建設(shè)推廣，使得都市綜合體的價(jià)值被充分認(rèn)識，綜合物業(yè)所帶來的價(jià)值鏈提升及全新的生活方式，帶動武漢地產(chǎn)市場居住價(jià)值的升華。它的價(jià)值在于把城市中的各種配套資源有效的整合到一起，節(jié)約了大量的生活成本。

　　新世界的策劃經(jīng)理這樣給記者描繪了業(yè)主在這里未來的一幅生活場景：早上9：00起床、9：15安然步行到辦公室，下班后，幾分種就可以安然的在酒店餐廳和朋友用餐，飯后不用走多遠(yuǎn)，可以逛逛步行街，在會所中游泳。而這一切，足不出戶，并且不用開車，不用感受塞車的痛苦，沒有尋找停車場的煩勞。白天，商務(wù)活動是該區(qū)域的主流，休息時(shí)，居住者回到社區(qū)，商業(yè)、休閑、餐飲、娛樂等又掀起另一個(gè)高潮。可以稱的上是動靜之間，一切盡在自如掌握。

　　合富錦繡地產(chǎn)顧問公司人士認(rèn)為，城市綜合體的出現(xiàn)，節(jié)約了出行和時(shí)間成本，讓業(yè)主可以自由的在住宅、酒店、寫字樓之間進(jìn)行便利的切換。這對于生活品質(zhì)有高要求的人群而言，能夠滿足其要求商務(wù)便利、與生活舒適兼得的需求。

　　初入市場：市場前景謹(jǐn)慎樂觀

　　瑞安新天地、世貿(mào)錦繡長江、新世界、九龍倉時(shí)代廣場等定位于包括住宅、商業(yè)、酒店、寫字樓等功能齊全的綜合物業(yè)，成為都市綜合體發(fā)展的基礎(chǔ)。 那么都市綜合體概念樓盤入市后的市場反映情況如何呢？

　　目前，新世界住宅價(jià)格已經(jīng)從開盤時(shí)的7000元/平方米攀升到了8000--9000元//平方米，單價(jià)在武漢目前樓市中應(yīng)該是偏高的，該樓盤價(jià)格的走高，說明了目標(biāo)客戶群對于該類物業(yè)的看好，說明該類型的樓盤滿足了特定人群對于時(shí)尚和便利的持續(xù)要求。根據(jù)了解，今年年底新世界寫字樓可以啟動，明年新世界酒店部分即將開業(yè)。而超市區(qū)、咖啡吧、休閑街、電影城等休閑娛樂項(xiàng)目都列入了二期規(guī)劃，將從各方面滿足人們不同需求。

　　位于武昌公司總部區(qū)的中南國際城可以稱的上該區(qū)域都市綜合體的發(fā)端，目前一期中南國際商務(wù)公寓已近售磬，市場反映良好，目前其他商業(yè)部分中南新天地正在引入知名品牌商家。二期住宅部分也將于明年啟動。

　　但不是所有的樓盤都可以往都市綜合體發(fā)展，有業(yè)內(nèi)專家指出，在交通流線過密、商圈氛圍不成熟之處，打造都市綜合體，其效果可能適的其返回。

　　有城市規(guī)劃人士認(rèn)為，作為長期持有的物業(yè)，這種都市綜合體的出現(xiàn)，一來可以迅速完善樓盤所在大區(qū)域的功能配套，提升整體區(qū)域形象。另外，由于綜合體內(nèi)各種功能建筑是按照同一步調(diào)規(guī)劃，同時(shí)是互補(bǔ)的關(guān)系，利用率顯著提高，在的市是很難得的。而從整個(gè)城市的發(fā)展而言，這更便于整個(gè)城市公共資源的集聚，有效減少重復(fù)建設(shè)。

　　隨著武漢經(jīng)濟(jì)濟(jì)的快速發(fā)展，城住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)融合腳步的加快，將會有更多的城市綜合體進(jìn)入我們的視野。隨著幾年內(nèi)前述城市綜合體項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)入縱深期，城市綜合體樓盤的黃金時(shí)代來臨之日應(yīng)該不遠(yuǎn)。

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