商業(yè)街定位明確，文化地域特點(diǎn)突出才能贏

語(yǔ)錄：
　　戴欣明認(rèn)為：“商業(yè)街”建設(shè)熱潮中，只有那些定位明確，文化地域特點(diǎn)突出，能滿足實(shí)際商業(yè)需求的項(xiàng)目才能取得成功。

　　地產(chǎn)商拼命“造街”，投資人瘋狂“購(gòu)街”，休閑族們樂(lè)呵呵“逛街”。較近，全國(guó)各地掀起了一股建設(shè)商業(yè)街的熱潮。

 
　　在北京，先是“國(guó)美商街”于6月份揭牌，其野心“昭然若揭”，意欲打造京東商業(yè)旗艦。70萬(wàn)平方米的蘋果社區(qū)也在9月份推出了8萬(wàn)平方米規(guī)模的二十二院商業(yè)街和蘋果社區(qū)商業(yè)街，定位則是“CBD后花園的商業(yè)”。京西大盤遠(yuǎn)洋山水規(guī)劃中的社區(qū)商業(yè)街接近20萬(wàn)平方米，目標(biāo)是建立起京西的商業(yè)。此外，北京的北邊和南邊及京外的其它大中小城市，也都在緊鑼密鼓地涌進(jìn)建街熱潮中。

　　一提到商業(yè)街大多會(huì)想到北京的井，上海的南京路，武漢的漢正街。但到底什么是商業(yè)街？其概念還比較模糊，并沒(méi)有一個(gè)明確的定義。比如，井叫商業(yè)街，但大部分開發(fā)商所建的商業(yè)街顯然和井商業(yè)街不是一回事，可卻都稱“商業(yè)街”。顯然，這只是很多開發(fā)商為了吸引更多的人來(lái)購(gòu)房，把商業(yè)街當(dāng)成一個(gè)“概念”作為一種炒作手段。

　　對(duì)于什么是商業(yè)街，中國(guó)步行商業(yè)大街秘書長(zhǎng)董利指出，商業(yè)街就是服務(wù)業(yè)的多種類型、零售業(yè)多種業(yè)態(tài)的有機(jī)組合體，能滿足人們購(gòu)物、餐飲、文化、娛樂(lè)、旅游、觀光等多種需求。目前的商業(yè)街有一些是由政府規(guī)劃的，有一些是由于歷史因素、經(jīng)過(guò)多年的優(yōu)勝劣汰、自然集聚而形成的。

　　商業(yè)街的前世今生

　　縱覽歷史，商業(yè)街并非今世才有。古老的中華民族擁有著讓世界震驚的文化，在輝煌的歷史中，已經(jīng)出現(xiàn)過(guò)商業(yè)街?！肚迕魃虾訄D》就給我們形象地描繪出了中國(guó)歷史上繁華而喧鬧的商業(yè)街市。

　　橫觀世界，商業(yè)街并非某個(gè)地方的專利品。二戰(zhàn)后各國(guó)曾經(jīng)擁有一個(gè)比較和平的時(shí)期，大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)，商業(yè)街便雨后春筍般地出現(xiàn)在世界各地，如美國(guó)有百老匯，日本有銀座，香港有中環(huán)，而更多的特色商業(yè)街更是數(shù)不勝數(shù)。

　　中國(guó)的商業(yè)街發(fā)展到目前，據(jù)中國(guó)步行街、商業(yè)街工作委員會(huì)的專家較新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，全國(guó)縣級(jí)以上城市商業(yè)街總量超過(guò)3000條，步行街已經(jīng)超過(guò)200條，全國(guó)城市商業(yè)街的累計(jì)已經(jīng)超過(guò)1800公里，一些城市的商業(yè)街越來(lái)越長(zhǎng)。以商業(yè)街、步行街命名的街道在全國(guó)已經(jīng)超過(guò)千條，并且還在增加。

　　商業(yè)街是城市的窗口和名片，是城市商業(yè)的縮影和精華，是一種多功能、多業(yè)種、多業(yè)態(tài)的商業(yè)集合體。一座城市有一條的商業(yè)街可以成為商業(yè)和旅游的黃金結(jié)合點(diǎn)。如蘇州的觀前街，“先有觀前街，后有蘇州城”，特別是春節(jié)期間從蘇州觀前街潮水般的人流，可以看出商業(yè)街在旅游中的作用。又如北京的井、上海南京路不僅是中國(guó)品牌的窗口也是國(guó)際品牌的展臺(tái)。

　　董利指出，形成這種發(fā)展熱潮的原因大致有如下幾個(gè)：一是各級(jí)政府高度重視，把商業(yè)街的建設(shè)作為提升城市形象的必要手段，故成為政府關(guān)注的重要內(nèi)容。二是為追逐高額利潤(rùn)和國(guó)家宏觀調(diào)控政策多把矛頭指向住宅項(xiàng)目的同時(shí)，一部分地產(chǎn)商很自然地就轉(zhuǎn)向了商業(yè)領(lǐng)域，并意欲做強(qiáng)、做大、做美，媒體的關(guān)注之多也。三是商業(yè)街營(yíng)業(yè)額占全市營(yíng)業(yè)額的比重日益上升，一些城市的商業(yè)街零售總額占到本城市或者地區(qū)社會(huì)銷售總額的一半以上，有利于增加財(cái)政稅收。

　　造街熱潮中的并發(fā)癥

　　當(dāng)各地正在興奮地建設(shè)和發(fā)展商業(yè)街之際，卻出現(xiàn)了一個(gè)心痛的現(xiàn)象：就是“喪業(yè)街”“不行街”的風(fēng)聲漸形漸成、不絕于耳。

　　一位不愿意透露姓名的專家給本刊記者舉了一些例子，如武漢的江漢路，曾經(jīng)被認(rèn)為是經(jīng)商的黃金，當(dāng)時(shí)商家為進(jìn)駐該地是煞費(fèi)心機(jī)。然而由于規(guī)劃和文化建設(shè)不足。使得大量的商戶流失，每天都可以看到商鋪轉(zhuǎn)讓的廣告，被當(dāng)?shù)氐慕?jīng)商者稱為“喪業(yè)街”。

　　各地也相繼出現(xiàn)把“步行街”說(shuō)成“不行街”的說(shuō)法，如廣州的北京路步行街作為全國(guó)較早開通的步行街之一，曾經(jīng)的輝煌如今變成了歷史，半數(shù)的居民對(duì)它不再滿意。因?yàn)槠渖虡I(yè)結(jié)構(gòu)具有明顯的缺陷，不能滿足現(xiàn)代人觀光、休閑、娛樂(lè)的需求，其購(gòu)物功能雖足，但是其他功能明顯缺失，在現(xiàn)代的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中逐漸趨于劣勢(shì)而萎縮。

　　像這樣，在已經(jīng)建成的許多條商業(yè)街中，熱鬧幾許后冷落的有之，半死不活的有之，開業(yè)之初死掉的有之，而真正成功的少之又少。

　　雖然，商業(yè)街的形成是商業(yè)自身發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步的必然的產(chǎn)物，但是，我們也要必須認(rèn)識(shí)和遵循商業(yè)街自身的發(fā)展規(guī)律，否則盲目的建造或跟風(fēng)只會(huì)釀造出可怕的苦果。

　　董利指出，商業(yè)街開發(fā)建設(shè)有其特定的規(guī)律，很多新開發(fā)的商業(yè)街建成了鴿子籠，在長(zhǎng)、寬、高等設(shè)計(jì)和規(guī)劃方面達(dá)不到商業(yè)的要求。使得建好的商業(yè)街，商家無(wú)法使用，也就難以吸引商家進(jìn)駐，所以開發(fā)商在開發(fā)商業(yè)街的時(shí)候，應(yīng)更多研究對(duì)建筑結(jié)構(gòu)的要求，多聽(tīng)專家和商家們的意見(jiàn)，因?yàn)樯虡I(yè)街的較終用途是商家使用。比如北方某一個(gè)城市，其開發(fā)商在城市的位置已建好一個(gè)15萬(wàn)平米的商業(yè)街，三年招商不利，在去年的時(shí)候與幾個(gè)主力店簽約，這幾個(gè)主力店包括建材、家具、餐飲等，他們進(jìn)駐的條件就是把這條商業(yè)街拆掉，完全重建。開發(fā)商為此付出了不小的代價(jià)，交了一筆高昂的學(xué)費(fèi)。

　　還有就是不講優(yōu)生，只講整容的問(wèn)題。由于前期為搞所謂的城市經(jīng)營(yíng)，不考慮整條商業(yè)街的優(yōu)生優(yōu)育，貪大求全，其結(jié)果是項(xiàng)目啟動(dòng)以后，人氣不旺，驅(qū)動(dòng)力不夠，競(jìng)爭(zhēng)慘烈。在這種情況下，很多城市便考慮進(jìn)行后期整容。結(jié)果，使得一條看來(lái)非常漂亮的步行街，布滿了因?yàn)楦鞣N原因招攬過(guò)來(lái)的參次不齊的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，雜亂無(wú)章地聚集在街道兩旁，同建設(shè)步行街的初衷相距甚遠(yuǎn)。經(jīng)營(yíng)單位由于建筑物已經(jīng)建成，整體招商困難，不得不低下高昂的頭，根據(jù)當(dāng)?shù)氐那闆r進(jìn)行整容。

　　WBSA(世界商務(wù)策劃師聯(lián)合會(huì))地產(chǎn)策劃專家嚴(yán)忠明博士也對(duì)這一問(wèn)題作了較為詳細(xì)的闡述。

　　他指出，一些中小城市在建商業(yè)街的時(shí)候過(guò)多地想的是市長(zhǎng)而不是市場(chǎng)。這些中小城市的商業(yè)街多是政府進(jìn)行所謂的城市運(yùn)營(yíng)，照搬照抄大城市的作法建成的。這種決策很少是建立在以市場(chǎng)為導(dǎo)向的研究基礎(chǔ)上的。在大城市中興旺的項(xiàng)目在中小城市并不一定旺，這同城市本身的核心競(jìng)爭(zhēng)力和品牌有很大的關(guān)系。如步行商業(yè)街建設(shè)在北京、上海、廣州這樣的大都市圈里興旺又發(fā)達(dá)，根本的原因不在于步行這一概念，而在于本身城市商業(yè)的強(qiáng)大輻射能力。也就是說(shuō)，其目標(biāo)人群是全國(guó)乃至全世界。步行只是都市美女的一件時(shí)裝，對(duì)于俊俏的姑娘來(lái)說(shuō)，那怕只是披上隨意的一塊布匹，也是風(fēng)情萬(wàn)種。但是中小城市就缺乏這種天生麗質(zhì)?？尚Φ氖牵械闹行〕鞘性诮ㄔO(shè)步行商業(yè)街的時(shí)候，把世界上及北京、上海、廣州那些步行街的美麗照片發(fā)到人手一冊(cè)，希望建設(shè)像這樣高端的商業(yè)氛圍，簡(jiǎn)直就有畫餅充饑的味道。

　　另外，有些城市在建設(shè)商業(yè)街時(shí)沒(méi)有策劃只有規(guī)劃。許多商業(yè)街的規(guī)劃方案也是由一些規(guī)劃設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)的。這些美觀、漂亮也充滿各種風(fēng)格的建筑，外表上看，它可能是仿古的，也可能是現(xiàn)代的，但是從使用上看，卻很難同任何商業(yè)物態(tài)相容，因?yàn)樗⒉皇歉鶕?jù)當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)生態(tài)和商業(yè)氣氛策劃設(shè)計(jì)的。比如，在中小城市，要做一個(gè)同一主題的長(zhǎng)達(dá)800米的商業(yè)步行街，用什么樣的目標(biāo)人群來(lái)支撐它，是一個(gè)非常嚴(yán)峻的問(wèn)題。因?yàn)檫@樣一個(gè)主題的步行街，在大城市也需要相當(dāng)?shù)南M(fèi)人群。嚴(yán)博士說(shuō)：“我們?cè)?jiàn)到某地的一條商業(yè)街，都是以整齊劃一的風(fēng)格建設(shè)的，外觀很好看，但實(shí)際操作不好用。如果整條長(zhǎng)達(dá)700、800米的街道全部做服裝，本地市場(chǎng)很難消化。如果做飲食業(yè)，又沒(méi)有考慮到廚房等相關(guān)的配套。如果做歌廳或卡拉OK，其隔音、消防等也存在一系列的問(wèn)題?！彼?，規(guī)劃漂亮，但由于沒(méi)有很好地策劃，沒(méi)有建立項(xiàng)目操作總譜，其后續(xù)的壓力在經(jīng)營(yíng)中就表現(xiàn)得非常突出。

　　還有，一些城市在建商業(yè)街時(shí)沒(méi)有“定位”只有“品味”。定位，指要根據(jù)當(dāng)?shù)厣倘统鞘刑攸c(diǎn)、人文特點(diǎn)、消費(fèi)能力和目標(biāo)人群的情況，設(shè)計(jì)相應(yīng)的物態(tài)。例如，在做步行商業(yè)街的人氣方面，我們就要充分考慮兩個(gè)重要的因素其一，是對(duì)兒童的吸引力問(wèn)題。因?yàn)樾『⒃诓叫袇^(qū)域里沒(méi)有車輛的危險(xiǎn)，可以快樂(lè)玩耍，這對(duì)做好步行街人氣是一個(gè)非常重要的因素。因此，兒童天地在步行街里是一個(gè)聚集人氣很重要的手段，但很多步行街卻沒(méi)有這種考慮。其二，是對(duì)那些沒(méi)有錢的人的吸引，根據(jù)當(dāng)?shù)氐奈幕攸c(diǎn)和節(jié)日活動(dòng)的安排，可以設(shè)計(jì)讓那些周邊的居民有參與性的活動(dòng)，就是做旺人氣的一個(gè)很重要的因素。但有的步行街的設(shè)計(jì)只一味的追求品味，向高端次靠攏。其結(jié)果就好像要讓全城的婦女按瑪麗蓮·夢(mèng)露的模樣進(jìn)行化妝一樣，不倫不類，很難產(chǎn)生共鳴，曲高和寡。步行街不能和當(dāng)?shù)氐纳倘σ约笆袌?chǎng)緊密結(jié)合，嚴(yán)重背離市場(chǎng)導(dǎo)向，其結(jié)果就將被市場(chǎng)所拋棄。

　　探視國(guó)外經(jīng)驗(yàn)

　　從發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)看，頭先是要細(xì)分規(guī)劃對(duì)象并加強(qiáng)政府規(guī)劃的實(shí)施力度，這是商業(yè)街建設(shè)與發(fā)展的重要保證。如法國(guó)，其《商業(yè)法》明確規(guī)定：凡是在商業(yè)街上新設(shè)銷售面積超過(guò)300平方米的零售商店，或是銷售面積已經(jīng)達(dá)到300平方米的零售商店的擴(kuò)建，或是銷售面積已經(jīng)達(dá)到300平方米的零售商店停業(yè)兩年后重新開業(yè)，以及銷售面積2000平方米以上商店對(duì)經(jīng)營(yíng)范圍的任何變更，都需要經(jīng)過(guò)省商業(yè)設(shè)施委員會(huì)審查期限為4個(gè)月的審批，對(duì)審批程序和違法處罰也規(guī)定得很詳細(xì)。我國(guó)的商業(yè)街建設(shè)同輕視商業(yè)規(guī)劃的傳統(tǒng)思維有著直接的關(guān)系。雖然相關(guān)主管部門多年來(lái)一直在呼吁加強(qiáng)政府規(guī)劃的權(quán)威性，反對(duì)不顧政府規(guī)劃政策和實(shí)際需要盲目建設(shè)商業(yè)項(xiàng)目，但實(shí)際情況并不樂(lè)觀。

　　因此，我們?cè)谖磥?lái)開發(fā)和建設(shè)商業(yè)街的過(guò)程中,不但要將商業(yè)街的建設(shè)納入城市整體規(guī)劃之中統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌安排，而且要將規(guī)劃政策分步實(shí)施、落到實(shí)處。

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