旅游地產(chǎn)天津遍地開(kāi)花 帶動(dòng)區(qū)域升級(jí)

  全球華盟集團(tuán)將投資70億元，在西青區(qū)中北鎮(zhèn)建設(shè)一項(xiàng)集游樂(lè)、餐飲、住宿、高端現(xiàn)代化商務(wù)于一體的大型室內(nèi)娛樂(lè)項(xiàng)目?！《诖酥?，全國(guó)的旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商華僑城，也已完成在津的戰(zhàn)略布局——出售了2007年拍得的華明鎮(zhèn)地塊，并與天津市政府簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，開(kāi)發(fā)總投資規(guī)模為50億元的東麗湖華僑城項(xiàng)目。

　　加上已開(kāi)業(yè)的航母主題公園、在建的極地海洋世界等，主題旅游項(xiàng)目在津正如雨后春筍般增長(zhǎng)。而這，也為其周邊的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)預(yù)留下無(wú)限想象空間。主題公園的開(kāi)發(fā)如何與地產(chǎn)項(xiàng)目相結(jié)合？天津此類地產(chǎn)產(chǎn)品的前景如何？這一切，都值得關(guān)注。

　　主題旅游項(xiàng)目 津城遍地開(kāi)花

　　目前，天津市已開(kāi)工和預(yù)備開(kāi)工的旅游項(xiàng)目共45項(xiàng)，總投資額約788億元。其中，就包括數(shù)個(gè)大型主題旅游項(xiàng)目。

　　9月初，西青區(qū)與全球華盟集團(tuán)簽約，由該集團(tuán)投資70億元，在西青區(qū)中北鎮(zhèn)建設(shè)一項(xiàng)大型室內(nèi)娛樂(lè)項(xiàng)目。該項(xiàng)目地處中北鎮(zhèn)曹莊花卉市場(chǎng)南緣，外環(huán)線以西，南運(yùn)河北岸，要建設(shè)成為集游樂(lè)、餐飲、住宿、高端現(xiàn)代化商務(wù)為主的綜合服務(wù)區(qū)。該項(xiàng)目計(jì)劃引進(jìn)百余家國(guó)際品牌餐飲、服裝、娛樂(lè)項(xiàng)目，并規(guī)劃建設(shè)一處五酒店以及供游客休憩的高中檔公寓式酒店。

　　在此之前，東麗湖華僑城項(xiàng)目于今年5月正式簽約。該項(xiàng)目占地6000畝，總投資規(guī)模為50億元，以文化創(chuàng)意、休閑娛樂(lè)、旅游度假、生態(tài)環(huán)保等元素為核心，輔以主題文化產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)、主題商業(yè)開(kāi)發(fā)、主題房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的大型綜合文化旅游主題城區(qū)項(xiàng)目，將建成文化內(nèi)涵豐富、特色風(fēng)格鮮明、配套設(shè)施先進(jìn)、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美的都市旅游休閑度假目的地。

　　除此之外，天津還有極地海洋館、航母主題樂(lè)園等多個(gè)主題旅游項(xiàng)目在建或已開(kāi)門納客。

　　其中，天津極地海洋世界項(xiàng)目位于濱海新區(qū)響螺灣商務(wù)區(qū)內(nèi)，是一個(gè)集吃、住、行、游、購(gòu)、娛為一體的綜合項(xiàng)目。包括極地海洋館、酒店式公寓、城市旅游大道、嘉年華板道街等板塊，整體投資約16億元人民幣，占地面積18.7萬(wàn)平方米，總建筑面積21.5萬(wàn)平方米。其中建筑面積近5萬(wàn)平方米的極地海洋館是全國(guó)的極地海洋館，預(yù)計(jì)明年“十一”正式開(kāi)張納客。

　　天津?yàn)I海航母主題公園位于漢沽區(qū)八卦灘，總占地面積 5.57 平方公里，是以核心項(xiàng)目“基輔號(hào)”航空母艦為獨(dú)特旅游資源，以軍事為特色主題，集武備觀光展示、角色體驗(yàn)、培訓(xùn)拓展、休閑娛樂(lè)、國(guó)防教育、會(huì)議承辦、活動(dòng)舉辦、外景拍攝等功能于一體的大型軍事主題公園，2004年“五一”正式開(kāi)業(yè)，2008年全年游園總?cè)藬?shù)已突破58萬(wàn)。

　　主題公園概念 催生地產(chǎn)熱點(diǎn)

　　任何城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的推進(jìn)，都會(huì)為周邊的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)利好，以主題公園為代表的主題旅游項(xiàng)目更是如此。

　　業(yè)內(nèi)人士介紹，公園地產(chǎn)，一般是指為了給居民營(yíng)造稀缺的景觀和生態(tài)環(huán)境，開(kāi)發(fā)商依托市政公共公園或?qū)⒎康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)與公園建設(shè)結(jié)合起來(lái)的項(xiàng)目。從廣義上講，公園地產(chǎn)是指跟公園相關(guān)的地產(chǎn)項(xiàng)目，包括跟旅游相關(guān)的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目、主題公園項(xiàng)目，是將公園景觀作為樓盤的特色和賣點(diǎn)，將建筑、人文與自然環(huán)境結(jié)合成一體的地產(chǎn)概念。

　　“早期，小區(qū)建在公園邊，即便是離公園特別遠(yuǎn)，也想方設(shè)法與公園攀上關(guān)系。開(kāi)發(fā)商充分利用公園優(yōu)勢(shì)，在廣告推廣中，大打公園牌，比如人民公園附近的富邦花園、泰達(dá)園等。”

　　南開(kāi)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士劉玉錄說(shuō)，“后來(lái)，從‘借景’發(fā)展到‘造景’，一些開(kāi)發(fā)商開(kāi)始自己花錢在項(xiàng)目中建設(shè)面積不小的社區(qū)公園，比如俊城?淺水灣、太陽(yáng)城新領(lǐng)地等項(xiàng)目?，F(xiàn)在，更多的是主題公園與地產(chǎn)相結(jié)合，將旅游、娛樂(lè)、自然、人文、居住和商業(yè)融為一體?！?

　　一位地產(chǎn)商表示，公園地產(chǎn)的誕生絕非偶然。城市化過(guò)程中的積聚效應(yīng)使得城市居民越來(lái)越密集地聚攏到城市核心地帶，人們?cè)谧非笮?、便捷和快?jié)奏生活的同時(shí)，身心所受的壓力也越來(lái)越大，更需要放松及與自然的交流，居住空間因此向外延伸到社區(qū)會(huì)所、園林。

　　據(jù)了解，東麗湖華僑城項(xiàng)目、航母主題公園項(xiàng)目、極地海洋世界項(xiàng)目等，均包含了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。如極地海洋世界項(xiàng)目，總建筑面積21.5萬(wàn)平方米，其中極地海洋館僅占5萬(wàn)平方米，其余為酒店式公寓、高端住宅、特色商業(yè)等。華僑城的傳統(tǒng)操作模式即是通過(guò)主題公園帶動(dòng)片區(qū)升值，進(jìn)而促進(jìn)旁邊高端住宅的銷售。而剛剛簽約的中北鎮(zhèn)大型室內(nèi)娛樂(lè)項(xiàng)目，也勢(shì)必刺激附近房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)。

　　公園地產(chǎn)成熟 帶動(dòng)區(qū)域升級(jí)

　　其實(shí)，主題公園地產(chǎn)帶給人較直觀的印象，就是對(duì)居住區(qū)域價(jià)值和自然環(huán)境質(zhì)量的提升，這一點(diǎn)在華僑城所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目上體現(xiàn)得較為明顯。

　　深圳華僑城，依托錦繡中華、民俗文化村、世界之窗、歡樂(lè)谷四個(gè)主題公園，在周邊開(kāi)發(fā)了住宅、別墅、公寓、商業(yè)、寫字樓、酒店、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園等多種地產(chǎn)產(chǎn)品，十余年間將占地4.8公里的華僑城片區(qū)打造成深圳較的豪宅聚集地，優(yōu)越的自然環(huán)境、豐富的教育資源及濃厚的人文社區(qū)氛圍是該片區(qū)較突出的特點(diǎn)。北京歡樂(lè)谷，擁有30多萬(wàn)平方米的綠化和8萬(wàn)平方米的湖面，不僅僅使得四方新區(qū)成為京城名副其實(shí)的綠色生態(tài)住宅區(qū)，周邊樓盤的價(jià)格也一路飆升。而天津在建和即將啟動(dòng)的幾大主題公園，也勢(shì)必帶動(dòng)周邊區(qū)域價(jià)值的升級(jí)。

　　東部的東麗湖片區(qū)，是天津市八大旅游景區(qū)和七大自然保護(hù)區(qū)之一，占地面積58.6平方公里，其中水域面積8平方公里，面積是杭州西湖的1.5倍，本身就具備完善的主題旅游開(kāi)發(fā)條件。目前，已有萬(wàn)科、朗鉅、億兆等開(kāi)發(fā)商在此開(kāi)發(fā)了東麗湖?萬(wàn)科城、朗鉅?天域、夏陽(yáng)溪韻風(fēng)景灣等項(xiàng)目。其中，東麗湖?萬(wàn)科城為目前該片區(qū)開(kāi)發(fā)時(shí)間較長(zhǎng)、規(guī)模的項(xiàng)目，占地4095畝，總建筑面積可達(dá)到137萬(wàn)平方米。社區(qū)內(nèi)開(kāi)挖了10.5萬(wàn)平方米的滑水賽道人工湖，建設(shè)了27萬(wàn)平方米的濕地景觀，生態(tài)自然環(huán)境優(yōu)越。而隨著華僑城項(xiàng)目落戶東麗湖，該區(qū)域的整體價(jià)值將實(shí)現(xiàn)更大的飛躍。

　　西部的中北鎮(zhèn)片區(qū)，是城區(qū)西部正在形成的一個(gè)環(huán)外新興大型居住社區(qū)，占地4平方公里，規(guī)劃總建筑面積400萬(wàn)平方米，云集了假日風(fēng)景 、假日潤(rùn)園、朗潤(rùn)園、富力灣、大地12城 、水語(yǔ)花城、芒果郡、八棟世家、華亭國(guó)際等多個(gè)樓盤，其中數(shù)個(gè)項(xiàng)目已接近清盤。而全球華盟集團(tuán)投資建設(shè)的大型室內(nèi)娛樂(lè)項(xiàng)目，也勢(shì)必對(duì)中北鎮(zhèn)的區(qū)域價(jià)值有一個(gè)較大的提升。

　　公園地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 遵循謹(jǐn)慎原則

　　專家認(rèn)為，主題公園的建設(shè)不僅僅是為提升居住的自然環(huán)境，促進(jìn)樓盤項(xiàng)目的銷售，更應(yīng)該朝著其項(xiàng)目的規(guī)?；?、規(guī)劃的生態(tài)化、建筑的融合化、管理的開(kāi)放化、配套的完備化方向發(fā)展，滿足現(xiàn)代人更高層次的住房需求，并充分帶動(dòng)區(qū)域乃至整個(gè)城市的發(fā)展。

　　“公園地產(chǎn)，特別是主題公園地產(chǎn)的運(yùn)作，是一個(gè)片區(qū)運(yùn)營(yíng)的概念，頭先必須有一個(gè)強(qiáng)勢(shì)的主題，否則在開(kāi)發(fā)的不同階段以及不同的物業(yè)類型方面很難形成合力。”天津世聯(lián)興業(yè)房地產(chǎn)咨詢有限公司副總經(jīng)理?xiàng)钋逭f(shuō)。

　　她以國(guó)內(nèi)較知名旅游地產(chǎn)項(xiàng)目深圳華僑城為例，說(shuō)明了主題公園地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的難度。1999年底時(shí)，自己調(diào)到深圳世聯(lián)工作，就住在華僑城的錦繡花園一期，當(dāng)時(shí)這個(gè)項(xiàng)目的銷售情況并不十分理想，整個(gè)華僑城片區(qū)也尚未成熟。但開(kāi)發(fā)商始終堅(jiān)持大量投入，將道路、綠化、景觀、配套等各種資源有機(jī)整合在一起。經(jīng)過(guò)多年努力，這一片區(qū)才逐漸成熟，并被購(gòu)房者所認(rèn)可。如今的華僑城片區(qū)，已經(jīng)是深圳較有代表性的豪宅板塊之一了。

　　“傳統(tǒng)的公園地產(chǎn)大多規(guī)模較小，配套不完善，一般只停留在對(duì)公園觀景角度的利用。而現(xiàn)代的主題公園地產(chǎn)應(yīng)該是一個(gè)‘集大成者’，這在‘造園’的時(shí)候一般都要預(yù)先規(guī)劃好。包括區(qū)域大環(huán)境、社區(qū)環(huán)境、商業(yè)配套、休閑旅游設(shè)施、購(gòu)物場(chǎng)所、教育配套等，都應(yīng)是現(xiàn)代公園地產(chǎn)應(yīng)具備的。這就要求開(kāi)發(fā)商有很強(qiáng)的資金實(shí)力和自如控制開(kāi)發(fā)節(jié)奏的能力。在公園地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，建住宅已不僅僅是為了銷售回款那么簡(jiǎn)單，而是整個(gè)片區(qū)運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)中的一部分。”

　　同時(shí)她還認(rèn)為，深圳的華僑城、北京的歡樂(lè)谷，本身都屬于城市的一部分。而天津有幾個(gè)主題公園地產(chǎn)項(xiàng)目，大多位于距市區(qū)較遠(yuǎn)的“飛地”上，開(kāi)發(fā)難度較大。此外，和北京、上海、深圳等城市相比，天津地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展仍有一定差距。今年，天津的高端市場(chǎng)剛剛開(kāi)始爆發(fā)，中等收入以上家庭的圓夢(mèng)型別墅需求剛剛啟動(dòng)。也許只有等以后人們的收入水平進(jìn)一步提升，需求更加多元化，民眾的消費(fèi)成熟度更高之后，那種度假型地產(chǎn)產(chǎn)品才會(huì)隨之啟動(dòng)。
 

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