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中國城市化對商業(yè)地產(chǎn)影響分析

  編輯：海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期：2016-09-10 00:00:00  有效期：發(fā)布當天    閱讀 1037 次

閱讀聲明：文章內(nèi)關于戶型面積的表述，除了特別標明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。
　　 
中國城市化對商業(yè)地產(chǎn)影響分析
 
www.soufun.com  房地產(chǎn)門戶-搜房網(wǎng)  2010年03月30日02:09
 
摘要：

　　城市化是指人口和產(chǎn)業(yè)活動在空間上集聚、鄉(xiāng)村地區(qū)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘械貐^(qū)的過程。城市化三大標志為：勞動力從產(chǎn)業(yè)向、三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移；城市人口在總?cè)丝谥斜戎厣仙ㄝ^主要標志）；城市用地規(guī)模擴大。
 
　　中國城市化發(fā)展大體可以分為兩個階段：
 
　　改革開放以前，中國城市化發(fā)展緩慢，城鄉(xiāng)二元分割的社會結(jié)構(gòu)以及“上山下鄉(xiāng)”的實施使得我國的城市化長期處于基本停滯狀態(tài)。
 
　　改革開放以后，國民經(jīng)濟高速增長，城鄉(xiāng)之間的壁壘逐漸松動并被打破，特別是鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的發(fā)展，使得中國城市化呈現(xiàn)出城鎮(zhèn)迅速擴張、人口就地城市化為主的特點。城市化發(fā)展飛速，2008年，中國城市化水平達45.7%，北京、上海城市化率均高于80%。
 
　　隨著中國宏觀經(jīng)濟的持續(xù)增長和城市化進程的不斷推進，城市人口聚集效應明顯，城市居民收入和消費水平穩(wěn)步提高，社會消費品零售額不斷擴大，中國商業(yè)地產(chǎn)市場迎來廣闊的發(fā)展空間，市場規(guī)模穩(wěn)步上升，商業(yè)需求走勢強勁，投資額、銷售額不斷攀高。除北京、上海等傳統(tǒng)的熱點城市外，重慶、成都、武漢、青島等區(qū)域城市的商業(yè)地產(chǎn)市場也發(fā)展較快，市場占比也穩(wěn)步提高。
 
1. 中國城市化對商業(yè)市場的影響分析
 
(1) 2008年中國城市化率達到45.7%，一線城市城市化率更高
 
圖11：1990-2008年中國城市化率
 
數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、qyb.soufun.com
 
圖1 2：上海、北京城市化率走勢圖
 
數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、qyb.soufun.com
 
　　2008年，我國城市化率達到45.7%，較1990年上升19.3個百分點，年均上升1.1個百分點。而一線城市的城市化發(fā)展水平更高，2008年上海城市化率達到87.5%，北京為84.9%。伴隨著城市化水平的提高，中國及主要城市的宏觀經(jīng)濟發(fā)展水平也邁上了新的臺階，對商業(yè)地產(chǎn)的需求也穩(wěn)步增長。
 
(2) 寫字樓市場領跑于宏觀經(jīng)濟約2年左右
 
圖1 3：1998-2009年辦公樓銷售面積、銷售額與GDP和第三產(chǎn)業(yè)增加值增速
 
 
 
數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、qyb.soufun.com
 
　　城市化是中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要推動力量，同時也是商業(yè)地產(chǎn)市場的重要推動力，主要表現(xiàn)在以下兩個方面：經(jīng)濟增長和工業(yè)、服務業(yè)的發(fā)展，帶來寫字樓的需求；人口集聚以及居民收入和消費水平的提高，間接帶來商業(yè)營業(yè)用房的需求。
 
　　伴隨著中國快速城市化進程的穩(wěn)步推進，國內(nèi)GDP多年來保持高速增長。宏觀經(jīng)濟以及服務業(yè)的發(fā)展是寫字樓市場需求的重要影響因素。1998年以來，全國寫字樓銷售額和銷售面積增長率滯后于宏觀經(jīng)濟和第三產(chǎn)業(yè)增長率約兩年。2005年，全國寫字樓銷售額和銷售面積增長率達到一個階段峰值，而全國GDP則于2007年達到階段性較高值。而在國際金融危機的影響下，國內(nèi)經(jīng)濟增速于2008年四季度降到階段性低位，而寫字樓市場已提前一年調(diào)整。
 
(3) 居民收入和消費水平較快增長，商業(yè)營業(yè)用房市場擁有較為堅實的市場基礎
 
圖1 4：中國城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入及其增速
 
數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、qyb.soufun.com
 
圖1 5：城鎮(zhèn)居民家庭平均每人全年消費性支出及其增速
 
數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、qyb.soufun.com
 
　　在經(jīng)濟保持較快增長的背景下，居民收入和消費水平一直保持較快增長，2009年城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入為17175元，較上年增長8.8%，2001年以來年均增速達到11.3%。
 
　　與此同時，居民消費支出增長迅速，2008年城鎮(zhèn)居民家庭平均人均消費支出達11243元，較2007年增長12.5%，2001年以來年均增速為10.7%。
 
圖1 6：商業(yè)營業(yè)用房銷售額增速與社會消費品零售額以及國內(nèi)生產(chǎn)總值增速
 
數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、qyb.soufun.com
 
　　1998年以來，商業(yè)營業(yè)用房銷售額市場領跑國內(nèi)生產(chǎn)總值和社會零售品總額變化約一年半至2年的時間。國內(nèi)生產(chǎn)總值和社會零售品總額增速分別于2007年和2008年達到階段高位，而商業(yè)營業(yè)用房銷售額則于2005年達到階段性高點。2009年，當國內(nèi)宏觀經(jīng)濟向下調(diào)整時，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增速已于2008年達到歷史低位。
 
(4) 主要城市寫字樓市場：GDP和第三產(chǎn)業(yè)占比是城市寫字樓銷售額的重要影響因素
 
圖1 7：主要城市2009年寫字樓銷售額與2008年國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）
 
 
 
數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、qyb.soufun.com
 
　　從主要城市來看，反映整體經(jīng)濟總量的國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）是寫字樓銷售金額的重要影響因素，兩者相關系數(shù)達到0.81。上海和北京市GDP在2008年分別為13698億元和10488億元，明顯高于排名第三的廣州市（8216億元）。2009年，上海和北京市寫字樓銷售額分別為438億元、431億元，合計占同期全國寫字樓銷售總額的53.7%。銷售額位居三四的杭州和廣州市，分別只有75億元和71億元。銷售面積排名第三和第五位的杭州和成都，均屬于區(qū)域性城市，第三產(chǎn)業(yè)占比分別達到46.3%和46.5%，是寫字樓需求較高的重要原因。
 
圖1 8：主要城市2009年寫字樓銷售面積與2008年第三產(chǎn)業(yè)比重
 
數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、qyb.soufun.com
 
　　第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展程度對一個城市寫字樓銷售面積有重要影響。從主要城市來看，北京市的第三產(chǎn)業(yè)一直占比較高，2008年達到73.2%；2009年寫字樓銷售面積為256萬平方米。銷售面積排名的上海為203萬平方米，第三產(chǎn)業(yè)占比為53.7%。兩大城市寫字樓銷售面積合計占全國達30.3%。
 
(5) 主要城市商業(yè)營業(yè)用房銷售額與社會消費品零售總額和人口顯著正相關
 
圖1 9：主要城市商業(yè)營業(yè)用房銷售額與社會消費品零售額
 
數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、qyb.soufun.com
 
　　與寫字樓市場更多受宏觀經(jīng)濟和第三產(chǎn)業(yè)影響不同，商業(yè)營業(yè)用房銷售額與社會消費品零售總額顯著正相關，相關系數(shù)達到0.83。2009年，商業(yè)營業(yè)用房銷售額位居前兩位的依次是北京和上海，分別達到300億元和193億元，合計占同期全國商業(yè)營業(yè)用房銷售總額的13.7%；而社會消費品零售總額同樣位居前兩位。位居第3-5位的蘇州、重慶和沈陽，商業(yè)營業(yè)用房銷售額合計達到357億元。排名前五位的城市合計占比為23.6%。
 
圖 10：主要城市商業(yè)營業(yè)用房銷售額與市區(qū)人口
 
數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、qyb.soufun.com
 
　　主要城市商業(yè)營業(yè)用房銷售面積與當?shù)厥袇^(qū)人口相關系數(shù)為0.59。商業(yè)營業(yè)用房銷售面積排名的蘇州達到200萬平方米；排名的重慶，銷售面積為157萬平方米，市區(qū)人口位列第三位。商業(yè)營業(yè)用房銷售面積排名第三、四位的為北京和上海，2007年市區(qū)人口位列一二位，分別達到1111萬人和1290萬人。
 
2. 城市化對商業(yè)地產(chǎn)和住宅市場影響的對比分析
 
(1) 先住宅地產(chǎn)、后商業(yè)地產(chǎn)是城市化和房地產(chǎn)市場發(fā)展的基本規(guī)律
 
　　大量外來人口向城市聚集是中國城市化發(fā)展的較直接體現(xiàn)，作為其生產(chǎn)生活必備條件的住房需求成為較直接、較迫切解決的事情，一方面是新進城人口的基本住房需求，另一方面是城市原住民的改善性需求。住宅市場在城市化發(fā)展的推動下進入快速增長期。
 
　　商業(yè)地產(chǎn)在城市化發(fā)展中要滯后于住宅地產(chǎn)的發(fā)展，有人流的聚集才會逐漸形成商務活動，才會引起商務需求進而拉動商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。在一定程度上，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展取決于住宅地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)模及發(fā)展速度，具有很強的依賴性。
 
(2) 在城市化發(fā)展的不同階段，不同物業(yè)的發(fā)展速度存在一定差異
 
　　根據(jù)歷史經(jīng)驗，在GDP增長和城市化發(fā)展的不同階段，不同物業(yè)的發(fā)展速度存在一定差異。城市人均GDP在8000美元以下時，住宅地產(chǎn)是房地產(chǎn)市場的核心，主流產(chǎn)品都將圍繞住宅展開；在城市人均GDP達到8000美元以上時，商業(yè)地產(chǎn)逐漸成為地產(chǎn)業(yè)的主角，甚至可能逐步代替住宅地產(chǎn)的龍頭地位。
 
　　我們認為一線城市如北京、上海、深圳等城市的住宅地產(chǎn)發(fā)展水平將逐步趨緩，商業(yè)地產(chǎn)所占比重將逐步加強，并且在一定程度上提升商業(yè)地產(chǎn)的高端化、集中化、綜合化發(fā)展；城市內(nèi)部的功能化分區(qū)差異將進一步加強，持有型商業(yè)物業(yè)將成為未來商業(yè)市場的主角。
 
　　在二三線城市，城市化進程仍處于外擴式增長階段，住宅地產(chǎn)在其中將扮演生力軍的角色，在房地產(chǎn)市場的占比保持穩(wěn)定甚至逐步

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