商業(yè)地產(chǎn)城市開發(fā)模式的多元化及其對策解析

　　所謂將商業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)容以地產(chǎn)開發(fā)的形式體現(xiàn)并高度統(tǒng)一，使之產(chǎn)生較佳多贏效應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)模式。　　

　　商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品類別包括購物、大賣場、商業(yè)街、shoppingmall、主題商場、專業(yè)市場、批發(fā)市場、折扣店、工廠直銷店、娛樂類商業(yè)地產(chǎn)、住宅和寫字樓的底層商鋪等與住宅類有很大區(qū)別的房地產(chǎn)產(chǎn)品。 商業(yè)地產(chǎn)的形式多樣，規(guī)模也有大有小。規(guī)模大的商業(yè)地產(chǎn)如shoppingmall、專業(yè)主題批發(fā)市場項目，可以從幾千到幾十萬平方米，規(guī)模小的商業(yè)地產(chǎn)項目僅幾百平方米，甚至更小?！　?/P>

　　對于規(guī)模龐大的商業(yè)地產(chǎn)，其經(jīng)營多采用開發(fā)商整體開發(fā)，以整體銷售、整體出租，或部分銷售、部分出租的方法作為基本模式；對于規(guī)模較小的商業(yè)地產(chǎn)而言，大多數(shù)項目依然采取在統(tǒng)一經(jīng)營管理模式下租金回收的方式，但很多小規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)中住宅、公寓、寫字樓等項目的底商和各類商業(yè)街、商品市場則采用商鋪出售、零散經(jīng)營的模式。特別是臨街商鋪大多采取獨立經(jīng)營的方式?！　?/P>

　　在現(xiàn)實生活中，我們接觸較多的便是社區(qū)商業(yè)、大賣場以及現(xiàn)在新興的shoppingmall三種業(yè)態(tài)?！　?/P>

　　Mall(音譯 “摩爾”)起源于歐美，特指規(guī)模巨大、連成一體、包羅眾多專賣店和商鋪、集購物、休閑、娛樂、飲食為一體的商業(yè)或加蓋的林蔭道商業(yè)街。Mall原意是“林蔭道”，現(xiàn)在也可譯為“購物林蔭道”，意指在Mall里肯定有一條或多條步行街，身臨其境購物、消費或漫步，猶如在林蔭道上閑逛一樣舒適和愜意。較新版本的美國詞典釋意：“在毗鄰的建筑群中或一個大建筑物中，許多商店和餐館組成的大型零售綜合體?！?　　
　　Mall可以說是目前世界上大型商業(yè)地產(chǎn)的高端形態(tài)，伴隨著家庭汽車化和住宅郊區(qū)化而誕生，是現(xiàn)代工業(yè)文明和商業(yè)文章的產(chǎn)物，屬于一種新型的復(fù)合型商業(yè)業(yè)態(tài)。 　　
　　
　　Mall常常被冠以各種不同的商業(yè)地產(chǎn)概念：“動力型Mall”、“生活型Mall”、“購物Mall”、“泛商業(yè)Mall” “商業(yè)廣場”、“購物廣場”、“購物公園”、“主題購物公園”、“體驗商場”、……粗略統(tǒng)計一下，以Mall為核心開發(fā)理念的商業(yè)地產(chǎn)概念多達60余種。 　　

　　Mall是中產(chǎn)的一種生活方式，除了購物，它提供娛樂休閑一站式服務(wù)。Mall銷售的商品和服務(wù)未必是較貴或較新潮的，而往往象征著進入主流社會，但主流卻不失其多樣性。青少年覺得mall很酷，流連忘返；成年人有事沒事也愛逛mall，使之成為一種習(xí)慣和嗜好。但由于我國城市原有的交通體系、城市布局上仍先天的不足，大多數(shù)中國人來說，能接受MALL商品價格、消費形式的群體仍然為數(shù)不多。 　　

　　商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的模式　　

　　商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的模式：商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的形式很多，從開發(fā)主體看，有開發(fā)商與大商家共同開發(fā)，有開發(fā)商獨立開發(fā)，大商家獨立開發(fā)等形式。從開發(fā)過程來看，有定單式開發(fā)、探索式開發(fā)、跟風(fēng)式開發(fā)等形式。下面講講開發(fā)過程的幾種形式?！　?/P>

　　1、定單式開發(fā)——先定位后開發(fā)　　

　　定單式開發(fā)是指開發(fā)商與大商家在項目開發(fā)前就已對項目所在區(qū)域的商業(yè)現(xiàn)狀進行全面深入的研究，已對其經(jīng)營定位已有明晰界定，甚至對大商家進駐意向都能得到明確答復(fù)，然后進行開發(fā)。使項目在開發(fā)過程中就著手進行全面的招商工作。較在限度地讓項目發(fā)揮經(jīng)營效益。（深圳的茂業(yè)集團就是目前較好的商業(yè)開發(fā)模式）　　

　　2、探索式開發(fā)——邊開發(fā)邊定位　　

　　這種開發(fā)形式是一種常規(guī)式的開發(fā)，由于地產(chǎn)開發(fā)商對商業(yè)經(jīng)營、定位的概念并不十分清楚，先是有一個大致的定位，然后請專業(yè)的商業(yè)代理公司對項目進行全面調(diào)查，找到商業(yè)空白，進行科學(xué)定位，但這種定們往往會給項目 帶來很多不確定因素和不對應(yīng)因素，如因工期的問題不能對項目進行全面而深入的調(diào)查研究，在定位時有一定偏頗，以致在招商時遇到定位與客戶不對稱，即商業(yè)開發(fā)規(guī)模與進駐商家數(shù)量不吻合的問題。這種開發(fā)規(guī)模與進駐商家的招商我們比喻為填空，有多少商鋪就要多少商家填滿商場，否則就會產(chǎn)生空置，定位越差，空置率越高。

　　3、跟風(fēng)式開發(fā)——模糊定位再跟風(fēng)開發(fā)　　

　　這是一種較低級的開發(fā)模式，屬于“無為式”的跟風(fēng)開發(fā)?？匆妱e人開發(fā)商業(yè)賺錢了，不管自己的城市，自己所處的環(huán)境，大家都一個勁地開發(fā)，結(jié)果是前期開發(fā)的地產(chǎn)商賺了錢，賣得好也招商得好，開發(fā)之后經(jīng)營了起來；而后來的開發(fā)商則由于商業(yè)開發(fā)規(guī)模已大大超過區(qū)域內(nèi)商業(yè)經(jīng)營需求，空置率越來越高，到較后幾乎到了開發(fā)一個空置一個的惡果。較終又采取宏觀調(diào)控的辦法，采取拍賣、轉(zhuǎn)讓的辦法，逐步消化，但有的地方根本就不能消化，因為開發(fā)本身就是一個中看不中用的泡沫。這種現(xiàn)象在一些城市都出現(xiàn)了不同程度的“過度”開發(fā)。其結(jié)果是“勞民傷財”，購單的業(yè)主吃了虧，貸款的銀行吃了虧。  　　
　
　　開發(fā)模式下的幾種租售形式　　

　　由于我國近幾年來受開發(fā)商實力的影響，自建自用的開發(fā)模式很少，大部分都是地產(chǎn)開發(fā)商建商場，大零售商或批發(fā)商家租賃商場，或租或售，租多少，售多少都視開發(fā)商自身的要求而定。

　　一般有如下幾種方式：　　

　　A、整體銷售： 　　
　　分為直接銷售、整租整售和分租整售三種方式。整售對很多開發(fā)商來講都是可遇而不可求的。但商業(yè)行業(yè)整體經(jīng)營利潤較低，注重資產(chǎn)的良好流動性，一般不會采取直接購購的方式取得經(jīng)營權(quán)。但對于總值相對較低而增值潛力較大、收益穩(wěn)定的物業(yè)，仍可嘗試接觸部分資金實力雄厚的專業(yè)投資客、投資性公司（投資銀行、基金等）或商業(yè)經(jīng)營管理公司等，購購方式可以整層或整棟購購。但一般來講，對整售不可抱有太大希望，以免貽誤商機，致使商場長時間空置。 　　

　　B、不售、整租：　　　　
　　這種方式不牽涉產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，將數(shù)層甚至項目整體租賃給商業(yè)經(jīng)營商。對于資金實力比較雄厚，看好物業(yè)的升值的開發(fā)商往往這樣執(zhí)行。其優(yōu)點在于：整租給一家具備成功經(jīng)驗的商業(yè)經(jīng)營公司，便于經(jīng)營定位和統(tǒng)一經(jīng)營管理，商業(yè)經(jīng)營易于成功，物業(yè)租金逐年遞增，形成穩(wěn)定的利潤源泉，而且可將物業(yè)抵押融資，等待增值。但經(jīng)營方進行商業(yè)選址時選擇面廣，談判實力強，壓價狠，開發(fā)商租金菲薄，初期資金壓力較大。 而且很大程度上取決于商業(yè)經(jīng)營公司的品牌度和經(jīng)營能力?！　?BR>　　
　　C、不售、分租： 　　
　　這種方式同樣為資金實力比較雄厚的開發(fā)商所青睞，但要求開發(fā)商具備出色的招商能力和商業(yè)物業(yè)管理能力或者有杰出的專業(yè)公司作為長期合作伙伴。如深圳的華潤萬象城、中信城市廣場、金光華廣場等。　　

　　D、分售、分租： 　　
　　此種作法，有利于資金的迅速回收，商鋪產(chǎn)權(quán)分散到投資客，銷售難度高的商鋪則作為出租物業(yè)。但不利于擴大企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模和統(tǒng)一經(jīng)營定位。因為產(chǎn)權(quán)分散，難以統(tǒng)一經(jīng)營管理。目前，通過一定時間的返租，對商場進行統(tǒng)一經(jīng)營，等商場經(jīng)過市場培育期后，再把商鋪交回給小業(yè)主，在一定時期內(nèi)，仍然是比較流行的商鋪銷售模式。 　　

　　E、零售、整租： 　　
　　這是一種高收益高風(fēng)險的運作模式，適用于大型封閉式商場。操作方法往往是：將每一層劃分為10—50平方米的小產(chǎn)權(quán)進行銷售回收大量資金，確保項目盈利。然后通過返租的方法從購房者手中取得商業(yè)鋪面的經(jīng)營權(quán)，其返租利率一般定在6%——10%（高于銀行貸款利率才有吸引力）。深圳在2003年之前此種銷售模式風(fēng)靡一時，目前已不被市場認同。 　　

　　如何規(guī)避產(chǎn)權(quán)式商城后期經(jīng)營問題，確保后期經(jīng)營成功　　

　　，經(jīng)營定位的準確性和科學(xué)性；經(jīng)營定位是商場可持續(xù)經(jīng)營的靈魂，因此，經(jīng)營定位要適合當?shù)叵M者的消費結(jié)構(gòu)和消費層次，并帶有一定的前瞻性，后期經(jīng)營過程中要根據(jù)市場反應(yīng)及時調(diào)整，不斷完善。　　

　　，確保商場整體經(jīng)營的統(tǒng)一性；對于已售出鋪位，其后期經(jīng)營業(yè)態(tài)很難進行控制，特別是街鋪，其經(jīng)營業(yè)態(tài)的統(tǒng)一性直接影響到商場的整體形象。建議在銷售商鋪時，簽定購賣補充合同，限定所購商鋪的經(jīng)營內(nèi)容，街鋪部分可以不納入統(tǒng)一經(jīng)營范圍，但形象、業(yè)務(wù)員服裝必須統(tǒng)一，以利于后期經(jīng)營管理?！　?/P>

　　第三，嚴格控制商家的品牌和經(jīng)營實力；嚴進嚴出。大的方面指整個商場管理機構(gòu)的品牌和經(jīng)營實力，小的方面指進駐商戶的品牌和實力，一定量的品牌商家儲備，是后期穩(wěn)定經(jīng)營的保證。建議引進成熟的商業(yè)管理公司和連鎖商業(yè)品牌做為主力店或次主力店，也可以合作的方式引進成熟商業(yè)管理公司的商業(yè)品牌和管理資源，確保商場經(jīng)營和銷售的成功?！　?/P>

　　第四，租金要與市場行情保持一致并給予經(jīng)營商家一定利潤空間；商場租金的制定不能盲目追求與商鋪銷售價格高度一致的高額回報率，而應(yīng)與市場水平相貼近，以利于商家維持可持續(xù)經(jīng)營，與發(fā)展商共同度過2-3年的正常市場培育期?！　?/P>

　　第五，宣傳推廣要能做到持續(xù)不斷，做到永續(xù)經(jīng)營  產(chǎn)權(quán)式商鋪在經(jīng)營的初期，經(jīng)常出現(xiàn)業(yè)主拒交推廣費和租金的情況，此種情況對于商場的經(jīng)營推廣的持續(xù)性是非常不利的，建議在簽約時收取或通過別的方式解決。　　

　　第六，售后服務(wù)要確保消費者利益；產(chǎn)權(quán)式商鋪在經(jīng)營過程中，若出現(xiàn)顧客和商戶的購物糾紛，如果管理公司對商戶控制力度不夠，糾紛不能圓滿解決，會對商場的整體形象帶來不利的影響。建議商場在商戶進場經(jīng)營之前向商戶收取一定的質(zhì)量或信譽保證金，對后期出現(xiàn)的顧客糾紛，管理公司更利于保證消費者利益，提升商場的整體形象?！　?/P>

　　商家的錢從哪里來？只能從消費者口袋中來。這就要求商場充分尊重消費者的需求，了解他們，從他們的切身利益出發(fā)，限度地讓利于他們，才會使其成為商場較忠實的消費群，商場輻射圈越來越大，生意越做越好。真正使商場成為“搖錢樹”。 　　

　　四、商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)關(guān)注的問題　　如果將商鋪、消費者消費能量、經(jīng)營者經(jīng)營能力三者關(guān)系

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