新加坡：依法行事相安無事

　　在新加坡，政府對(duì)居民住宅及物業(yè)管理制定了很細(xì)的規(guī)章制度，形成了法律，不管是物業(yè)管理公司還是居民都必須依法遵章行事。在政府統(tǒng)一規(guī)劃及監(jiān)管下，各社區(qū)通過民選選出社區(qū)管理委員會(huì)，并由該委員會(huì)負(fù)責(zé)制定社區(qū)行為規(guī)則以及聘請(qǐng)物業(yè)管理公司等重要事務(wù)。

　　新加坡的公寓樓房，當(dāng)?shù)亟小肮补苁焦ⅰ?，住在其中確實(shí)是別有滋味。每天早晨，在居民上班之前，清潔工人就開始打掃衛(wèi)生。他們例行的工作就是清潔游泳池，擦洗池邊桌椅，用拖把將走道拖干凈等等。當(dāng)居民乘電梯下樓去上班時(shí)，可以聞到電梯里剛剛噴灑過的香水味，鏡子也早已擦得锃亮。有時(shí)深更半夜回家，值班的門衛(wèi)會(huì)向你道晚安，在地下停車場(chǎng)還會(huì)碰上巡夜的保安。24公里，總會(huì)發(fā)現(xiàn)有人在為社區(qū)忙碌著。

　　這里的物業(yè)管理為什么如此有效？一個(gè)主要原因是新加坡政府有關(guān)部門針對(duì)居民住宅及物業(yè)管理制定了很細(xì)的規(guī)章制度，形成了法律，不管是物業(yè)管理公司還是居民都必須依法遵章行事，所以不管是高端公寓樓還是政府組屋區(qū)，管理都是井井有條，同時(shí)避免了各種矛盾或是糾紛的發(fā)生。

　　從政府職能方面看，新加坡建屋發(fā)展局是負(fù)責(zé)實(shí)施政府建屋計(jì)劃和統(tǒng)籌物業(yè)管理的職能部門。早在1967年，該局就制定了“土地所有權(quán)法案”，之后又經(jīng)過多次修訂。該法案共有158章，其中就規(guī)定了土地開發(fā)商在建造住宅時(shí)必須遵守的條例。比如，由開發(fā)商建設(shè)的公共組屋，每棟樓底層不得安排住戶，而是用于作商店或娛樂室，供居民休息、娛樂和購物之用。再比如，規(guī)定了在共管式公寓的共有所有權(quán)土地上，除建造住宅樓房外，必須留下不少于40％的土地用作花園、風(fēng)景區(qū)以及其它娛樂健身設(shè)施，確保物業(yè)管理的規(guī)范化。物業(yè)管理執(zhí)照需要每年審批核發(fā)，如果哪家物業(yè)公司違反條例，或是不按照規(guī)章辦事，被業(yè)主告上法庭，該局將依據(jù)法規(guī)進(jìn)行處罰，嚴(yán)重的將吊銷物業(yè)公司的營(yíng)業(yè)執(zhí)照。物業(yè)管理從業(yè)人員必須接受兩年的房地產(chǎn)管理培訓(xùn)，并需通過專業(yè)考試才能上崗。政府就是通過這些硬杠桿來發(fā)揮監(jiān)管職能。

　　除了監(jiān)督管理職能，建屋發(fā)展局的另一項(xiàng)主要工作是“服務(wù)”，例如該局制定了一項(xiàng)長(zhǎng)期的舊組屋翻新計(jì)劃，進(jìn)一步提高居民對(duì)社區(qū)的認(rèn)同；另外，根據(jù)新加坡法律，所有建筑每隔5年都需要進(jìn)行外部清洗刷新。在建屋發(fā)展局的統(tǒng)一規(guī)劃下，新加坡的物業(yè)管理始終朝著有序的方向發(fā)展。

　　在業(yè)主方面，新加坡法律充分保障了房屋擁有者的權(quán)利，同時(shí)也明確規(guī)定了各項(xiàng)義務(wù)。比如各個(gè)業(yè)主不得侵犯公共空間，私搭亂建要被課以重罰。對(duì)房屋內(nèi)裝修也有很詳細(xì)的規(guī)定，如常見的由裝修引起樓下住戶漏水等現(xiàn)象，當(dāng)事人須負(fù)責(zé)賠償他人損失，解決不了就得上法庭。新加坡“土地所有權(quán)法案”規(guī)定，每個(gè)新建住宅區(qū)必須在兩年內(nèi)成立管理委員會(huì)，由全體業(yè)主投票選出委員會(huì)成員。該委員會(huì)將代表全體業(yè)主管理社區(qū)，每年召開一次全體大會(huì)，討論制定社區(qū)行為規(guī)則以及聘請(qǐng)物業(yè)管理公司等重要事務(wù)。社區(qū)或公寓的公共事務(wù)，如是否要增添公共設(shè)施，公共設(shè)施的使用是否要收費(fèi)、收多少，是否要增加或減少物業(yè)管理費(fèi)等等，較終都以投票方式?jīng)Q定?？梢哉f，居住區(qū)內(nèi)所有事情的決定權(quán)都在住戶手中。在這種機(jī)制下，物業(yè)公司只是被雇傭的對(duì)象，一切依照合同辦事。如果表現(xiàn)不好，社區(qū)管理委員會(huì)有權(quán)立即將其解聘。

　　那么，新加坡的物業(yè)管理公司又是如何運(yùn)作的呢？記者特意采訪了所居住公寓的物業(yè)管理經(jīng)理蒙先生和梁先生。他們介紹說，物業(yè)管理在新加坡也算是傳統(tǒng)服務(wù)行業(yè)，目前較大的公司有6家，雇員在千人以上。他們公司就管理著十多處公寓和寫字樓。以記者居住的花園公寓為例，這里住戶約500多戶，物業(yè)公司派他們3個(gè)人來管理，日常工作就是維持清潔、保安、修剪花草等事務(wù)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。13名保安是從保安公司聘來的，4名修剪花草的花工是從綠化公司請(qǐng)來的，另有15名清潔工，每天都定點(diǎn)到公寓來上班，各干各的，經(jīng)理則是從旁監(jiān)督工作情況。這些人都是合同工，由物業(yè)公司同他們所在的公司簽3個(gè)月至1年不等的服務(wù)合同，不滿意的馬上就換。此外，經(jīng)理還負(fù)責(zé)安排公寓內(nèi)公共設(shè)施的維修和更換，業(yè)主室內(nèi)的水電器維修也可通過他們請(qǐng)專門的維修公司上門服務(wù)。業(yè)主有任何要求都可向經(jīng)理提出，當(dāng)然是在條例規(guī)定的范圍內(nèi)。物業(yè)公司在管理時(shí)依照的是“土地所有權(quán)法案”和各個(gè)住宅區(qū)委員會(huì)制定的規(guī)章制度。物業(yè)經(jīng)理對(duì)管理委員會(huì)負(fù)責(zé)，接受委員會(huì)的指令，物業(yè)公司每年收取由業(yè)主分?jǐn)偟墓芾碣M(fèi)，合同一年一簽。因此，在新加坡，物業(yè)管理公司十分注重同業(yè)主的聯(lián)系，會(huì)認(rèn)真聽取住戶的意見并改善管理細(xì)節(jié)，目的是以良好的形象和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)來爭(zhēng)取長(zhǎng)期的管理合同，而業(yè)主也希望同物業(yè)公司一同創(chuàng)造一個(gè)引以為豪的居住環(huán)境，從而提高生活質(zhì)量。　(翁?hào)|輝)

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