物業(yè)管理始于19世紀(jì)60年代的英國。當(dāng)時(shí)正值英國工業(yè)化大發(fā)展時(shí)期，大量農(nóng)民進(jìn)入城市，出現(xiàn)了房屋出租現(xiàn)象。為維護(hù)租用者的權(quán)利，需要一套行之有效的管理方法，于是出現(xiàn)了專業(yè)的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)。從此，物業(yè)管理受到各國的普遍重視，經(jīng)歷了漫長曲折的發(fā)展階段，覆蓋面逐步擴(kuò)大。目前，很多國家或地區(qū)的物業(yè)管理已經(jīng)非常發(fā)達(dá)，服務(wù)管理質(zhì)量達(dá)到很高的水平，他們在發(fā)展過程中積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)和成功的運(yùn)作模式，值得認(rèn)真學(xué)習(xí)和借鑒。

一、英美兩國的物業(yè)管理

英美兩國的物業(yè)管理已成為社會(huì)化的服務(wù)行業(yè)，這些物業(yè)管理公司或管理機(jī)構(gòu)絕大多數(shù)都是自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目多，內(nèi)容廣泛，包括物業(yè)建設(shè)前后，物業(yè)使用全過程的管理。業(yè)主或用戶委托物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)管理，管理方式也十分靈活多樣。小修工程、日常服務(wù)可由內(nèi)部維修人員完成，而大、中修工程則采取承包方式轉(zhuǎn)給別的專業(yè)公司完成。整體項(xiàng)目或工程可單項(xiàng)承包也可整體承包。費(fèi)用由雙方協(xié)商，計(jì)費(fèi)方法可依時(shí)間長短，也可按次計(jì)費(fèi)。物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)由委托方與物業(yè)管理公司(或機(jī)構(gòu))商定，視市場供求狀況、地區(qū)環(huán)境以及房屋的數(shù)量與質(zhì)量由雙方自由協(xié)商而定，一般無統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)公司的管理費(fèi)來源多渠道，有租金收入、服務(wù)費(fèi)收入，甚至有政府補(bǔ)貼。管理公司(機(jī)構(gòu))人員精干、效率高、固定人員少，一些項(xiàng)目盡可能臨時(shí)聘請人員，可對外承包的項(xiàng)目就不設(shè)固定人員，以節(jié)約開支。

二、韓國漢城的物業(yè)管理

韓國頭都漢城物業(yè)管理講究“四化”——規(guī)范化、社會(huì)化、商業(yè)化和自律化。物業(yè)管理以小區(qū)管理事務(wù)所為，實(shí)行規(guī)范化管理。管理人員以向住戶提供較佳服務(wù)為宗旨，嚴(yán)格執(zhí)行“快捷”服務(wù)。警衛(wèi)人員盡職盡責(zé)，晝夜執(zhí)勤。對住宅小區(qū)停留的車輛一一核實(shí)，對外來陌生的車輛進(jìn)行登記，一旦發(fā)生情況立即追蹤調(diào)查。警衛(wèi)人員不僅負(fù)責(zé)安全保衛(wèi)工作，而且還負(fù)責(zé)傳遞信息，臨時(shí)保管信件、包裹以及清掃庭院、保護(hù)花草、協(xié)助垃圾分類等。各住宅樓均有專職清潔工，定期安排專業(yè)人員進(jìn)行煤氣檢查和消毒防疫。把社會(huì)化、商業(yè)化服務(wù)引進(jìn)小區(qū)是韓國實(shí)行物業(yè)管理的又一鮮明特點(diǎn)。物業(yè)管理事務(wù)所在忠實(shí)履行自身承諾的同時(shí)，他們還同小區(qū)外的商店、銀行、醫(yī)院、圖書館、洗衣店等建立起密切聯(lián)系，有組織地讓他們到小區(qū)為住戶提供便利和服務(wù)。每周三小區(qū)都舉辦“便民市場”。居民搬家，事務(wù)所幫助尋找服務(wù)好且廉價(jià)的搬家公司；春季花店上門為居民的盆花換上施肥；洗衣店的員工總是把洗好的衣物，罩上透明玻璃紙到住戶家中。小區(qū)的每棟樓各個(gè)單元都設(shè)有一個(gè)居民班。各戶通過民主選舉一位班長。班長每月召集居民開一次“班務(wù)會(huì)”，討論有關(guān)小區(qū)安全、服務(wù)、衛(wèi)生等事務(wù)，并對物業(yè)管理事務(wù)所的工作進(jìn)行評價(jià)。對不稱職的管理人員，居民有權(quán)提出罷免建議，使物業(yè)管理工作處于群眾的監(jiān)督之下。居民每月都要向物業(yè)管理事務(wù)所交納相當(dāng)數(shù)額的管理費(fèi)。管理費(fèi)的收繳具有較高的透明度，物業(yè)管理事務(wù)所定期要把管理費(fèi)的收繳內(nèi)容和開支情況，詳細(xì)地列出清單交給每個(gè)住戶，接受群眾監(jiān)督，管理事務(wù)所的職員在上崗前必須接受區(qū)一級專業(yè)培訓(xùn)，考試合格后才能被聘用。在漢城，物業(yè)管理并非完全是赤裸裸的關(guān)系。住戶出遠(yuǎn)門時(shí)，請警衛(wèi)幫助照料一下花或代收信件包裹等小事，他們總是有求必應(yīng)，體現(xiàn)出一種互助和奉獻(xiàn)精神。

三、巴西的物業(yè)管理

巴西主要是采取公寓式的物業(yè)管理方式：人員少、分工明確、管理井井有條。住宅小區(qū)通常以每棟住宅樓為單位實(shí)行物業(yè)管理。管理者一般以每棟樓的門衛(wèi)為主，再配幾名負(fù)責(zé)衛(wèi)生工作的女工。門衛(wèi)與住戶打交道較多，是住戶較熟悉的人。他們的任務(wù)主要是負(fù)責(zé)樓房的安全，24公里值班。每個(gè)住宅小區(qū)只設(shè)一條道路進(jìn)出，萬一小區(qū)內(nèi)有什么事情發(fā)生，警察就會(huì)很快趕到。幾個(gè)負(fù)責(zé)衛(wèi)生工作的女工，上班時(shí)間一直不停地在樓道、電梯和門廳里擦洗玻璃門窗、噴灑香水、用打蠟機(jī)給地板打蠟。管理費(fèi)用由樓內(nèi)住戶平攤，每戶每月一般需要支付的費(fèi)用在200—300雷亞爾；需要其他服務(wù)，則再另外收費(fèi)。巴西的住宅小區(qū)內(nèi)，各項(xiàng)配套服務(wù)設(shè)施完備齊全，一般都有小型超市、藥店、面包店，飯館、酒吧、照相館。家電維修部，銀行，書報(bào)亭以及設(shè)有由專人看管的地下停車場等?？偠灾袟l的管理、整潔的環(huán)境、溫馨的服務(wù)以及有效的安全防范措施，這些都讓居民住在這里感到舒適、放心。

四、新加坡的物業(yè)管理

新加坡以它的清潔衛(wèi)生、草坪綠化、環(huán)境優(yōu)美譽(yù)滿全球，這主要因?yàn)槠涔芾砉ぷ骱苡袑?shí)效：一是物業(yè)管理組織系統(tǒng)健全。新加坡物業(yè)管理統(tǒng)一歸新加坡建屋發(fā)展局負(fù)責(zé)。該局下設(shè)36個(gè)區(qū)辦事處，每個(gè)區(qū)辦事處一般管理2至3個(gè)小區(qū)，每個(gè)小區(qū)擁有4000-6000個(gè)住戶，區(qū)辦事處管理住宅一般為10000-15000套(戶)。二是強(qiáng)化法治管理。新加坡政府強(qiáng)調(diào)對居住小區(qū)進(jìn)行法治化管理。物業(yè)管理部門編寫了《住戶手冊》、《住戶公約》、《防火須知》等規(guī)章，同時(shí)制定了公共住宅室內(nèi)外裝修。室外公共設(shè)施保養(yǎng)等規(guī)定，為物業(yè)管理法治化奠定了基礎(chǔ)。例如對室內(nèi)裝修有非常嚴(yán)格的規(guī)定：政府出售的公共住宅，室內(nèi)裝修規(guī)定在領(lǐng)到鑰匙之日起3個(gè)月內(nèi)完成，此后3年內(nèi)不準(zhǔn)再進(jìn)行次裝修。同時(shí)規(guī)定住戶裝修須向建屋發(fā)展局申請裝修許可證，由領(lǐng)有建屋發(fā)展局施工執(zhí)照的承包商承包。裝修戶與承包商一起前往物業(yè)管理單位辦理裝修手續(xù)，并且繳納一筆建筑材料搬運(yùn)費(fèi)和廢物清理費(fèi)。工程裝修完畢，由住宅稽查員根據(jù)申請裝修內(nèi)容進(jìn)行工程檢查驗(yàn)證。三是提供優(yōu)質(zhì)的保養(yǎng)與服務(wù)。新加坡政府對住宅小區(qū)公共設(shè)施(設(shè)備)保養(yǎng)維修十分重視，要求物業(yè)管理企業(yè)提供較優(yōu)質(zhì)服務(wù)：政府規(guī)定每5年對整幢樓房外墻、公共走廊、樓梯、屋頂及其他公共場所進(jìn)行一次維修。所有住宅電梯必須保證性能良好，一旦電梯發(fā)生故障，5時(shí)辰內(nèi)電梯維修工必須到場維修。國家建設(shè)發(fā)展局設(shè)有“熱線”電話，與各區(qū)辦事處的保養(yǎng)組保持聯(lián)系，為居民提供24公里服務(wù)。各區(qū)辦事處都有維修車，車內(nèi)設(shè)有無線電話，以提供工作便利。

五、國外物業(yè)管理具有以下的特點(diǎn)

1、自負(fù)盈虧、自主經(jīng)營的獨(dú)立的物業(yè)管理公司發(fā)展迅速，政府公屋逐漸交由獨(dú)立的物業(yè)管理公司管理，私人樓宇越來越多地委托專業(yè)的物業(yè)公司管理。

2、物業(yè)的所有權(quán)與管理權(quán)分離。業(yè)主與物業(yè)管理公司的關(guān)系是雇用與被雇用的關(guān)系，業(yè)主通過招標(biāo)或協(xié)議等方式選擇物業(yè)管理公司，選擇時(shí)要認(rèn)真考察公司的信譽(yù)、專業(yè)知識及管理、財(cái)務(wù)、法律水平、管理費(fèi)用社區(qū)活動(dòng)能力。而物業(yè)管理公司飽受市場競爭的壓力，也必須注意其形象，不斷改善經(jīng)營管理，提高效率，盡量讓業(yè)主滿意，否則就會(huì)被淘汰。

3、物業(yè)管理及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由市場形成。政府一般不規(guī)定具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，具體收多少管理費(fèi)由業(yè)主(委托方)與管理公司(受托方)雙方討價(jià)還價(jià)決定，視市場供求狀況、地區(qū)環(huán)境、房屋數(shù)量與質(zhì)量、服務(wù)內(nèi)容多少與深淺等情況而不同。

4、各國(地區(qū))的物業(yè)管理模式均結(jié)合自己的國情，符合各自的特點(diǎn)。如新加坡因土地資源稀缺而形成了政府統(tǒng)籌型的物業(yè)管理模式；巴西采取的公寓式的物業(yè)管理方式；韓國漢城物業(yè)管理講究“四化”——規(guī)范化、社會(huì)化、商業(yè)化和自律化等。

5、政府在物業(yè)管理中發(fā)揮了重要作用，但政府一般不直接干預(yù)物業(yè)管理收費(fèi)的具體標(biāo)準(zhǔn)。政府多以詳盡、完善的法律、法規(guī)規(guī)范物業(yè)管理各方面關(guān)系人的行為與責(zé)、權(quán)、利。

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