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人氣回報(bào)環(huán)境 商鋪投資要“四看”

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 1514 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  “一鋪養(yǎng)三代”這句話不知道是什么時(shí)候開(kāi)始流行的,也是時(shí)下許多新開(kāi)盤的商業(yè)地產(chǎn)對(duì)外宣傳的廣告語(yǔ)。對(duì)此,投資商鋪的老百姓應(yīng)該如何看待?投資是需要理性的,不能聽(tīng)風(fēng)是雨,我們要有理性的分析,商鋪投資更是如此。

  一個(gè)樓盤的價(jià)值和價(jià)格往往不對(duì)等。就拿商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō),開(kāi)發(fā)商希望出售的商鋪價(jià)格高些,但投資者是希望得到價(jià)值高的商鋪。那我們?nèi)绾闻袛嗌啼伒膬r(jià)值大小,是否值得投資?

  看人氣是恒久旺還是分時(shí)段旺

  說(shuō)商鋪就不得不說(shuō)零售消費(fèi)市場(chǎng),因?yàn)樯啼伨褪琴?gòu)東西消費(fèi)的地方,你所選擇投資的商鋪的價(jià)值大小,很大程度上是由在這個(gè)商鋪的消費(fèi)力決定的,這就跟它所在的區(qū)域又有直接關(guān)系。這里筆者引出兩個(gè)概念供大家參考:

  靜態(tài)消費(fèi)區(qū),就是在具體的一定的時(shí)間段里,才會(huì)有一定消費(fèi)客群和較大消費(fèi)量產(chǎn)生的消費(fèi)區(qū)域,叫做靜態(tài)消費(fèi)區(qū)。打個(gè)比方,一個(gè)僅對(duì)內(nèi)的社區(qū)商業(yè)區(qū),它只有在傍晚和周末節(jié)假日才會(huì)有大量消費(fèi)客流群體在此消費(fèi),其他時(shí)間如上班時(shí)間,整個(gè)商業(yè)區(qū)域會(huì)比較安靜,購(gòu)物的人很少,或者只有一些老年人和小孩這些非主流消費(fèi)客群進(jìn)行消費(fèi),這樣的區(qū)域我們叫做靜態(tài)消費(fèi)區(qū)。

  動(dòng)態(tài)消費(fèi)區(qū),就是在規(guī)定的營(yíng)業(yè)時(shí)間里,不分固定時(shí)間段,都會(huì)有大量的流動(dòng)消費(fèi)客群和消費(fèi)量的消費(fèi)區(qū)域,叫做動(dòng)態(tài)消費(fèi)區(qū)。這種動(dòng)態(tài)消費(fèi)區(qū)我們現(xiàn)在更多的會(huì)給它“商圈”或者“幾級(jí)商業(yè)”的定義,就如現(xiàn)有的井步行街、西單購(gòu)物等消費(fèi)人流比較大的消費(fèi)區(qū)域,商業(yè)輻射范圍涉及到整個(gè)北京市,甚至是全國(guó),如中關(guān)村電子市場(chǎng)等,這樣的區(qū)域我們叫做動(dòng)態(tài)消費(fèi)區(qū)域。

  我們投資購(gòu)了鋪是要租出去或者等升值后賣出去,就算自己做生意經(jīng)營(yíng),也是希望人氣旺、多賺些錢財(cái),所以來(lái)此商鋪消費(fèi)的人越多,這個(gè)商鋪價(jià)值就越大。這除去經(jīng)營(yíng)方面的問(wèn)題,更多的就是經(jīng)過(guò)商鋪人流多少來(lái)決定,經(jīng)過(guò)人流越多則消費(fèi)人口的基數(shù)就會(huì)越大。靜態(tài)消費(fèi)區(qū)平時(shí)并不具有人流,其中產(chǎn)生消費(fèi)的多會(huì)是固定的人,而動(dòng)態(tài)消費(fèi)區(qū)中更多的是流動(dòng)人群,如井大街每天在此的游客多達(dá)50多萬(wàn),吸引著來(lái)自全國(guó)各地的游客,其區(qū)域的鋪位價(jià)值現(xiàn)在都很難估量,因此商業(yè)區(qū)域的單位時(shí)空的人流很大程度上決定此商業(yè)物業(yè)是好是壞。但這并不是就定論靜態(tài)消費(fèi)區(qū)的商鋪不好,其區(qū)域的消費(fèi)人口規(guī)模和消費(fèi)檔次也能夠使區(qū)域內(nèi)的商鋪的價(jià)值不菲,就拿北京市一CBD邊沿西側(cè)的豐聯(lián)廣場(chǎng)、聯(lián)合大廈、泛利大廈、人壽大廈四座大廈來(lái)說(shuō),此區(qū)域四座大廈環(huán)繞林立,在上午和下午的上班時(shí)間中,無(wú)太多人流消費(fèi),而到中午午餐時(shí)間和下班后,消費(fèi)區(qū)域一片繁華,好幾萬(wàn)的大廈員工在此固定消費(fèi),并且?guī)?dòng)周邊商業(yè)市場(chǎng),其旁邊的昆泰國(guó)際大廈的底商,剛開(kāi)盤就以3萬(wàn)多元的價(jià)格出售,且銷售情況不同凡響。

  要看回報(bào)率的承諾

  能否兌現(xiàn)

  現(xiàn)在我們看到網(wǎng)上還有一些商業(yè)媒體對(duì)于商業(yè)物業(yè)分析文章中,15%的回報(bào)率是個(gè)經(jīng)常出現(xiàn)的數(shù)字,說(shuō)你花多少萬(wàn)購(gòu)了個(gè)鋪,然后多少錢租出去,如果是按揭還要把給銀行的利息算進(jìn)去,接著是一套的計(jì)算公式,然后是很正確的加減乘除,得出一個(gè)結(jié)論,基本上投資商業(yè)物業(yè)的投資者會(huì)在七八年左右就能回收,以后你就凈掙了。不僅如此,現(xiàn)在很多開(kāi)盤的商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目的宣傳廣告中和銷售人員的滔滔不絕中,都經(jīng)常地出現(xiàn)這個(gè)數(shù)字,筆者作為從事商業(yè)地產(chǎn)策劃的職業(yè)人士,對(duì)此非常憤慨。很奇怪,為何15%居然就成了一種定論?誰(shuí)下的?蠱惑人心,不負(fù)責(zé)任。

  商業(yè)物業(yè)投資是個(gè)要綜合考慮的問(wèn)題,不能像住宅物業(yè)投資一樣,商業(yè)物業(yè)投資的動(dòng)態(tài)性更強(qiáng)。如上我們所說(shuō)過(guò)的,商業(yè)物業(yè)的價(jià)值很大程度上由人流和消費(fèi)決定,而人流和消費(fèi)又受交通、人文、歷史、區(qū)域環(huán)境規(guī)劃、規(guī)模、建筑物的特點(diǎn)、招商限制,還有整個(gè)商業(yè)零售市場(chǎng)、商品檔次和時(shí)尚潮流等等多方面因素影響。在沒(méi)有分析這些因素的情況下,或者只考慮幾個(gè)方面,就妄下決定,是有很大風(fēng)險(xiǎn)的。

  要看商鋪適合經(jīng)營(yíng)什么

  我們就單拿商業(yè)物業(yè)建筑物的本身特點(diǎn)來(lái)說(shuō)。每個(gè)商業(yè)物業(yè)的功能業(yè)態(tài)的分布是不同的,有的部分就只能做餐飲,有的就只能開(kāi)精品店,而各個(gè)行業(yè)的品牌客戶在做店址選擇時(shí),都會(huì)有其較高租金標(biāo)準(zhǔn),其中餐飲的租金較低,而精品店和品牌服裝專賣店比較高。所以在要投資購(gòu)購(gòu)商鋪時(shí),要分析它能做什么不能做什么,再分析所選擇的租客中,租金會(huì)在什么范圍內(nèi),然后了解其周邊商鋪情況,得出較可行的租金估價(jià),再算。不同業(yè)態(tài)的商鋪的也是不同的。

  要看商鋪的商業(yè)環(huán)境前景

  要考慮投資商業(yè)物業(yè),更要考慮其商業(yè)環(huán)境的前景,要有發(fā)展的眼光。有許多投資購(gòu)家購(gòu)一些看似很偏位置的鋪位,幾年之后,此地逐漸形成商業(yè)氛圍,區(qū)域商業(yè)物業(yè)價(jià)值迅速攀升,雖然前期租金很低,商戶難尋,但時(shí)機(jī)成熟之時(shí),就可以將商鋪高出購(gòu)進(jìn)價(jià)幾倍價(jià)錢售出,這哪里又是15%的概念。

  我們要想成為商鋪投資中的不敗贏家,就要信自己,去了解商業(yè)物業(yè)的特性,學(xué)習(xí)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)律,并且要懂經(jīng)營(yíng)。有房子誰(shuí)都會(huì)住,但生意不一定誰(shuí)都會(huì)做,那我們就從商鋪投資中去學(xué)做生意,以至于更多的東西。


(華商報(bào))

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