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人氣回報環(huán)境 商鋪投資要“四看”
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 閱讀 1525 次
“一鋪養(yǎng)三代”這句話不知道是什么時候開始流行的,也是時下許多新開盤的商業(yè)地產(chǎn)對外宣傳的廣告語。對此,投資商鋪的老百姓應該如何看待?投資是需要理性的,不能聽風是雨,我們要有理性的分析,商鋪投資更是如此。
一個樓盤的價值和價格往往不對等。就拿商業(yè)地產(chǎn)市場來說,開發(fā)商希望出售的商鋪價格高些,但投資者是希望得到價值高的商鋪。那我們?nèi)绾闻袛嗌啼伒膬r值大小,是否值得投資?
看人氣是恒久旺還是分時段旺
說商鋪就不得不說零售消費市場,因為商鋪就是購東西消費的地方,你所選擇投資的商鋪的價值大小,很大程度上是由在這個商鋪的消費力決定的,這就跟它所在的區(qū)域又有直接關系。這里筆者引出兩個概念供大家參考:
靜態(tài)消費區(qū),就是在具體的一定的時間段里,才會有一定消費客群和較大消費量產(chǎn)生的消費區(qū)域,叫做靜態(tài)消費區(qū)。打個比方,一個僅對內(nèi)的社區(qū)商業(yè)區(qū),它只有在傍晚和周末節(jié)假日才會有大量消費客流群體在此消費,其他時間如上班時間,整個商業(yè)區(qū)域會比較安靜,購物的人很少,或者只有一些老年人和小孩這些非主流消費客群進行消費,這樣的區(qū)域我們叫做靜態(tài)消費區(qū)。
動態(tài)消費區(qū),就是在規(guī)定的營業(yè)時間里,不分固定時間段,都會有大量的流動消費客群和消費量的消費區(qū)域,叫做動態(tài)消費區(qū)。這種動態(tài)消費區(qū)我們現(xiàn)在更多的會給它“商圈”或者“幾級商業(yè)”的定義,就如現(xiàn)有的井步行街、西單購物等消費人流比較大的消費區(qū)域,商業(yè)輻射范圍涉及到整個北京市,甚至是全國,如中關村電子市場等,這樣的區(qū)域我們叫做動態(tài)消費區(qū)域。
我們投資購了鋪是要租出去或者等升值后賣出去,就算自己做生意經(jīng)營,也是希望人氣旺、多賺些錢財,所以來此商鋪消費的人越多,這個商鋪價值就越大。這除去經(jīng)營方面的問題,更多的就是經(jīng)過商鋪人流多少來決定,經(jīng)過人流越多則消費人口的基數(shù)就會越大。靜態(tài)消費區(qū)平時并不具有人流,其中產(chǎn)生消費的多會是固定的人,而動態(tài)消費區(qū)中更多的是流動人群,如井大街每天在此的游客多達50多萬,吸引著來自全國各地的游客,其區(qū)域的鋪位價值現(xiàn)在都很難估量,因此商業(yè)區(qū)域的單位時空的人流很大程度上決定此商業(yè)物業(yè)是好是壞。但這并不是就定論靜態(tài)消費區(qū)的商鋪不好,其區(qū)域的消費人口規(guī)模和消費檔次也能夠使區(qū)域內(nèi)的商鋪的價值不菲,就拿北京市一CBD邊沿西側(cè)的豐聯(lián)廣場、聯(lián)合大廈、泛利大廈、人壽大廈四座大廈來說,此區(qū)域四座大廈環(huán)繞林立,在上午和下午的上班時間中,無太多人流消費,而到中午午餐時間和下班后,消費區(qū)域一片繁華,好幾萬的大廈員工在此固定消費,并且?guī)又苓吷虡I(yè)市場,其旁邊的昆泰國際大廈的底商,剛開盤就以3萬多元的價格出售,且銷售情況不同凡響。
要看回報率的承諾
能否兌現(xiàn)
現(xiàn)在我們看到網(wǎng)上還有一些商業(yè)媒體對于商業(yè)物業(yè)分析文章中,15%的回報率是個經(jīng)常出現(xiàn)的數(shù)字,說你花多少萬購了個鋪,然后多少錢租出去,如果是按揭還要把給銀行的利息算進去,接著是一套的計算公式,然后是很正確的加減乘除,得出一個結論,基本上投資商業(yè)物業(yè)的投資者會在七八年左右就能回收,以后你就凈掙了。不僅如此,現(xiàn)在很多開盤的商業(yè)物業(yè)項目的宣傳廣告中和銷售人員的滔滔不絕中,都經(jīng)常地出現(xiàn)這個數(shù)字,筆者作為從事商業(yè)地產(chǎn)策劃的職業(yè)人士,對此非常憤慨。很奇怪,為何15%居然就成了一種定論?誰下的?蠱惑人心,不負責任。
商業(yè)物業(yè)投資是個要綜合考慮的問題,不能像住宅物業(yè)投資一樣,商業(yè)物業(yè)投資的動態(tài)性更強。如上我們所說過的,商業(yè)物業(yè)的價值很大程度上由人流和消費決定,而人流和消費又受交通、人文、歷史、區(qū)域環(huán)境規(guī)劃、規(guī)模、建筑物的特點、招商限制,還有整個商業(yè)零售市場、商品檔次和時尚潮流等等多方面因素影響。在沒有分析這些因素的情況下,或者只考慮幾個方面,就妄下決定,是有很大風險的。
要看商鋪適合經(jīng)營什么
我們就單拿商業(yè)物業(yè)建筑物的本身特點來說。每個商業(yè)物業(yè)的功能業(yè)態(tài)的分布是不同的,有的部分就只能做餐飲,有的就只能開精品店,而各個行業(yè)的品牌客戶在做店址選擇時,都會有其較高租金標準,其中餐飲的租金較低,而精品店和品牌服裝專賣店比較高。所以在要投資購購商鋪時,要分析它能做什么不能做什么,再分析所選擇的租客中,租金會在什么范圍內(nèi),然后了解其周邊商鋪情況,得出較可行的租金估價,再算。不同業(yè)態(tài)的商鋪的也是不同的。
要看商鋪的商業(yè)環(huán)境前景
要考慮投資商業(yè)物業(yè),更要考慮其商業(yè)環(huán)境的前景,要有發(fā)展的眼光。有許多投資購家購一些看似很偏位置的鋪位,幾年之后,此地逐漸形成商業(yè)氛圍,區(qū)域商業(yè)物業(yè)價值迅速攀升,雖然前期租金很低,商戶難尋,但時機成熟之時,就可以將商鋪高出購進價幾倍價錢售出,這哪里又是15%的概念。
我們要想成為商鋪投資中的不敗贏家,就要信自己,去了解商業(yè)物業(yè)的特性,學習商業(yè)地產(chǎn)市場的規(guī)律,并且要懂經(jīng)營。有房子誰都會住,但生意不一定誰都會做,那我們就從商鋪投資中去學做生意,以至于更多的東西。
(華商報)
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