房地產項目在開發(fā)的前期應對地塊的價值、投資開發(fā)環(huán)境、市場供需狀況、市場競爭狀況等各種市場變量進行分析和研究，以期對項目進行整體的可行性分析并對市場定位提供依據(jù)回避風險。商業(yè)房地產因為其客戶需求的特殊性、利益協(xié)調的多樣性和開發(fā)商贏利模式的不確定性，所以更需要在開發(fā)前期進行市場調查和研究。但是，從市場調查和研究本身并不能得出市場定位的結論，他們的作用 于驗證或者為市場定位尋找依據(jù)。

　　從我們在客戶的顧問的過程中總結包括經(jīng)濟環(huán)境的分析和研究、區(qū)域城市結構調查與發(fā)展規(guī)劃、商業(yè)發(fā)展規(guī)劃和政策研究、區(qū)域零售市場調查與分析、典型性調查與研究、未來商業(yè)地產的供應量分析、消費者消費行為的調查與研究、立地條件研究、商圈的確定和研究以下幾方面內容，希望和大家一起探討。

一、經(jīng)濟環(huán)境的分析和生活結構研究

　　開發(fā)任何一個項目都涉及到經(jīng)濟環(huán)境的分析和研究，尤其是商業(yè)房地產項目，由于其開發(fā)周期長、投資大，受經(jīng)濟發(fā)展和政策的影響大，其開發(fā)的較終目的是通過出租經(jīng)營或者銷售來實現(xiàn)開發(fā)利潤，因此其風險很大。所以，在開發(fā)商業(yè)房地產項目時，對經(jīng)濟環(huán)境進行研究就顯得十分重要。在調查和研究時應對以下指標進行調查和分析。

　　◆總人口及地區(qū)人口結構、職業(yè)構成、家庭戶數(shù)構成、收入水平、消費水平等
　　◆GDP發(fā)展狀況及產業(yè)結構情況
　　◆全社會消費品零售總額
　　◆全市商業(yè)增加值
　　◆城鄉(xiāng)居民的人均可支配收入
　　◆城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額

　　通過對統(tǒng)計局和城調隊定期公布的數(shù)據(jù)進行連續(xù)3-5年的分析，基本可以反映出一個城市經(jīng)濟發(fā)展的總水平。有些資料通過統(tǒng)計年鑒和政府工作報告獲得。

二、區(qū)域城市結構調查與城市發(fā)展規(guī)劃調查

　　所在區(qū)域城市的結構對商業(yè)房地產的開發(fā)有重要的意義，在傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)不論是同業(yè)態(tài)的聚集經(jīng)營還是不同業(yè)態(tài)的錯位互補都可能存在市場商機；在城市中該區(qū)域的位置若在行政、經(jīng)濟、文化等人口活動密集的地方，則城市的機能易于發(fā)揮出來，由于人流集中自然能形成商業(yè)的經(jīng)營氛圍。以上只是其中的一方面，還包括：

　　◆公共設施狀況
　　◆交通體系狀況
　　◆道路狀況、通行量
　　◆城市性質與功能特點
　　◆各項城市的機能
　　◆城市規(guī)劃

　　通過對區(qū)域內實際生活的空間，包括地帶及周圍區(qū)域城市結構機能的調查，了解該區(qū)域內設施、交通、地勢條件、活動空間等環(huán)境的現(xiàn)狀以及將來的發(fā)展規(guī)劃。例如，交通網(wǎng)的開發(fā)計劃，交通網(wǎng)密布的地方往往是人口容易集中或流量特別大的地方，所以在調查時對于交通路線及來往的車輛、班次、載客量等均作為調查的要素；城市發(fā)展規(guī)劃對商業(yè)將來的發(fā)展非常關鍵，諸如大型社區(qū)的發(fā)展計劃以及商業(yè)區(qū)建設計劃將直接對項目的規(guī)劃以及未來的經(jīng)營產生重要影響。

　　以上調查必須通過專業(yè)的市場調查公司實地調查了解，由于反映問題的角度不同，一般的調查人員很難完成以上工作，調查必須有目的性，如果不知道目的是為什么，這樣得到的調查數(shù)據(jù)和資料的參考價值將大打折扣。

三、商業(yè)發(fā)展規(guī)劃和政策研究

　　每一個城市發(fā)展都有發(fā)展的規(guī)劃，商業(yè)布局和規(guī)劃也是城市機能完善的標志，十多年以來，我國的第三產業(yè)特別是零售服務業(yè)的發(fā)展有目共睹，尤其是上世紀末百貨商場大量倒閉、超市業(yè)態(tài)的迅猛發(fā)展和外資零售商業(yè)的“入侵”，既加快了零售業(yè)的整體發(fā)展，也出現(xiàn)大型商業(yè)設施重復建設、資源浪費和過度競爭等現(xiàn)象，對國內零售商業(yè)的發(fā)展提出了新的挑戰(zhàn)，一些大中城市行業(yè)管理部門開始加強商業(yè)網(wǎng)點整體規(guī)劃和布局工作。

　　為增強城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃管理的科學性、權威性，擴大規(guī)劃工作覆蓋面，國家經(jīng)濟貿易委員會國內貿易局于今年一月二十四日，在《關于城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃工作的指導意見》（國經(jīng)貿貿易[2001]789號）和《關于進一步做好大中城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃工作的通知》（國經(jīng)貿廳貿易[2002]44號）的基礎上，又下發(fā)了《關于加強城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的通知》，要求直轄市、計劃單列市、省會（頭府）城市盡快制定商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃，要求未制定城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的直轄市、計劃單列市、省會（頭府）城市要加大工作力度，盡快制定城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃并報貿易局備案。凡未制定商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃（包括含有網(wǎng)點規(guī)劃內容的商業(yè)發(fā)展規(guī)劃）的城市，不得上報外商投資商業(yè)企業(yè)項目。通知要求在2004年12月底前完成規(guī)劃的制定及城市商業(yè)網(wǎng)點依法管理體系的建立工作。

　　目前包括北京等省會城市和計劃單列市已經(jīng)完成了該項工作，在對大型商業(yè)房地產開發(fā)過程中，開發(fā)商及時了解商業(yè)網(wǎng)點的布局規(guī)劃非常關鍵，避免政策性的風險和重復建設。例如，北京市商業(yè)委員會關于商業(yè)網(wǎng)點的規(guī)劃不僅考慮目前商業(yè)布局特點，而且結合城市發(fā)展對限制地區(qū)的限制項目都有明確的規(guī)定：特別鼓勵在四環(huán)路周邊發(fā)展大型專業(yè)市場、批發(fā)市場和新型零售業(yè)為主的商業(yè)圈；新發(fā)展的居住區(qū)，10-15萬人要規(guī)劃建設一個地區(qū)級商業(yè)；地區(qū)級商業(yè)1公里以外的居民區(qū)，原則上居住人口1-3萬應有一個綜合性的社區(qū)商業(yè)。這些都是結合城市發(fā)展實際情況提出具體的建設性要求。

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