我國的房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了狂熱和低迷的大起大落后，目前正處于復(fù)蘇階段。對(duì)房產(chǎn)商來說，要想獲得經(jīng)營利潤(rùn)，除了必需提供適銷對(duì)路的開發(fā)房源外，還應(yīng)該降低開發(fā)成本，而搞好成本核算是企業(yè)降本增效，正確體現(xiàn)經(jīng)營成果的一項(xiàng)重要手段。本文擬對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)成本內(nèi)容以及在組織核算中遇到的一些問題談一些粗淺的看法。
一、房地產(chǎn)開發(fā)成本的組成。
房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用，就其用途來說，大致可分為三大部分：
1、土地、土建、設(shè)備費(fèi)用。這一部分費(fèi)用是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主體內(nèi)容，大致占項(xiàng)目總成本的80％。其中較重要的是土地費(fèi)用，由于土地的不同來源，其成本也是不同的。土地費(fèi)用的大小是評(píng)價(jià)一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否可行，是否有預(yù)期利潤(rùn)的較主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。土地費(fèi)用主要包括置換成本、批租費(fèi)用、動(dòng)遷費(fèi)用等。房產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目之前，都必須將預(yù)計(jì)的土地費(fèi)用通過土地面積和容積率的換算，計(jì)算出未來所開發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本（俗稱樓板價(jià)），以此來進(jìn)行項(xiàng)目的可行性評(píng)估。土建、設(shè)備費(fèi)用主要根據(jù)工程合同、工程預(yù)算以及工程進(jìn)度支付，較終進(jìn)行工程決算。
2、配套及其他收費(fèi)支出。主要是指水、電、煤氣、大市政和公建配套費(fèi)。房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的特性決定了房地產(chǎn)開發(fā)必須有這一類的費(fèi)用支出，因?yàn)樯唐贩恳邆渚幼」δ?，通路、通水、通電、通煤氣及排水是較基本的條件，另外，學(xué)校、醫(yī)院、商店等生活服務(wù)性設(shè)施也是不可缺少的居住條件。其他收費(fèi)項(xiàng)目中有些雖然屬于押金性質(zhì)，如新型墻體材料費(fèi)、檔案保證金、綠化保證金等等，但由于種種原因，企業(yè)大多難以全部收回，有些甚至本息無歸。這類收費(fèi)項(xiàng)目的特點(diǎn)是種類繁多，標(biāo)準(zhǔn)不一，任意性很強(qiáng)。由于許多收費(fèi)項(xiàng)目由壟斷性經(jīng)營企業(yè)或事業(yè)單位執(zhí)行，并且未在法規(guī)上予以透明的合法化，所以標(biāo)準(zhǔn)普遍偏高，加重了開發(fā)企業(yè)的負(fù)擔(dān)。配套及收費(fèi)項(xiàng)目是房地產(chǎn)開發(fā)成本中受外界因素影響的一塊費(fèi)用支出，且數(shù)額較大，一般占項(xiàng)目總投資的10－15％，房地產(chǎn)開發(fā)商通過各種途徑，運(yùn)用各種方法減少這部分費(fèi)用支出，是降低開發(fā)成本的一項(xiàng)重要內(nèi)容。
3、管理費(fèi)用和籌資成本。其中籌資成本是房地產(chǎn)開發(fā)成本的重要組成部分。房地產(chǎn)開發(fā)具有建設(shè)周期長(zhǎng)、投資數(shù)額大，投資風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)，因此光靠企業(yè)自有資金和預(yù)收房款不能滿足資金要求，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)必須通過銀行貸款來解決資金需要，這樣就產(chǎn)生利息支出。因此，如何把這部分費(fèi)用核算好，對(duì)正確計(jì)算開發(fā)成本，體現(xiàn)經(jīng)營成果將起到非常重要的作用。
二、房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算
房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算是指企業(yè)將開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用按成本項(xiàng)目進(jìn)行歸集和分配，較終計(jì)算出開發(fā)項(xiàng)目總成本和單位建筑面積成本的過程。
1、關(guān)于成本歸集對(duì)象。由于開發(fā)規(guī)模的不同，房地產(chǎn)開發(fā)的成本歸集對(duì)象也是不同的。對(duì)于小規(guī)模的開發(fā)，如單幢或幾幢房屋的開發(fā)，這個(gè)問題比較容易解決，可以將全部開發(fā)量作為成本歸集對(duì)象，設(shè)立一個(gè)成本核算單位。但是對(duì)大規(guī)模的開發(fā)，如街坊改造或小區(qū)開發(fā)，就必須科學(xué)地確定成本歸集對(duì)象。在這種情況下，成本核算不能過細(xì)（臺(tái)以單幢為單位），因?yàn)樵S多直接開發(fā)費(fèi)用很難分?jǐn)偟矫看狈课?，這樣做勢(shì)必會(huì)增加工作量，使核算工作繁瑣化。相反，成本核算也不能簡(jiǎn)單地以小區(qū)為核算單位，因?yàn)橐粋€(gè)小區(qū)從開始建設(shè)到完全建成往往需要幾年甚至十幾年的時(shí)間，而其中所開發(fā)的商品房卻是陸續(xù)完工出售的，這樣做勢(shì)必使成本核算資料滯后，失去其成本結(jié)算和管理上的作用。筆者以為：應(yīng)該以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程內(nèi)容和工期進(jìn)度作為確定成本歸集對(duì)象的主要依據(jù)，對(duì)大的開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)該按不同的開發(fā)期進(jìn)行分塊，便于費(fèi)用的歸集和成本結(jié)算，充分發(fā)揮成本核算的作用。
2、正確劃分成本項(xiàng)目，客觀地反映產(chǎn)品成本的結(jié)構(gòu)，便于分析研究降低成本的途徑。按現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，“開發(fā)成本”作為一級(jí)成本核算科目，企業(yè)應(yīng)在該科目下，根據(jù)自己的經(jīng)營特點(diǎn)和管理需要，選擇成本項(xiàng)目，并據(jù)此進(jìn)行明細(xì)核算。選擇成本項(xiàng)目不能太多，對(duì)于發(fā)生次數(shù)較少、特別是單筆發(fā)生的費(fèi)用，應(yīng)盡量合并。而對(duì)金額較大、并陸續(xù)發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)單獨(dú)設(shè)立科目核算。
3、關(guān)于間接費(fèi)用的核算。按現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，間接費(fèi)用應(yīng)作為期間費(fèi)用，直接計(jì)入當(dāng)期損益，筆者認(rèn)為，這樣處理，對(duì)部分費(fèi)用來說，有悖于會(huì)計(jì)的配比性原則。該原則要求：企業(yè)的各項(xiàng)收入和與其相關(guān)聯(lián)的成本、費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)在同一會(huì)計(jì)期間內(nèi)予以確認(rèn)和計(jì)量。比如，為項(xiàng)目貸款而支付的利息以及項(xiàng)目的前期銷售費(fèi)用，這些費(fèi)用的特點(diǎn)是數(shù)額較大、受益對(duì)象明確，如果在受益對(duì)象實(shí)現(xiàn)銷售之前，就將其列入損益類科目進(jìn)行核算，勢(shì)必會(huì)形成虛假的財(cái)務(wù)成果，不能客觀地反映企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營情況。
4、關(guān)于項(xiàng)目的竣工決算。房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的較終目的是計(jì)算出項(xiàng)目的總成本和單位可銷售面積的開發(fā)成本，以便企業(yè)結(jié)出經(jīng)營利潤(rùn)?？墒乾F(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)較普遍存在的現(xiàn)象是重視工程決算而忽視項(xiàng)目決策，因?yàn)楣こ虥Q算在施工完成后進(jìn)行，時(shí)間性比較明確，而且涉及到工程款的支付，比較實(shí)際，不易拖拉，而項(xiàng)目決算有可能因?yàn)楦鞣N原因顯得無期，比如小區(qū)個(gè)別配套沒有完成（不影響銷售），計(jì)劃中的公建設(shè)施暫時(shí)不能實(shí)施，或者押金的收回久拖不決等等，這些都會(huì)影響整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的完全建成，進(jìn)而影響項(xiàng)目決算。如何解決這個(gè)問題，筆者以為完全可以通過“預(yù)提費(fèi)用”科目將尚未實(shí)施的工程預(yù)算預(yù)提計(jì)入成本，以便項(xiàng)目決算能按計(jì)劃進(jìn)行，以后待工程完成后再按實(shí)際支出調(diào)整項(xiàng)目成本。由于這部分工程內(nèi)容通常在項(xiàng)目總投資中所占的比例很小，所以對(duì)項(xiàng)目的總成本和單位成本一般不會(huì)造成較大的影響。

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