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地產(chǎn)商業(yè)范疇及其經(jīng)營模式的探討
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 789 次
地產(chǎn)商業(yè)是現(xiàn)代商業(yè)的一個組成部分,是多元化、多層次、多業(yè)態(tài)、大跨度的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動,是生產(chǎn)和消費(fèi)的結(jié)合部和連接體,直接關(guān)系到市場的實現(xiàn),以及國民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)、穩(wěn)定和快速發(fā)展。隨著商業(yè)地產(chǎn)的迅速發(fā)展,地產(chǎn)商業(yè)將會受到越來越多的房地產(chǎn)業(yè)、零售業(yè)等相關(guān)行業(yè)人士和學(xué)者的重視和研究。由于地產(chǎn)商業(yè)尚屬新概念,筆者覺得有必要就地產(chǎn)商業(yè)的范疇及其經(jīng)營模式提出一些見解,愿能起到拋磚引玉之效,讓大家共同探討。
一. 地產(chǎn)商業(yè)的范疇
先看看商業(yè)的定義。
《辭?!穼ι虡I(yè)的定義是:指連接工業(yè)同農(nóng)業(yè)、城市同農(nóng)村、生產(chǎn)和消費(fèi)的橋梁和紐帶;其職能是收購、銷售、調(diào)撥和儲存;其任務(wù)是為生產(chǎn)和消費(fèi)服務(wù)。
而西方學(xué)者是這樣定義商業(yè)的:商業(yè)包括所有的交易形式-----批發(fā)業(yè)、零售業(yè)、進(jìn)出口貿(mào)易、轉(zhuǎn)口貿(mào)易以及為進(jìn)行交易而存在的一切服務(wù)業(yè),如銀行業(yè)、儲運(yùn)業(yè)、保險業(yè)及相關(guān)的中介服務(wù)等。
前蘇聯(lián)及其東歐國家的經(jīng)濟(jì)學(xué)家則認(rèn)為,商業(yè)是組織消費(fèi)品的流通行業(yè),但并不包含對外貿(mào)易、生產(chǎn)企業(yè)銷售和生產(chǎn)資料流通等。我國由于受到其影響,一直使用類似的劃分方法。在我國現(xiàn)行的統(tǒng)計指標(biāo)體系中,“商業(yè)”為“批發(fā)零售貿(mào)易和餐飲業(yè)”所取代,進(jìn)出口業(yè)和商業(yè)經(jīng)紀(jì)代理業(yè)亦包括在內(nèi)。
從行業(yè)結(jié)構(gòu)來看,商業(yè)類型有批發(fā)業(yè)、零售業(yè)、進(jìn)出口業(yè);從投資主體來看,商業(yè)類型由購賣型向外購賣型的延伸,各類經(jīng)紀(jì)代理和交易中介服務(wù)機(jī)構(gòu),如批發(fā)市場、商品交易所也列入商業(yè)范疇。商業(yè)地產(chǎn)正是這種交易服務(wù)機(jī)構(gòu)。
地產(chǎn)商業(yè)就是指商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商作為投資主體直接參與的、為生產(chǎn)和消費(fèi)提供交易平臺而進(jìn)行的商業(yè)活動。地產(chǎn)商業(yè)包括批發(fā)市場、零售市場、娛樂休閑消費(fèi)市場、社區(qū)服務(wù)市場等相關(guān)的商業(yè)運(yùn)作;其內(nèi)容包括策劃、招商和日常營運(yùn)管理;其任務(wù)是為生產(chǎn)者(或中間商)和消費(fèi)者提供交易平臺,并為地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取未來不確定的收益。
二. 地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)營模式
地產(chǎn)商業(yè)的投資主體為房地產(chǎn)開發(fā)商,然而,絕大多數(shù)開發(fā)商并沒有配備商業(yè)專才,而且亦不打算介入純商業(yè)中的商品購賣。但作為商品購賣的場所提供者,開發(fā)商有必要設(shè)立與商業(yè)機(jī)構(gòu)對接的獨(dú)立經(jīng)營管理公司或部門,并配備相應(yīng)的商業(yè)管理專業(yè)人員。有些大型房地產(chǎn)開發(fā)商設(shè)立或委托有專業(yè)的公司分別進(jìn)行選址、功能及市場定位、招商和日常管理等工作,分工之細(xì)和專,令一些專業(yè)人員連連叫好。其實這是容易理解的,花點小錢做些商業(yè)策劃,可提高項目的成功率,幫助開發(fā)商追求股東權(quán)益化的目的。
地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)營模式是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商比較關(guān)心的,不同的商業(yè)地產(chǎn)有不同的條件及其所處的區(qū)域、商圈,如何在多種經(jīng)營模式中選擇合適的模式往往是開發(fā)商很頭痛的問題。這里將對常用的幾種地產(chǎn)商業(yè)經(jīng)營模式的適用于范圍及其優(yōu)缺點進(jìn)行分析。
1、 整體出租模式
整體租賃是指開發(fā)商不將物業(yè)出售,而將其整體出租給一家商業(yè)企業(yè),由這家商業(yè)企業(yè)進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃及經(jīng)營,開發(fā)商每年向商業(yè)企業(yè)收取約定的租金。租金一般在第三或第四年起開始遞增,前二,三年主要是幫助商業(yè)企業(yè)培養(yǎng)市場,以實現(xiàn)項目的可持續(xù)發(fā)展;同時,商業(yè)企業(yè)向開發(fā)商交納相當(dāng)于2—3個月租金的押金。
優(yōu)點:
①不需設(shè)立專門的經(jīng)營公司和配備專業(yè)的商業(yè)人員;
②交易簡單,結(jié)算方便;
③物業(yè)可進(jìn)行抵押貸款,有利開發(fā)新的項目;
④物業(yè)的升值空間較大;
⑤帶租約更有利于日后整體銷售或設(shè)計產(chǎn)權(quán)式商鋪。
缺點:
①收益低,其收報率在3~5%之間;
②租期長,物業(yè)就算升值,其套現(xiàn)的難度很大;
③不排除租戶經(jīng)營失敗而沒法交租的可能,國而對租戶的評估要求準(zhǔn)確。
適用類型:
①無商業(yè)專才的開發(fā)商;
②資金實力雄厚的開發(fā)商;
③經(jīng)營相對保守的開發(fā)商;
④售后返租的產(chǎn)權(quán)式物業(yè)開發(fā)商;
⑤物業(yè)面積一般不超過30000㎡。
2、 分層或分片出租模式
與整體出租模式相似,只是開發(fā)商按市場需求,將各層或各片區(qū)分別出租給不同租戶。
優(yōu)點:
①租金相對整體出租要高一些;
②風(fēng)險分散,租金相對有一定保證;
③物業(yè)可進(jìn)行抵押貸款;
④比整體出租更適合日后帶租約出售物業(yè)或設(shè)計成產(chǎn)權(quán)式商鋪;
⑤某一層經(jīng)營失敗時,開發(fā)商能掌握主動權(quán),并進(jìn)行重新招租。
缺點:
①需重視前期的商業(yè)策劃(業(yè)態(tài)組合、功能定位、市場定位等);
②需設(shè)立相應(yīng)的管理部門及配備有關(guān)的商業(yè)專才;
③各業(yè)態(tài)環(huán)環(huán)相扣,一家經(jīng)營失敗,影響到其他租戶的經(jīng)營,要求開發(fā)商建立儲備租戶資源庫,并具備極強(qiáng)的招商能力。
適用類型:
① 資金實力雄厚的開發(fā)商;
② 售后還租的產(chǎn)權(quán)式商城;
③ 物業(yè)面積在20000~50000㎡。
3、 分散出租模式
分散出租亦稱零租,開發(fā)商在確定某一主題功能下對各個鋪位進(jìn)行招租,租期相對短些,一般為2~5年;開發(fā)商應(yīng)幫助租戶統(tǒng)一辦理相關(guān)的營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記,甚至代開具銷售發(fā)票、財務(wù)結(jié)算等。許多成功運(yùn)用模式的案例多數(shù)為大型專業(yè)批發(fā)市場,如深圳賽格電子配套市場,華強(qiáng)電子世界等。
優(yōu)點:
①租金很高,開發(fā)商收益可化;
②物業(yè)升值空間大,容易出售表現(xiàn);
③租期短,容易改變功能或調(diào)整經(jīng)營。
缺點:
①需設(shè)立專業(yè)的經(jīng)營管理公司負(fù)責(zé)經(jīng)營管理;
②需充分重視前期的市場定位,功能定位,功能定位的策劃工作;
③招商能力的要求極高;
④ 日常經(jīng)營能力的要求高;
⑤ 經(jīng)營風(fēng)險
適用類型:
① 商業(yè)區(qū)或城郊的大型商業(yè)物業(yè);
② 面積在10000~500000㎡停車場及卸貨區(qū)的面積足夠大;
③ 售后返租的產(chǎn)權(quán)式商城。
4、 層(或片)與散結(jié)合出租模式
此模式是將上述第2種和第3種模式結(jié)合。在確定了功能后,采用第2種模式引進(jìn)若干主力店,之后再利用主力店的品牌效應(yīng),對各類中小店進(jìn)行招租。目前多數(shù)大型購物采用此模式。
優(yōu)點:
① 大小租戶的結(jié)構(gòu)使項目穩(wěn)定性提高;
② 主力店的進(jìn)駐有助于將部分物業(yè)設(shè)計成產(chǎn)權(quán)式鋪位,并容易取得銷售的成功;
③有利建立完整的租戶資源庫,為以后開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目創(chuàng)造成功運(yùn)作的條件;
④為開發(fā)商創(chuàng)造經(jīng)常性收益。
缺點:
①要求開發(fā)商具備很雄厚的自有資金實力;
②需設(shè)立專業(yè)的經(jīng)營管理公司和配備相關(guān)的商業(yè)專才;
③對主力店的招租能力要求極高。
適用類型:主要是50000㎡以上的購物。
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