您的當前位置:海南房產(chǎn)網(wǎng) - 搜游居 > 房產(chǎn)資訊 > 房產(chǎn)新政 > 淺論房地產(chǎn)銷售收入的會計核算
淺論房地產(chǎn)銷售收入的會計核算
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 閱讀 1339 次
一、房地產(chǎn)銷售收入的核算范圍房地產(chǎn)有廣義與狹義之分。廣義的房地產(chǎn)是指“土地及附著于土地上的改良物”即不動產(chǎn);狹義的僅指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)。房地產(chǎn)銷售收入是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)在市場上進行銷售獲得的收入,包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房(包括周轉(zhuǎn)房)銷售收入、配套設施銷售收入。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn),有的在銷售之前未與購購方簽訂購銷合同,這是一類;另一類是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)事先與購購方簽訂購銷合同并按合同要求開發(fā)的房地產(chǎn)。
房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收辦理移交手續(xù)之前,已簽訂房地產(chǎn)購銷合同的交易是作為房地產(chǎn)銷售,還是作為代建工程呢?答案是不能作為代建工程。因為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售對象是其“生產(chǎn)制造”的房地產(chǎn),是有實物形態(tài)的產(chǎn)品,所提供的是產(chǎn)品而非勞務。辦理竣工驗收、辦妥移交前簽訂購銷合同甚至收取部分售房款,其性質(zhì)是預收貨款(或預收定金),這種交易是房地產(chǎn)銷售業(yè)務。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售周轉(zhuǎn)房,舊城改造中回遷安置戶交納的拆遷面積內(nèi)的安置房產(chǎn)權(quán)款和增加面積的房產(chǎn)款,也在“房地產(chǎn)銷售收入”核算范圍內(nèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售自用的作為固定資產(chǎn)核算的房產(chǎn)不是“房地產(chǎn)銷售收入”的核算對象。
二、房地產(chǎn)銷售收入的確認原則
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)作為可供銷售的開發(fā)產(chǎn)品,具有商品的一般特性,因而房地產(chǎn)銷售收入的確認應依據(jù)《企業(yè)會計準則-收入》進行。房地產(chǎn)銷售收入的確認必須滿足收入確認的四個條件:(1)企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方;(2)企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán),也沒有對已售出的商品實施控制;(3)與交易相關(guān)的經(jīng)濟利益能夠流入企業(yè);(4)相關(guān)的收入和成本能可靠地計量。
房地產(chǎn)購銷合同在開發(fā)產(chǎn)品竣工驗收前后均可能簽訂。按照國家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有按規(guī)定取得房地產(chǎn)預售許可證后,方可上市預售房地產(chǎn)。在預售中所得的價款,只能是屬于暫收款、預收效性質(zhì)的價款,由于開發(fā)產(chǎn)品尚未竣工驗收,不符合收入確認條件,這時不能確認收入。等到開發(fā)產(chǎn)品竣工驗收并辦理移交手續(xù)后,方可確認房地產(chǎn)銷售收入實現(xiàn),將“預收帳款”轉(zhuǎn)為“經(jīng)營收入”。
在開發(fā)產(chǎn)品竣工驗收后簽訂的購銷合同,由于有現(xiàn)房供應,在辦妥房地產(chǎn)移交手續(xù)后,即可確認收入。理由是:,移交手續(xù)辦妥后,購購方可以持相關(guān)單證到有關(guān)部門辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書,與所售房地產(chǎn)相關(guān)的主要風險和報酬法定地轉(zhuǎn)移給購貨方,滿足條件一。,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以出售為主要目的而開發(fā)房地產(chǎn)的,出售后不擁有繼續(xù)管理權(quán)和控制權(quán)。開發(fā)項目區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理等社區(qū)服務與條件二所述的繼續(xù)管理權(quán)不同,管理主體有差別。第三,目前房地產(chǎn)銷售款的支付方式雖多種多樣,有一次性付款、分次付款和銀行按揭等,有擔保和保險措施,但房地產(chǎn)價款的流入不成問題。第四,房地產(chǎn)價款在簽訂合同時已經(jīng)協(xié)商確定,而開發(fā)產(chǎn)品的成本核算資料和工程預決算資料也可以提供可靠的成本數(shù)據(jù)。
三、房地產(chǎn)銷售收入的核算
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)項目竣工驗收、辦妥移交手續(xù)前,不論是否簽訂正式購銷合同,所收到的均為預售房地產(chǎn)款,一律不確認收入,其款項暫記入“預收帳款”科目;因預收房地產(chǎn)款而交納的營業(yè)稅費等暫在“應交稅金一應交營業(yè)稅”等科目核算;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在促銷時收到的購房訂金在“其他應付款”科目核算。
開發(fā)項目完工經(jīng)驗收合格、竣工決算后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照購銷合同規(guī)定將合格的房地產(chǎn)產(chǎn)品移交給購購方,辦妥移交手續(xù)后可以確認銷售收入的實現(xiàn),借記“預收帳款”、“應收帳款”等科目,貸記“經(jīng)營收入”科目。
房地產(chǎn)企業(yè)出售周轉(zhuǎn)房時,先按周轉(zhuǎn)房的攤余價值,借記“開發(fā)產(chǎn)品”科目,貸記“周轉(zhuǎn)房”科目;再按購銷合同中雙方簽訂的價格,借記“銀行存款”等科目,貸記“經(jīng)營收入”科目;并結(jié)轉(zhuǎn)其銷售成本,借記“經(jīng)營成本”科目,貸記“開發(fā)產(chǎn)品”科目。
舊城改造中的回遷房收入,包括拆遷面積內(nèi)補償部分和增加面積部分的價款收入,作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營收入,借記“預收帳款”等科目,貸記“經(jīng)營收入”科目。
采用分期收款方式銷售房地產(chǎn)。在辦妥移交手續(xù)后,先將“開發(fā)產(chǎn)品”轉(zhuǎn)入“分期收款開發(fā)產(chǎn)品”科目。按購銷合同約定的期限收取銷售價款或確定當期應收價款時,借記“銀行存款”或“應收帳款”科目,貸記“經(jīng)營收入”科目;按開發(fā)產(chǎn)品全部銷售成本占全部銷售收入的比率計算確定當期應結(jié)轉(zhuǎn)的銷售成本,借記“經(jīng)營成本”科目,貸記“分期收款開發(fā)產(chǎn)品”科目。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間簽訂項目開發(fā)合同,合資開發(fā)項目,如果合同規(guī)定按投資額分配開發(fā)產(chǎn)品的,分出去的開發(fā)產(chǎn)品不作為經(jīng)營收入;如果是分享合資開發(fā)項目利潤的,對主辦企業(yè)而言,合資開發(fā)的所有開發(fā)產(chǎn)品對外出售(包括合資方購購的)均作為經(jīng)營收入核算;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與其他無房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)的單位簽訂合資開發(fā)項目合同,不論合同規(guī)定分配開發(fā)產(chǎn)品或分享合資開發(fā)項目利潤,所開發(fā)的所有開發(fā)產(chǎn)品對外出售或分配給其他合資各方,均作為主辦企業(yè)的經(jīng)營收入核算。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到出資各方的資金先作“預收帳款”處理。
房地產(chǎn)是一項價值很高的商品,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為順利售出房盤、地產(chǎn),盡快回收投資,對不同支付方式規(guī)定了不同程度的現(xiàn)金折扣。這是與企業(yè)理財活動相關(guān)的費用,應作為企業(yè)的“財務費用”,不影響房地產(chǎn)銷售收入金額的確認。購購方出于種種原因?qū)σ奄徶玫姆康禺a(chǎn)要求退貨,經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同意后,沖減退貨當期的“經(jīng)營收入”。
在房地產(chǎn)竣工驗收、辦妥移交手續(xù)前收到的銷售款不符合收入確認條件的,只能作為“預收帳款”。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在某些促銷方式下達成的交易,比如售后回租、售后回購方式的房地產(chǎn)銷售,必須判斷它是真正的銷售交易還是融資交易。如果是融資業(yè)務,與銷售的房地產(chǎn)相關(guān)的主要風險和報酬仍保留在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),即使已辦妥移交手續(xù),也不能確認收入。又比如購銷合同中有銷售退貨條款的,應分析退貨的可能性,估計可能發(fā)生退貨的,不能確認收入。在不能確認收入的情況下,若已辦妥移交手續(xù),應借記“開發(fā)產(chǎn)品一已售”科目,貸記“開發(fā)產(chǎn)品一庫存”科目。
作者介紹
大家都在看
- 1招商樂城國際花園現(xiàn)房1-3-6-8棟在售,參考均價16000元/m2 71869
- 2海南那么美哪里安家好? 65307
- 3一位北京老人在海南購房的真實感受 講的太好了! 64852
- 4海南買房的人后悔嗎?亂買肯定后悔 57747
- 5瓊海市第十二屆科技活動籌備工作會議 57576
- 6臺灣明星都住哪?豪宅大曝光(組圖) 56195
- 7在海南買房哪個城市好?哪個城市更適宜居??? 50962
- 8轉(zhuǎn)載一位外地人在海南買房的血淚史 50952
- 9瓊海特色旅游之萬泉河游覽風景區(qū) 50818
- 10瓊海和文昌哪個地方好一點? 50458
更多大家關(guān)注的樓盤
魯能山海天
14000元/平方米
文昌-月亮灣|海南省文昌市龍樓銅鼓嶺國際生態(tài)旅游區(qū)內(nèi)
博鰲海御
0元/平方米
瓊海-博鰲海景|瓊海博鰲濱海大道
官塘學院小鎮(zhèn)
14000元/平方米
瓊海-官塘溫泉|海南省瓊海市官塘白石嶺風景區(qū)
恒大金碧天下
20000元/平方米
儋州-濱海新區(qū)|儋州市白馬井濱海新區(qū)
石梅山莊
23000元/平方米
萬寧-興隆|萬寧市興隆石梅灣興梅大道1號
天來泉二期
12000元/平方米
瓊海-官塘溫泉|瓊海市官塘溫泉旅游開發(fā)區(qū)天來泉大道
中國海南·?;◢u
21000元/平方米
儋州-濱海新區(qū)|海南儋州濱海新區(qū)濱海大道中國海南海花島展示中心
富力灣
19000元/平方米
陵水-香水灣|陵水縣香水灣旅游度假區(qū)B區(qū)南段
龍憩園中園
0元/平方米
萬寧-興隆|海南省興隆旅游度假區(qū)興梅大道中段西側(cè)
龍棲灣新半島
33000元/平方米
樂東 - 樂東縣|樂東縣九所龍棲灣