在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，產(chǎn)品處于較核心位置，其運(yùn)營(yíng)是始終圍繞產(chǎn)品的開發(fā)和銷售進(jìn)行。作為中小型房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，產(chǎn)品的優(yōu)劣是能否繼續(xù)生存下去的步，同樣也是關(guān)鍵的一步。

根據(jù)辭典和社會(huì)經(jīng)濟(jì)學(xué)的解釋，產(chǎn)品即勞動(dòng)產(chǎn)品的簡(jiǎn)稱。為人們有目的的生產(chǎn)勞動(dòng)所創(chuàng)造，能滿足人們某種需要的物品。沒有消費(fèi)，產(chǎn)品就不能被較終證實(shí)。在商品經(jīng)濟(jì)條件下，產(chǎn)品具有商品的形式。

這里我們需要注意幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：“滿足人們需求”、“沒有消費(fèi)不能成為產(chǎn)品”。也就是說(shuō)，具有商品性質(zhì)的產(chǎn)品，基本功能是滿足人們的需求，并通過(guò)交易轉(zhuǎn)化成為利潤(rùn)，需求著消費(fèi)。引申到房地產(chǎn)行業(yè)中，就是需要做出消費(fèi)者需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品，并進(jìn)行銷售。

道理很簡(jiǎn)單，但是卻需要我們認(rèn)真的研究，因?yàn)楝F(xiàn)實(shí)中的多數(shù)開發(fā)商顯然已經(jīng)忘了產(chǎn)品是為了滿足消費(fèi)者的使用需求，只會(huì)拼命的炒作，告訴消費(fèi)者項(xiàng)目會(huì)如何的升值。也許會(huì)有些消費(fèi)者沖動(dòng)的購(gòu)購(gòu)，但是需要記住的是產(chǎn)品不管吹噓的多么杰出，也只有在使用中，才可能被大眾否定或認(rèn)可。而產(chǎn)品的認(rèn)可才是房地產(chǎn)商樹立起自己品牌的關(guān)鍵。消費(fèi)者認(rèn)可了產(chǎn)品，才可以在市場(chǎng)中勝出，并且長(zhǎng)久的發(fā)展壯大。

在商品極大豐富的今天，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)從賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)移為購(gòu)方市場(chǎng)，由購(gòu)方?jīng)Q定產(chǎn)品的價(jià)值，那種僅能滿足消費(fèi)者基本的居住需求的產(chǎn)品顯然已經(jīng)無(wú)法吸引人們，人們需要的是能夠滿足他們各方面要求的產(chǎn)品。無(wú)法開發(fā)、設(shè)計(jì)出能滿足購(gòu)方需求的產(chǎn)品，就無(wú)法在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中搶奪份額，只能被市場(chǎng)無(wú)情的淘汰。

有一個(gè)的“木桶原理”，說(shuō)的是木桶能夠盛多少水，是由較短的一塊木板決定的，只要有一塊木板很短，其它的再長(zhǎng)也不可能多裝水。

對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品而言，我們可以借用“木桶原理”加以闡釋。房地產(chǎn)產(chǎn)品本身包含很多內(nèi)容，產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、產(chǎn)品的質(zhì)量、產(chǎn)品的價(jià)格、產(chǎn)品的服務(wù)等等，哪個(gè)方面被消費(fèi)者的不認(rèn)可都會(huì)影響到產(chǎn)品轉(zhuǎn)化為商品的過(guò)程，會(huì)影響產(chǎn)品的銷售、贏利，甚至未來(lái)的命運(yùn)。

一、產(chǎn)品設(shè)計(jì)在房地產(chǎn)中，產(chǎn)品的設(shè)計(jì)是個(gè)環(huán)節(jié)，這里的設(shè)計(jì)包含的內(nèi)容為地理位置的選擇、社區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)等等內(nèi)容，即牽扯到產(chǎn)品本身和外在的因素，都可以被涵蓋在產(chǎn)品的設(shè)計(jì)中。

1、地理位置一個(gè)好的地理位置，是開發(fā)商競(jìng)相爭(zhēng)奪的，行業(yè)內(nèi)有句話“地段、地段，還是地段”，充分道出了地理位置對(duì)于開發(fā)商利潤(rùn)的影響。這話來(lái)源于人們的居住習(xí)慣，人是群居類動(dòng)物，天生有對(duì)于人群的趨向性。所謂好的地段無(wú)非是交通便利、商業(yè)配套齊全、環(huán)境良好。這些是人們出于對(duì)自己工作和生活的考慮，所以對(duì)于交通的便利、生活配套比較關(guān)注。所以，我們承認(rèn)杰出的地段會(huì)帶給開發(fā)商豐厚的回報(bào)。

但是需要看到的是，在土地公開掛牌的今天，地價(jià)呈現(xiàn)出直線上升的勢(shì)頭，中小企業(yè)沒有實(shí)力與大公司一樣付出重金搶占同一地塊。綜合成本的壓力使得中小型地產(chǎn)公司面對(duì)優(yōu)越的地段只能望而生嘆。

其實(shí)作為中小企業(yè)的開發(fā)商在選擇項(xiàng)目地塊時(shí)，未必要跟大公司爭(zhēng)搶那些看似繁華，卻成本負(fù)擔(dān)極高，影響資金周轉(zhuǎn)的地段。完全可以去考慮目前距離較遠(yuǎn)，但是在建設(shè)期間，市政規(guī)劃在一段時(shí)期內(nèi)可以延伸到的地段。這樣，隨著工期的進(jìn)展，區(qū)域市場(chǎng)也慢慢的活躍起來(lái)。

另外可以考慮那些地理位置較好，但是由于面積較小，大型公司看不上的地塊。這樣以來(lái)，由于綜合成本較低，前景看好，資金實(shí)力不是很強(qiáng)的中小型房地產(chǎn)企業(yè)才可能避免與大型企業(yè)的正面競(jìng)爭(zhēng)，獲取利潤(rùn)。

中小型房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)于產(chǎn)品的地段選擇中完全不可以跟風(fēng)，而是需要謹(jǐn)慎分析是否適合自己的資金實(shí)力，銷售前景是否看好，再選擇開發(fā)的方向。

2、社區(qū)規(guī)劃談到社區(qū)規(guī)劃，就牽扯到兩個(gè)問題，一個(gè)是容積率，一個(gè)是建筑、景觀規(guī)劃。

社區(qū)的容積率是令許多開發(fā)商頭疼的問題，容積率低了，建筑密度降低，消費(fèi)者居住舒適了，開發(fā)商可回收資金的面積就少；建筑密度的利潤(rùn)獲取和消費(fèi)者是否認(rèn)可的風(fēng)險(xiǎn)交織、糾纏在一起，這似乎是兩個(gè)極端，但是只要分析了其中的關(guān)鍵，一切問題就會(huì)迎刃而解。

作為鋼鐵森林里的都市人，對(duì)自己居住社區(qū)的規(guī)劃環(huán)境要求是看房的重要因素之一，只有認(rèn)可了社區(qū)的規(guī)劃，才會(huì)購(gòu)購(gòu)，開發(fā)商的資金才會(huì)有回報(bào)。而如果不顧一切的追求高利潤(rùn)，當(dāng)消費(fèi)者不置可否時(shí)，所謂的巨大利潤(rùn)也就成為了建筑垃圾?？吹竭@里，我們就應(yīng)該明白了，關(guān)鍵問題是沒有消費(fèi)者的認(rèn)可，開發(fā)商自己謀思的高容積率的巨額利潤(rùn)不過(guò)是畫餅充饑。作為中小型房地產(chǎn)開發(fā)商在面對(duì)項(xiàng)目時(shí)，尤其需要仔細(xì)盤算利潤(rùn)，切不可逐利心切，反而自咽苦果。

從建筑規(guī)劃角度來(lái)說(shuō)，大型公司可以不遺余力的去規(guī)劃社區(qū)的建筑、景觀，什么好看就規(guī)劃什么，極盡 之感。作為中小型企業(yè)，是無(wú)法去比擬的，但是作為較基本的要求，只需要規(guī)劃合理，一方面作到曲徑通幽，可以使人隨時(shí)有新鮮的感覺；一方面又要通暢，以保證人們的安全需求，不至于發(fā)生搶劫等惡性事件而無(wú)法得知。畢竟自然、原始的規(guī)劃也是一種返璞歸真。

再就是林木的設(shè)置，應(yīng)該移植適宜本地生長(zhǎng)卻不易招蚊蟲的樹木，配以少量的外地植物調(diào)劑就可以了，合理的利用成本也是獲取利潤(rùn)。總之，對(duì)于小中開發(fā)商而言，整體規(guī)劃合理、環(huán)境良好的小區(qū)，是對(duì)潛在消費(fèi)者的無(wú)形的廣告，能否成功獲取利潤(rùn)，這都是必須的。

3、戶型設(shè)計(jì)目前市面上可以看到的房地產(chǎn)產(chǎn)品，其戶型規(guī)劃大都比較合理。但是除去價(jià)格因素外，我們發(fā)現(xiàn)許多項(xiàng)目依然購(gòu)購(gòu)者甚少，作為中小房地產(chǎn)企業(yè)，要比大型企業(yè)更加重視戶型的設(shè)計(jì)，但是這不代表需要去重金邀請(qǐng)所謂的知名大師，而是需要開發(fā)商自己認(rèn)真研究，從2口之家、3口之家、甚至更多人口的家庭實(shí)際需求去考慮。

當(dāng)然了，我們不可能完全滿足這些個(gè)體要求，但是必須盡可能的找到其共同點(diǎn)，來(lái)完善自己的產(chǎn)品。

二、產(chǎn)品質(zhì)量房地產(chǎn)產(chǎn)品雖然有著和普通商品一樣的性質(zhì)，但是其作為固定資產(chǎn)的屬性決定了其不能如普通商品一樣的重復(fù)消費(fèi)性，基本上是一個(gè)家庭只購(gòu)購(gòu)一次，并且陪伴一生。

在這種情況下，作為開發(fā)商就需要嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)卡，從開始的地基到較后的防滲、戶外門窗，都需要將質(zhì)量做好，因?yàn)檫@些同樣是影響開發(fā)商口碑的關(guān)鍵。

一個(gè)好的產(chǎn)品質(zhì)量是會(huì)讓消費(fèi)者一生滿意的，如果偷工減料，在銷售中會(huì)被業(yè)主察覺，拒絕簽定合同或者被起訴的。而如果在使用數(shù)月或者數(shù)年出現(xiàn)問題，那么對(duì)于開發(fā)商的長(zhǎng)久發(fā)展來(lái)說(shuō)，顯然是個(gè)更壞的消息，會(huì)被消費(fèi)者和趁虛而入的對(duì)手?jǐn)D出游戲。

三、產(chǎn)品價(jià)格談到產(chǎn)品的價(jià)格，就需要談?wù)摿硪粋€(gè)問題，作為成長(zhǎng)中的中小型企業(yè)，是追求利潤(rùn)化呢還是追求合理的利潤(rùn)？

作為中小型企業(yè)，在資金的持久性上無(wú)法和大型企業(yè)相抗衡，在大型地產(chǎn)以雄厚的資金做背景與消費(fèi)者就價(jià)格高低僵持時(shí)，那么較為明智的做法自然就是通過(guò)降低運(yùn)營(yíng)成本來(lái)降低銷售價(jià)格，盡可能達(dá)到快速銷售，資金回籠再另行開發(fā)，以速度彌補(bǔ)利潤(rùn)。

降低綜合成本，降低產(chǎn)品的銷售價(jià)格，是小型企業(yè)的特有優(yōu)勢(shì)，也是大型企業(yè)無(wú)法比擬的，合理的利用這一優(yōu)勢(shì)，在保證各方面質(zhì)量的前提下，盡可能的壓縮成本，這其實(shí)就相當(dāng)于多賺取了利潤(rùn)。

四、產(chǎn)品服務(wù)物業(yè)服務(wù)作為開發(fā)后期直接面對(duì)居民的形象工程，是開發(fā)商后期項(xiàng)目能否叫好賣座的因素之一，不可以為了減少成本而自行成立公司運(yùn)營(yíng)，更不能簡(jiǎn)單的理解為僅僅是保安和清潔。物業(yè)是以人為本的較好寫真，所以需要仔細(xì)規(guī)劃，并將開發(fā)的樓盤物業(yè)作為自己的典范，即使運(yùn)營(yíng)成本有所超出，但是和廣告相比，其效果更好，資金支出更少。

總之，中小型開發(fā)商需要使產(chǎn)品達(dá)到盡善盡美的程度，因?yàn)楫a(chǎn)品的方方面面都關(guān)系到企業(yè)的直接利潤(rùn)和未來(lái)的長(zhǎng)期利潤(rùn)。只有通過(guò)產(chǎn)品樹立起公司的品牌，才能為公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ).

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