從資金到土地，從開發(fā)到營銷，去年下半年以來，一系列宏觀調(diào)控政策明晰地勾勒出了一幅全方位的監(jiān)管藍圖。自然，相關調(diào)控政策的執(zhí)行及效應與市場的風險應對成了房地產(chǎn)商們必須考量的頭等大事。為此，我們推出了“宏觀調(diào)控下企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略老總談”系列報道，由開發(fā)企業(yè)老總們來現(xiàn)身說法，敘談未來房企發(fā)展之路和規(guī)避市場風險之法。

　　日前，華遠集團總裁任志強出席了由本報協(xié)辦的“２００４中國（杭州）商用地產(chǎn)高峰論壇”。任志強的杭州之行讓媒體爭相追逐，而論壇席間的“任式”言論更使會場內(nèi)掌聲不斷。

　　聯(lián)合競標——

　　中小房企應對金融緊縮之策目前，國家實施的金融調(diào)控政策，任志強認為會對資本小、開發(fā)項目大的房企的投資起到遏制作用，但如果政府實行土地高價出讓，提高房地產(chǎn)企業(yè)固定項目資本金率可能起不到應有的作用。因為開發(fā)商要在四證齊全后才能貸款開發(fā)，由于地價很高，拿到地的開發(fā)商大都已達到或超過３５％的資本金比例。

　　至于政策調(diào)控及供地規(guī)范是否會進一步提高土地的價格，進而提高房產(chǎn)商開發(fā)成本，任志強不以為然，他不贊同成本會更高的說法。他說，較近杭州周邊城市土地招拍賣就出現(xiàn)沒人下單的現(xiàn)象；沒有人購單，地價就有可能下降。如果杭州有一個房地產(chǎn)商的協(xié)會組織進行協(xié)調(diào)，地價太高了大家都不購，那么地價就有可能走低。

　　招拍掛的目的是實現(xiàn)土地利益的化，但高地價較終受害的是購房者。在金融緊縮條件下，中小房地產(chǎn)企業(yè)該如何作為？任志強認為，房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合投標無疑是解決融資問題的一種好的選擇。如果房產(chǎn)商能夠聯(lián)合投標，就有可能降低地價，進而降低房價，這樣對開發(fā)商對購房者都有好處。據(jù)他介紹，北京奧運會開發(fā)項目到目前為止沒有一個項目是一家企業(yè)單獨去做的，都是聯(lián)合投標的。此前天津市到北京舉行土地拍賣會，底價４億多元，后來中標價９億多元。６個單位投標，投７億元的只有兩家，投９億元以上的只有一家。與其這樣競拍，還不如大家協(xié)商，誰出一個底價，如無人競標，其他競標單位分別給你幾千萬元完成成交。

　　沉住氣——

　　消費者與開發(fā)商的房價博弈之道如果說開發(fā)商和購房者是市場中的一對冤家，那么任志強此次在杭州，屁股顯然坐在了消費者一邊。

　　作為一種房展奇觀，一年兩度的省、市房博（交）會連年火爆、持續(xù)不衰，并已成為反映杭州樓市走勢的風向標。而在剛剛閉幕的浙江第１１屆房博會上，無論是參觀人數(shù)，還是交易額都頭次出現(xiàn)了較大程度的下滑。對這一現(xiàn)象，任志強認為：目前正處于政府宏觀調(diào)控時期，消費者不知下一步的房產(chǎn)政策將如何變化，持幣觀望很正常。成交量下降并不是因為大家覺得房價到頭了才不購了，而是因為近期出臺了很多政策，人們對前景的預期不明朗了。不明朗的時候大家都會覺得先等等看比較安全，這才是成交下降的原因。

　　任志強還認為，中國各大城市的房價幾乎都脫離了民眾的購購力，住宅價格幾乎已經(jīng)到頭了，在未來兩三年內(nèi)房價上升將非常有限。如果房價超越了大多數(shù)民眾的需求，加上對政策預期的不確定性，致使需求不能轉(zhuǎn)化為購購力的話，那么房價肯定會降。在目前情況下，簡單地說，房價是一場消費者與開發(fā)商的博弈，如果消費者能堅持不購的話，那么開發(fā)商肯定會憋不住，房價就會降。

　　未來樓市預期——

　　烏鴉與麻雀按人的消費心理，人們總是只購漲而不購跌。房價跌的時候，人們預期明天的價格肯定要比今天低，明天的明天還會跌，因此就想等到房價較低時再購購；而在上漲時，消費者的預期正好相反，因為怕購晚了會吃虧，于是紛紛。

　　因此，針對許多人關心的宏觀政策調(diào)控后，房地產(chǎn)將會如何發(fā)展、預期未來房價又會怎樣演變，任志強說：沒有人知道這個預期，這種情況在任何一個城市的發(fā)展中都存在，你要自己判斷應該怎么做，沒有人可以告訴你。任志強風趣地用了一個麻雀和烏鴉的比喻來闡述這個問題：黑板上畫著一只麻雀和一只烏鴉，老師問學生哪只是麻雀，哪只是烏鴉？由于都沒見過這兩種動物，學生們都不能正確地將它們指認出來。但有個孩子卻回答出來了，這個學生說，烏鴉的旁邊是麻雀，麻雀的旁邊是烏鴉！

　　任志強說，對于政策的預期各人有所不同，沒有人會告訴你具體答案，幫你指認究竟左邊的是烏鴉還是右邊的是烏鴉。

　　盡管不能確定房價的漲落，但任志強還是認為：在此背景之下，可以肯定的是房地產(chǎn)企業(yè)必然出現(xiàn)重新洗牌局面，一些中小企業(yè)將出局，退出房地產(chǎn)市場。

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