24公里保安、樓盤的使用與維修、修剪花草、樓內(nèi)環(huán)境與衛(wèi)生、應(yīng)有的人文關(guān)懷……張先生是國外一家企業(yè)在北京的代理，為了給公司找到一處可心的辦公地點(diǎn)，張先生跑了很多高樓大廈。他告訴記者，除了樓宇本身的條件之外，物業(yè)管理也是他挑選的重中之重。

　　有人說：購房，是一時之事；物業(yè)，是一生之事。因此，越來越多的公司在選址時，也開始重視小區(qū)的物業(yè)管理?？梢娙藗儸F(xiàn)在對物業(yè)管理公司的要求開始上升?，F(xiàn)階段的物業(yè)管理公司，基本上都是在發(fā)展商建好樓盤，為了促進(jìn)銷售才開始讓物業(yè)管理公司介入，尤其是一些品牌物業(yè)管理公司，經(jīng)常會被發(fā)展商用來為樓盤“貼金”。據(jù)北京市安信行物業(yè)管理有限公司經(jīng)理何忠英介紹，現(xiàn)在許多的發(fā)展商都會在賣樓前的2—3個月確定物業(yè)管理公司，只有少數(shù)地產(chǎn)商意識到物業(yè)管理要提前介入的問題，但一般也是在賣樓前半年讓物業(yè)管理公司介入。

　　香港公司不一定是頭選

　　現(xiàn)階段，北京注冊的物業(yè)管理公司大約在2000家左右，其中70%以上的物業(yè)管理企業(yè)是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生和原房管所轉(zhuǎn)制的企業(yè)來做，其中1／3從屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，有2／3的公司是屬于民用住宅公司。而專營寫字樓物業(yè)的公司，目前北京知名境外大物業(yè)公司大部分被香港企業(yè)所占領(lǐng)，如戴德梁行、仲量行、太平戴維斯，國內(nèi)的有國貿(mào)物業(yè)、招商局物業(yè)、北辰物業(yè)、安信行物業(yè)。

　　很多大的寫字樓在頭選物業(yè)公司的時候，個想到的往往是香港的幾家物業(yè)。認(rèn)為他們經(jīng)營的比較好，而且能與國際接軌，但事實(shí)上，很多大的寫字樓在選擇了香港的物業(yè)公司之后，還是轉(zhuǎn)回來選擇國內(nèi)的物業(yè)公司管理，不但便于溝通，而且國內(nèi)的物業(yè)公司還能靈活的變更自己的經(jīng)營方式，比香港公司相對靈活。較重要的一點(diǎn)是，香港的物業(yè)公司收費(fèi)高，但經(jīng)營理念與國內(nèi)物業(yè)公司差別不大。

　　目前，美國、英國等國家的物業(yè)公司尚未進(jìn)入中國的物業(yè)市場，僅有幾家有特許經(jīng)營允許的公司為一些物業(yè)公司充當(dāng)顧問的角色。京東、京西成熱選

　　中關(guān)村是北京IT行業(yè)的發(fā)源地，但從成交數(shù)量看，許多IT公司已經(jīng)開始把目光投向現(xiàn)代城、長安街沿線及東部地區(qū)等一些高端物業(yè)來作為新公司的辦公地點(diǎn)。究其原因，主要是因?yàn)镮T公司作為新興產(chǎn)業(yè)有其巨大的市場和發(fā)展?jié)摿Γ涔緦懽謽怯休^高的消費(fèi)能力。據(jù)國貿(mào)物業(yè)有限公司的工作人員介紹，IT公司選擇物業(yè)的頭要條件是高端次的寫字樓；硬件設(shè)施先進(jìn)，能夠保證公司快速發(fā)展的需求，特別對通訊系統(tǒng)要求的檔次相當(dāng)高。而地理位置、周邊環(huán)境、商業(yè)動作氛圍也是IT公司選擇物業(yè)考慮的。而在現(xiàn)今的中關(guān)村地區(qū)內(nèi)，人多且結(jié)構(gòu)復(fù)雜，交通不便、改造時間太長，并且少有現(xiàn)房辦公樓能滿足IT行業(yè)的要求；這樣勢必會影響到樓上入駐客戶的公司形象和辦公氛圍。因此，大的IT公司大多不會選這樣的物業(yè)來辦公。專業(yè)高質(zhì)量的物業(yè)管理也是吸引IT公司入駐的一個重要環(huán)節(jié)，快捷的電梯服務(wù)、方便的商務(wù)、齊全的配套設(shè)施、舒適的客戶服務(wù)是各物業(yè)贏得IT公司的手段。

　　金融公司相對集中在金融街一帶，金融街已經(jīng)給人形成一種經(jīng)濟(jì)環(huán)境，一些大的金融公司在選址的時候頭先就會考慮到這一點(diǎn)。

　　東部物業(yè)相對便宜

　　在記者采訪中了解到，目前北京高端寫字樓的物業(yè)收費(fèi)普遍在3.5美元／平方米左右，而相對來說，位于嘉里對面的數(shù)碼01大廈的物業(yè)管理費(fèi)是比較低的，大約在1.8美元／平方米左右。而再往東一點(diǎn)的SOHO現(xiàn)代城的物業(yè)管理費(fèi)也僅在2美元／平方米。從東往西走，恒基的物業(yè)管理費(fèi)大約在3.9美元／平方米，位于金融街的金融大廈物業(yè)管理費(fèi)用在3.5美元／平方米。

　　很多人擔(dān)心物業(yè)費(fèi)用低廉以后，會影響物業(yè)公司的管理水平。其實(shí)這是很好判斷的，在公司選址時，可以先做調(diào)查研究，一般高端寫字樓在其運(yùn)營兩年之后就會顯露其物業(yè)管理的水平，從外表看，如果已經(jīng)顯露舊態(tài)，那么這家寫字樓的物業(yè)就可想而知了。還可以向入住寫字樓的其他公司做一些了解，看看他們對于這里物業(yè)有什么看法。

　　寫字樓的收費(fèi)是根據(jù)其設(shè)施建設(shè)來取費(fèi)的，一般商住兩用樓沒有公共衛(wèi)生間，就可以省去保潔員的費(fèi)用，按照寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)，公共衛(wèi)生間每天要清掃6—8次。越高端的寫字樓其設(shè)備維護(hù)費(fèi)用就相對較高，有時還要由物業(yè)公司請專門的維護(hù)人員，比如電梯及一些專業(yè)設(shè)備。大的寫字樓通常是用大理石來裝飾的，而對于石材的養(yǎng)護(hù)又是一項(xiàng)高于普通寫字樓的開支。

　　目前京城普通百姓對物業(yè)管理的要求更多體現(xiàn)在物業(yè)管理的常規(guī)性服務(wù)上。而西方較成熟的物業(yè)管理是面向多層次、能適應(yīng)多方面要求的，它要扮演好仆人、管家、顧問、伙伴這四種角色。

　　多重角色的物業(yè)管理

　　仆人角色體現(xiàn)了物業(yè)管理的服務(wù)性，是常規(guī)性的服務(wù)。比如，對寫字樓實(shí)行日常管理；對物業(yè)及公用部位的維修、保養(yǎng)；做好辦公區(qū)的安保等等。

　　管家角色體現(xiàn)了物業(yè)管理的參與性，是一種管家式服務(wù)。為業(yè)主管理好管理費(fèi)，做到賬目明晰，能為業(yè)主省錢的物業(yè)管理公司是業(yè)主們的頭選。

　　顧問角色體現(xiàn)了物業(yè)管理的咨詢形象。隨著時代的發(fā)展，業(yè)主對新的技術(shù)、新的設(shè)施等會有新的要求，比如目前寫字樓INTERNET的建立、空調(diào)線路的改造，物業(yè)公司就應(yīng)扮演好顧問的角色，為業(yè)主提出指導(dǎo)性的意見。

　　伙伴角色體現(xiàn)了物業(yè)管理的合作性。物業(yè)管理公司和業(yè)主應(yīng)是一種平等的關(guān)系。營造一個現(xiàn)代幽雅的辦公區(qū)，需要由物業(yè)管理部門和業(yè)主共同努力，共同創(chuàng)造。商報記者趙葳

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