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租房或購房哪個更核算?房產(chǎn)投資的玩法
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 667 次
較近有朋友問我,為什么有的有錢人明明購得起房,卻不購房住,甘愿做一名租客,住著屬于別人的房子呢?
我給他算了一筆帳:假設(shè)2003年初,你購進一套價值100萬的房子居住,享受著寬敞的客廳和舒適的臥室。到了年底,這套房子市值增加了30%,你很高
興,準(zhǔn)備繼續(xù)享受這套房子,并等待它繼續(xù)升值。但是我告訴你:你可能吃了大虧。
愈有錢愈沒房的理由
如果你繼續(xù)擁有并居住著這套房子,它屬于你,但是它隨時就會貶值,這對你來說是不確定的危險。如果你年底賣出房子,扣除系列交易成本(契稅、裝修折舊),大概可獲得凈利25萬。
也許你會問:賣出去了我就沒有房子了,那怎么辦?
我要是你,我會跟購我房子的人簽定合同:我把房子賣給他,但是他得答應(yīng)把這房子租給我。
這樣,就可以繼續(xù)使用著“自己的”房子,客廳還是那個客廳,臥室也還是那個臥室,但是,事實上已經(jīng)賺了一大筆了。
以4%的租金計算,你每月要支出的月租是4000元,一年滿打滿算12個月,你要付出的是4.8萬年租金,這樣,賣房賺到的25萬扣除年租金支出,剩余20.2萬。
這樣有人會擔(dān)心:等我賣了房子,房價繼續(xù)上漲,我豈不是拋出過早,如果我捂一捂,還能賺到更多的利潤呢。
這個問題可以解決。
從投資的角度,房產(chǎn)有使用價值和投資價值的雙重性:房產(chǎn)頭先是一種可以投資,帶來回報的資產(chǎn),其次才是一種消費品。因此決定其在房產(chǎn)購賣及租賃市場行為的原則就是預(yù)期的比較。由此可以推論與市場風(fēng)險不相關(guān)的單個風(fēng)險在資產(chǎn)定價中不起作用,起作用的是有規(guī)律的市場風(fēng)險,或者說系統(tǒng)風(fēng)險。無論一個房產(chǎn)采取何種方式投資,長線還是短線,無論投資者個體對其房產(chǎn)率的預(yù)期如何,其當(dāng)前價格遵循整個市場對其回報率及風(fēng)險的預(yù)期。
三個不同的市場可以融會貫通
不同對象的購賣就可以定義一個市場,在市場經(jīng)濟的高端階段,不動產(chǎn)的各項權(quán)利是可以分割的。不動產(chǎn)市場交易可以引申出購賣、租賃和REITs三個不同子市場。據(jù)此,房屋交易的購賣市場交易的是產(chǎn)權(quán),或者說所有權(quán)。租賃市場交易的對象則是使用權(quán)。REITs市場交易的是收益權(quán)。
雖然擁有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)構(gòu)成三個獨立市場,但三者的價值依托都是房產(chǎn),因此購賣、租賃和REITs市場的運行并非完全不相關(guān),這就意味著其中必然存在套利空間。
頭先來了解房租和房價的關(guān)系,房產(chǎn)價格體現(xiàn)的是當(dāng)期市場的普遍估價,作為資產(chǎn),理論上這個估價來源于未來現(xiàn)金收入現(xiàn)值的總和。如價值50萬的住房,目前年租金可能為4萬,其收益率是 8%。5年以后由于折舊等各方面的原因,其年租金可能只有3萬,當(dāng)年收益率為6%。當(dāng)然也不排除5年以后的年租金為5萬,其收益率為10%。
由于未來租金收益的不確定性,利率和貼現(xiàn)率的不同使得房產(chǎn)年租金收益率不同,將帶來套利空間大小的不同。假設(shè)你擁有一處目前市值100萬的房產(chǎn)。在租金看漲,房價看跌的情況下,應(yīng)當(dāng)購進房產(chǎn),持有消費或出租,用租金收入再購房,就是“以房養(yǎng)房”。如果情況相反,房價上漲,租金下跌,特別當(dāng)租金收益率下降到預(yù)期收益率以下,就可如賣出房產(chǎn)再租回使用,就等于在當(dāng)下租金收益率和預(yù)期收益率之間套利了。
用信托維護收益
雖然目前REITs市場還沒形成,但已經(jīng)存在REITs的初級產(chǎn)品房地產(chǎn)信托。它與房地產(chǎn)不動產(chǎn)投資高度相關(guān),房地產(chǎn)金融投資工具在很大程度上可以替代房地產(chǎn)實物投資。
另外,信托產(chǎn)品的好處在于可以對收益權(quán)進行設(shè)計,利用結(jié)構(gòu)融資提供的選擇權(quán),利用杠桿提高自己的受益。風(fēng)險偏好或?qū)椖客顿Y有自信的投資者,可以選擇劣后受益權(quán)的品種。
比如一個1億元的信托計劃,簡單地設(shè)計為90%普通收益權(quán)和10%劣后收益權(quán)兩種品種,可以約定為無論項目受益如何,普通收益權(quán)的信托產(chǎn)品收益率為5%。由于劣后收益權(quán)享有分配權(quán),因此,如果項目若盈利450萬,則全部利潤歸普通收益權(quán)所有,劣后收益權(quán)未獲分文;若盈利超出450萬,剩余部分則全部歸劣后收益權(quán)所有,普通收益權(quán)仍然只享有5%回報率。反之,若虧損500萬,由劣后收益權(quán)承擔(dān),即返還1000-500=500萬元的本金,普通收益權(quán)則獲得全部資本金返還。只要虧損額不超過1000萬,對于普通收益權(quán)是沒有本金損失的。根據(jù)各自的資金規(guī)模與風(fēng)險承受能力,投資者可以選擇不同的收益權(quán)品種。
在賣掉房產(chǎn)又擔(dān)心繼續(xù)漲價時,房產(chǎn)信托是一個很好的風(fēng)險對沖工具。賣掉房產(chǎn),就可以獲得120萬的資金,用這120萬購入信托產(chǎn)品,假設(shè)該信托項目的 回報率是5%,將獲得6萬的利潤,這樣不僅可以避免房價繼續(xù)上升帶來的收益損失,同時大大提高了資產(chǎn)的流動性。如果你自信眼光好,還可以購劣后受益享受杠桿效應(yīng)。
說到這,答案就出來了,與單純投資物業(yè)相比,房地產(chǎn)信托具有更好的流動性,降低風(fēng)險成本的同時獲取房價上升的收益。如果偏好風(fēng)險型的信托博取更高的回報,還可以選擇風(fēng)險品種。有錢人購房投資的同時自己租房住是合理的投資行為。
信息塊:
REITs (Real Estate Investment Trusts)的全稱是“不動產(chǎn)信托投資基金”,是指通過發(fā)行收益憑證的方式募集投資者資金,然后進行房地產(chǎn)或房地產(chǎn)抵押貸款的投資。
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