根據(jù)商品房購賣合同約定，房屋在竣工并經(jīng)相關(guān)部門驗收合格后才能交付使用，因此，驗收合格的房子都有驗收合格的證明文件：《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》和《竣工驗收備案表》，有了這“兩書、一表”，才能說明該樓經(jīng)相關(guān)部門驗收，并且合格。此時，應(yīng)當(dāng)詳細察看“兩書、一表”中的內(nèi)容和驗收部門的蓋章，如有異議馬上詢問。

　　那么，什么是“兩書”呢？所謂“兩書”就是開發(fā)商在工程竣工驗收合格后，通知購房者入住時所需提供的兩份法律文件：《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。

　　1、購房者在接到收房通知后，應(yīng)該審查開發(fā)商的交房手續(xù)是否完善

　　《住宅使用說明書》：

　　此書是對住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位(部件)的類型、性能、標準等等方面做出的說明和提出的使用注意事項，一般情況下包含下內(nèi)容：

　　①開發(fā)單位、設(shè)計單位、施工單位，有委托監(jiān)理的還應(yīng)注明監(jiān)理單位；

　?、诜课莸慕Y(jié)構(gòu)類型；

　?、垩b修、裝飾的注意事項；

　?、苌纤?、下水、電、燃氣、熱力、通訊、消防等等設(shè)施配置的使用說明；

　?、萦嘘P(guān)設(shè)施、設(shè)備的安裝預(yù)留位置說明和安裝的注意事項；

　?、揲T、窗的類型及使用時的注意事項；

　?、呤覂?nèi)的配電負荷；

　　⑧承重墻、保溫墻、防水層和陽臺等部位的注意事項說明；

　　⑨其他需要說明的問題。例如，住宅中配置的設(shè)備、設(shè)施，如果生產(chǎn)廠家有使用說明書，就應(yīng)當(dāng)附在《住宅使用說明書》中。

　　《住宅質(zhì)量保證書》：

　　《住宅質(zhì)量保證書》通常包括工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗的登記，對房屋的眾多部分在使用年限內(nèi)承擔(dān)保修責(zé)任，還有一些其他部位或者部件的保修時間，則需要由房地產(chǎn)開發(fā)商和用戶約定。此書是房地產(chǎn)開發(fā)公司對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，其中應(yīng)當(dāng)詳細寫明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期限和保修單位等內(nèi)容。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按此書約定，承擔(dān)保修責(zé)任。如果房屋在保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題，維修后使房屋使用功能受到影響，

　　開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。如果主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，開發(fā)商不但應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任，而且購購人還可以向《住宅質(zhì)量保證書》中注明的工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗，核驗后確實屬不合格的，購房者有權(quán)要求退房。

　　商品房保修期從購房者收房的當(dāng)天開始計算，具體的保修期限和范圍是：

　　①地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)；

　?、谖菝?、外墻面的防水為3年；

　?、蹚N房和衛(wèi)生間的防水為1年；

　?、艿叵率壹肮艿罎B漏為1年；

　?、輧?nèi)墻面、頂棚抹灰層脫落和外墻粉刷自動脫落為1年；

　?、薜孛婵展?、裂縫、起沙為1年；

　?、唛T窗翹裂、五金件及衛(wèi)生潔具損壞為1年；

　?、酂艟?、電器開關(guān)、電氣箱(盤)和線路設(shè)備損壞為6個月；

　?、峤o排水管道設(shè)備工程質(zhì)量、各種通水管道、截門漏水、通氣孔或煙道不通為6個月；

　　⑩供熱供冷系統(tǒng)設(shè)備為一個采暖期或供冷期；

　　國家對住宅工程另有規(guī)定的按國家規(guī)定。

　　其他部位、部件的保修期限，可由購賣雙方自行約定。

　　2、仔細檢查自己所購購的樓房

　　檢查的對象包括樓棟的外飾面，如陽臺、雨罩的外飾面是否符合設(shè)計要求，是否與合同中的約定相符。

　　3、檢查房屋的附屬設(shè)施是否與合同約定相符

　　按照合同約定，逐項檢查附屬設(shè)施，看看是否達到合同中約定的標準。比如：電梯能否使用；過道和樓梯間能否通行；管道是否完備；電氣設(shè)備是否安裝到位……并且要按規(guī)定完成不同的測試項目，測試值要符合國家的規(guī)范要求。

　　4、檢查水電煤氣是否能正常使用

　　打開水龍頭檢查漏堵現(xiàn)象，可以改變水流大小，觀察水壓的變化情況，也可以測試排水速度。關(guān)閉分閘，檢查各個分閘所控制的各分支線路，并測試各插座是否有電、受控。煤氣在進戶前通常不開栓，但應(yīng)察看是否缺少部件，用手動一下，看看是否連接牢靠，以免發(fā)生問題。

　　5、檢查房屋結(jié)構(gòu)、質(zhì)量是否與合同約定相符

　　檢查房屋結(jié)構(gòu)主要是看房屋的戶型、朝向、尺寸等是否與合同約定一致，如果與合同約定不符，購房者就可以按照合同約定要求開發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。檢查房屋的質(zhì)量主要從管道的通水、試壓、通氣、防水等方面入手。通常情況下應(yīng)該進行兩次蓄水、淋水試驗，房間應(yīng)該沒有滲漏現(xiàn)象；地漏不反水，結(jié)合處嚴密，地面不積水；上下水管道不漏水不堵塞；門窗沒有滲水、銹蝕痕跡，而且要開關(guān)靈活。因此，購房者較好選擇雨后天晴的日子驗收房屋，這樣還可以了解屋頂和外墻的滲漏現(xiàn)象。此外，如果是 ，房間的地板和天花板還應(yīng)當(dāng)表面平整、色澤均勻，線角順直，并且不能有裂縫、空鼓、起翹現(xiàn)象的發(fā)生。

　　《住宅質(zhì)量保證書》：

　　《住宅質(zhì)量保證書》通常包括工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗的登記，對房屋的眾多部分在使用年限內(nèi)承擔(dān)保修責(zé)任，還有一些其他部位或者部件的保修時間，則需要由房地產(chǎn)開發(fā)商和用戶約定。此書是房地產(chǎn)開發(fā)公司對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，其中應(yīng)當(dāng)詳細寫明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期限和保修單位等內(nèi)容。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按此書約定，承擔(dān)保修責(zé)任。如果房屋在保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題，維修后使房屋使用功能受到影響，

　　開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。如果主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，開發(fā)商不但應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任，而且購購人還可以向《住宅質(zhì)量保證書》中注明的工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗，核驗后確實屬不合格的，購房者有權(quán)要求退房。

　　商品房保修期從購房者收房的當(dāng)天開始計算，具體的保修期限和范圍是：

　?、俚鼗A(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)；

　?、谖菝?、外墻面的防水為3年；

　?、蹚N房和衛(wèi)生間的防水為1年；

　?、艿叵率壹肮艿罎B漏為1年；

　　⑤內(nèi)墻面、頂棚抹灰層脫落和外墻粉刷自動脫落為1年；

　?、薜孛婵展?、裂縫、起沙為1年；

　?、唛T窗翹裂、五金件及衛(wèi)生潔具損壞為1年；

　?、酂艟摺㈦娖鏖_關(guān)、電氣箱(盤)和線路設(shè)備損壞為6個月；

　　⑨給排水管道設(shè)備工程質(zhì)量、各種通水管道、截門漏水、通氣孔或煙道不通為6個月；

　?、夤峁├湎到y(tǒng)設(shè)備為一個采暖期或供冷期；

　　國家對住宅工程另有規(guī)定的按國家規(guī)定。

　　其他部位、部件的保修期限，可由購賣雙方自行約定。

　　2、仔細檢查自己所購購的樓房

　　檢查的對象包括樓棟的外飾面，如陽臺、雨罩的外飾面是否符合設(shè)計要求，是否與合同中的約定相符。

　　3、檢查房屋的附屬設(shè)施是否與合同約定相符

　　按照合同約定，逐項檢查附屬設(shè)施，看看是否達到合同中約定的標準。比如：電梯能否使用；過道和樓梯間能否通行；管道是否完備；電氣設(shè)備是否安裝到位……并且要按規(guī)定完成不同的測試項目，測試值要符合國家的規(guī)范要求。

　　4、檢查水電煤氣是否能正常使用

　　打開水龍頭檢查漏堵現(xiàn)象，可以改變水流大小，觀察水壓的變化情況，也可以測試排水速度。關(guān)閉分閘，檢查各個分閘所控制的各分支線路，并測試各插座是否有電、受控。煤氣在進戶前通常不開栓，但應(yīng)察看是否缺少部件，用手動一下，看看是否連接牢靠，以免發(fā)生問題。

　　5、檢查房屋結(jié)構(gòu)、質(zhì)量是否與合同約定相符

　　檢查房屋結(jié)構(gòu)主要是看房屋的戶型、朝向、尺寸等是否與合同約定一致，如果與合同約定不符，購房者就可以按照合同約定要求開發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。檢查房屋的質(zhì)量主要從管道的通水、試壓、通氣、防水等方面入手。通常情況下應(yīng)該進行兩次蓄水、淋水試驗，房間應(yīng)該沒有滲漏現(xiàn)象；地漏不反水，結(jié)合處嚴密，地面不積水；上下水管道不漏水不堵塞；門窗沒有滲水、銹蝕痕跡，而且要開關(guān)靈活。因此，購房者較好選擇雨后天晴的日子驗收房屋，這樣還可以了解屋頂和外墻的滲漏現(xiàn)象。此外，如果是 ，房間的地板和天花板還應(yīng)當(dāng)表面平整、色澤均勻，線角順直，并且不能有裂縫、空鼓、起翹現(xiàn)象的發(fā)生。

　　6、檢查房屋面積與合同登記是否相符

　　在交房的時候，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)提供由專業(yè)部門出具的面積測繪報告，上面不但有房屋的套內(nèi)建筑面積和公攤面積，還要有專業(yè)部門的公章以及該部門是否具有測繪資格的證明，并且，這份報告還應(yīng)當(dāng)經(jīng)房屋交易管理部門備案登記。

　　7、查看開發(fā)商代收費和物業(yè)管理費的相關(guān)規(guī)定

　　在正式交房的時候，房產(chǎn)開發(fā)商都要收取名目不同的代收費用，但是，按照相關(guān)規(guī)定，不同名目的費用應(yīng)當(dāng)由提供服務(wù)的單位向產(chǎn)權(quán)人(購房者)收取。如果開發(fā)商代收，就應(yīng)當(dāng)提供收費單位的委托證明，或者提供物價局的文件，并詳細講明收費標準，否則，購房者可以拒絕交費。

　　按照建設(shè)部規(guī)定，開發(fā)商可以代收住宅的大修基金，標準為購房款的2%～3%，但大修基金必須馬上交給管理部門，作為業(yè)主辦理權(quán)屬證書的依據(jù)。

　　收房時，通常要繳納物管費，通常都是按照物管單位提供的物價局批文，或者經(jīng)物價局備案的收費標準執(zhí)行，如果合同有約定的則按合同約定執(zhí)行，但不能超過法定的收費標準。這時，業(yè)主可以按照物價局對住房的審核項目及標準驗收相應(yīng)的公共設(shè)施設(shè)備、配套設(shè)施、綠化標準等，如果這些項目沒有達到文件中的交房標準，物管公司應(yīng)適當(dāng)下浮物管費的收費標準。

　　收房時，購房者還應(yīng)當(dāng)有《物業(yè)管理合同》(開發(fā)商在購房時提供給購房者)，如果開發(fā)商沒有提供，購房者必須索要。同

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