歲末之際牞回眸京城二手房市場(chǎng)，交易量的節(jié)節(jié)攀升、土地的限制供應(yīng)、央行加息等宏觀調(diào)控措施的相繼出臺(tái)，都足以證明2004年是北京房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)極不平凡的一年，標(biāo)志著京城二手房開始從房產(chǎn)交易附屬地位漸漸邁向市場(chǎng)主流。政策年：宏觀調(diào)控喜憂參半2004年北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)的重量級(jí)調(diào)控政策接二連三，招拍掛、提高資本準(zhǔn)備金、8·31大限乃至加息，業(yè)內(nèi)開發(fā)商的心情可謂大起大落，因此不少人將今年稱為“政策年”。

在一級(jí)市場(chǎng)令人眼花繚亂之時(shí)，二級(jí)市場(chǎng)相對(duì)平穩(wěn)，業(yè)內(nèi)普遍以平和的心態(tài)靜觀其變。目前，二手房交易的主體需求仍然以自住類型為主，更強(qiáng)調(diào)房屋的實(shí)用性，以投資為目的的交易量只占二三成。自住型群體的需求具有長(zhǎng)期穩(wěn)定性，不會(huì)受到諸如奧運(yùn)等中短期因素的影響，因此“泡沫論”、“大限說”對(duì)于二手房市場(chǎng)的沖擊程度要小得多。

鏈家市場(chǎng)總監(jiān)宮萍認(rèn)為，今年國(guó)家出臺(tái)的調(diào)控政策很好地控制了房產(chǎn)投資中過度的投機(jī)行為，用提高房產(chǎn)消費(fèi)者的信貸門檻和提升還款能力、控制經(jīng)濟(jì)適用房投資行為等方式，來擠壓房產(chǎn)泡沫，從而起到平抑房?jī)r(jià)的作用。這將從土地源頭上控制并分散百姓進(jìn)行房產(chǎn)消費(fèi)的單一性，促進(jìn)二手房、空置房的消化量，從減免個(gè)人所得稅方面促進(jìn)增量房、存量房市場(chǎng)的消化。而且，這將進(jìn)一步提升二手房交易量，優(yōu)化房地產(chǎn)各級(jí)市場(chǎng)之間的梯級(jí)結(jié)構(gòu)，對(duì)于二、三級(jí)市場(chǎng)來說是個(gè)好消息。

然而，我愛我家市場(chǎng)研究表示了不同的看法，適度緊縮的調(diào)控措施在控制房地產(chǎn)開發(fā)信貸規(guī)模的同時(shí)，也使各大銀行紛紛提高了個(gè)人住房按揭貸款門檻。特別是在二手房貸款方面，大部分銀行對(duì)借款人、房屋、貸款成數(shù)、合作中介機(jī)構(gòu)等設(shè)置了嚴(yán)格的審查條例，使購(gòu)購(gòu)二手房的申貸難度加大。

環(huán)境配套：市場(chǎng)成熟還需政策放開相對(duì)于北京，上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較早，已經(jīng)進(jìn)入較為成熟的發(fā)展階段，交易過程完全流程化、市場(chǎng)化，在政務(wù)辦公、配套法規(guī)、市場(chǎng)操作等方面都可以作為北京二手房市場(chǎng)發(fā)展的參考范例。

城建經(jīng)紀(jì)公司負(fù)責(zé)人葛戎認(rèn)為，和上海相比，北京地區(qū)市民的觀念還比較保守，定居以后一般很少搬家，市民對(duì)二級(jí)市場(chǎng)投資理財(cái)觀念的認(rèn)可程度有待提高。這和北京二手房市場(chǎng)規(guī)范化、專業(yè)化發(fā)展起步時(shí)間較晚有關(guān)，觀念偏差是制約市場(chǎng)發(fā)展的重要因素。

中大恒基吳海兵說道，二手房市場(chǎng)化的進(jìn)程正在逐步加快，隨著政府政策的進(jìn)一步放開，市場(chǎng)操作空間會(huì)越來越大。在國(guó)外較為成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，二、三級(jí)市場(chǎng)在整個(gè)行業(yè)的交易量中所占比例要在90％左右，一級(jí)土地開發(fā)市場(chǎng)只占10％左右的份額，是塔基和塔尖的關(guān)系。北京二手房市場(chǎng)在現(xiàn)階段恰恰需要一定的“泡沫”，因此國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的發(fā)展如果要形成幾級(jí)市場(chǎng)間的良性循環(huán)，政府就要充分放開供應(yīng)量，刺激需求。

市場(chǎng)風(fēng)向：中高端需求成主流盡管有關(guān)部門在政策調(diào)控中放出的信號(hào)使得相當(dāng)數(shù)量的投資者止步不前，然而仍然無(wú)法抑制今年二手房交易量的大幅上漲。

交易量上漲的同時(shí)也拉動(dòng)了市場(chǎng)交易中的升級(jí)需求，中高端房成交量明顯上升。一方面意味著市場(chǎng)和購(gòu)房者群體的雙重變化，受新房?jī)r(jià)格上漲的影響，部分潛在的新房購(gòu)購(gòu)者轉(zhuǎn)向了二手房市場(chǎng)；另一方面就是投資置業(yè)者的消費(fèi)理念已經(jīng)由基本型往舒適型轉(zhuǎn)換。

據(jù)“鏈家”統(tǒng)計(jì)分析：從二手房成交的總價(jià)來看，總價(jià)在30萬(wàn)—50萬(wàn)的成交比例占到了55％，總價(jià)在50萬(wàn)以上的成交比例也維持在28％左右，總價(jià)在30萬(wàn)以下的中低價(jià)二手房成交比例為17％。由此可見，二手房成交已經(jīng)由中低檔往中高端轉(zhuǎn)移。

區(qū)域格局：城郊區(qū)價(jià)格呈現(xiàn)兩極分化趨勢(shì)今年成交量的格局仍然延續(xù)傳統(tǒng)的地域格局，海淀以其中關(guān)村眾多高科技企業(yè)和高校密集人文教育環(huán)境好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)吸引眾多的流動(dòng)人員工作居住，朝陽(yáng)則以其傳統(tǒng)的北京商務(wù)區(qū)域優(yōu)勢(shì)和良好成熟的社區(qū)配套設(shè)施服務(wù)牞同樣也是眾多的購(gòu)房者頭選。因此雖然二手房?jī)r(jià)格稍高于其他地區(qū)，考慮到地段和區(qū)位等因素，綜合性價(jià)比仍然頗具競(jìng)爭(zhēng)力。東城、西城、崇文、宣武等城區(qū)二手房成交量占總成交量的份額維持著穩(wěn)步上升態(tài)勢(shì)，城區(qū)二手房成交量穩(wěn)步上升。二手房?jī)r(jià)格的層次性將會(huì)隨著整個(gè)市場(chǎng)的發(fā)展逐漸向郊區(qū)輻射，城區(qū)成交量維持穩(wěn)步上升的趨勢(shì)，而郊區(qū)由于新開發(fā)的樓盤較多，相比較二手房源少，且價(jià)格優(yōu)勢(shì)又不明顯，因此與城區(qū)的差距還很大，但各區(qū)總體的均價(jià)還將會(huì)穩(wěn)步攀升。

北京順馳企劃部張磊說，盡管目前城郊差異明顯，但城市未開發(fā)土地畢竟有限，是資源，經(jīng)過一定時(shí)期必定遭遇一級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展瓶頸，呈現(xiàn)開發(fā)飽和狀態(tài)。北京市城市進(jìn)程的加快使得常住人口不斷向外擴(kuò)散，城市的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展使得北京規(guī)劃建設(shè)呈現(xiàn)多的趨勢(shì)，在一定程度上改變這種現(xiàn)狀。

央產(chǎn)房：政策謹(jǐn)慎潛力巨大自去年10月8日央產(chǎn)房允許上市交易以來已經(jīng)一年有余，但是在這期間由于交易量的持續(xù)增加而使央產(chǎn)房市場(chǎng)備受業(yè)內(nèi)外人士關(guān)注。據(jù)保守估計(jì)，北京央產(chǎn)房市場(chǎng)總量在40萬(wàn)套以上，潛力巨大。中大恒基企化部負(fù)責(zé)人吳海兵說，今年央產(chǎn)房上市量保持在5000套左右，雖然有關(guān)部門還沒有全部放開，但是對(duì)于業(yè)內(nèi)來說這是個(gè)利好消息，意味著國(guó)家支持和鼓勵(lì)這部分市場(chǎng)的發(fā)展，因此央產(chǎn)房上市的象征意義更多，是國(guó)家政策導(dǎo)向的調(diào)控信號(hào)。

而城建經(jīng)紀(jì)公司葛戎認(rèn)為，央產(chǎn)房交易量太少，只是試探性地投放市場(chǎng)，距離真正完全放開市場(chǎng)還有相當(dāng)?shù)木嚯x。而且目前具有央產(chǎn)房經(jīng)營(yíng)權(quán)的公司也只是政府指定的幾家，希望有關(guān)部門能夠進(jìn)一步放寬政策。

據(jù)了解，手續(xù)過于繁瑣也是制約央產(chǎn)房市場(chǎng)發(fā)展的重要因素之一。北京順馳企劃部負(fù)責(zé)人張磊介紹，目前，客戶辦理央產(chǎn)房上市頭先要與原單位脫離產(chǎn)權(quán)，并要妥善處理房屋的供暖、物業(yè)服務(wù)的一系列善后問題，然后才可以拿到房屋上市交易許可的證明，提交房地產(chǎn)管理局排號(hào)。交易前投入的時(shí)間成本過多，讓許多人望而卻步。

經(jīng)濟(jì)適用房：遏制炒房減少房源供應(yīng)今年5月份出臺(tái)了已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房再出售的新政策，其中明確規(guī)定：居住未滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房將不得出售，確需出售的價(jià)格不得高于購(gòu)購(gòu)時(shí)的價(jià)格；滿5年的可按市場(chǎng)價(jià)出售，但出賣人需繳納成交價(jià)10％的綜合地價(jià)款。這就堵死了暗箱操作的缺口，對(duì)于涉足經(jīng)濟(jì)適用房投資炒作的群體亮起紅燈。

我愛我家市場(chǎng)研究認(rèn)為，新政策的出臺(tái)雖然從源頭上保證了經(jīng)濟(jì)適用房真正成為中低收入安居樂業(yè)的保障，遏制了投機(jī)炒房行為，但同時(shí)也在短期內(nèi)加劇了北京二手房市場(chǎng)房源不足問題，增加了部分低收入人群的購(gòu)房難度，從而在一定程度上影響了再上市經(jīng)濟(jì)適用房的后期交易量。

信任危機(jī)：呼喚誠(chéng)信品牌目前北京二手房市場(chǎng)的整體環(huán)境還有待提高，市場(chǎng)魚龍混雜，經(jīng)營(yíng)水平參差不齊，規(guī)范運(yùn)作的經(jīng)紀(jì)公司也受到影響。因此，誠(chéng)信和規(guī)范是當(dāng)前行業(yè)面臨的兩大問題。這不僅需要政府相關(guān)部門的有效介入，加大審查力度，同時(shí)也要提高自律，借助行業(yè)協(xié)會(huì)的形式進(jìn)行組織和引導(dǎo)。

顯然，品牌化經(jīng)營(yíng)路線將是市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)?！版溂摇鳖A(yù)計(jì)，明年將會(huì)出現(xiàn)至少3個(gè)擁有100家連鎖直營(yíng)店的大型經(jīng)紀(jì)公司，占據(jù)京城二手房市場(chǎng)份額達(dá)5％；經(jīng)紀(jì)公司的贏利模式將會(huì)利用門店網(wǎng)絡(luò)的平臺(tái)，從簡(jiǎn)單的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)操作轉(zhuǎn)向多種業(yè)務(wù)模式混合經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，同時(shí)將以發(fā)展為全國(guó)性品牌連鎖經(jīng)營(yíng)模式作為方向，進(jìn)一步擴(kuò)大市場(chǎng)份額。

二手公寓：供需兩旺增長(zhǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勁相對(duì)于北京市的二手房市場(chǎng)有效供給總量不足的情況，二手公寓市場(chǎng)從去年下半年至今，交易量大增，并持續(xù)供需兩旺的勢(shì)頭。

我愛我家市場(chǎng)研究的數(shù)據(jù)顯示，2004年第三季度二手公寓的成交量與2003年同期相比增長(zhǎng)了4－5倍。

相關(guān)專家分析道，以舊換新、置業(yè)升級(jí)的理念導(dǎo)致二手公寓房源放量的主要原因，而樓市跌價(jià)預(yù)期心理壓力與加息更促使投資客出售現(xiàn)房公寓套現(xiàn)以避免風(fēng)險(xiǎn)，此外，二手公寓中的央產(chǎn)部分進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)開始流通。


（華夏時(shí)報(bào)/閆威）

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