2004年，對(duì)房產(chǎn)投資人來說，又是一個(gè)豐收年。但進(jìn)入了2005 年，不少投資人心中不免打鼓：今年，房產(chǎn)投資還有戲嗎？如果有戲，這戲又該怎么唱呢？記者就此調(diào)查了一些房產(chǎn)投資人，調(diào)查對(duì)象中既有職業(yè)的房產(chǎn)投資客，也有工薪族的業(yè)余炒房人，他們中的大部分人都表示今年還要繼續(xù)投資房產(chǎn)，針對(duì)目前市場(chǎng)行情，不少人都認(rèn)為投資方式也必須隨之變化。下面，記者選取了有代表性的幾位投資人的觀點(diǎn)，提供給讀者作為參考。

　　變“猴搶食”為“雞覓食”

　　苗先生 45歲 職業(yè) 房產(chǎn)投資人

　　從猴年來到雞年，我們的投資觀念也要跟著變化。我認(rèn)為，如果說在猴年投資人更像猴搶食的話，到了雞年，我們就應(yīng)該像雞一樣埋頭覓食。猴子搶食時(shí)，一是不管三七二十一，搶到手里再說；二是總想搶到大個(gè)的西瓜、大串的香蕉?；叵胍幌?，在去年甚至是前年，用猴子搶食的辦法投資房產(chǎn)，無疑是大獲成功的。猶猶豫豫的，反復(fù)斟酌的，不如閉著眼睛下單的；謹(jǐn)慎小心的不如大膽貸款多購房的。

　　不過，我認(rèn)為雞年的市場(chǎng)環(huán)境將與前兩年大不相同，再用猴搶食的辦法，很可能造成投資失敗。一來，今年房產(chǎn)均價(jià)不可能再像前兩年那樣保持20％以上的漲幅，二來，全市不同區(qū)域可能出現(xiàn)房?jī)r(jià)分化的現(xiàn)象。這就對(duì)投資者提出了更高的要求。雞覓食有兩個(gè)特征，一個(gè)是埋頭翻找，一個(gè)是看準(zhǔn)了才下嘴。我認(rèn)為，從現(xiàn)在開始，要成為一個(gè)成功的房產(chǎn)投資人，必須狠下一番功夫，用行話就說是“要做好功課”。

　　傻瓜也能賺錢的時(shí)代已經(jīng)過去了。拿我本人來說，從去年下半年開始，就開始收集各種房產(chǎn)市場(chǎng)信息，并進(jìn)行歸類整理。對(duì)感興趣的樓盤和房產(chǎn)則關(guān)注。目前我比較看好普陀和閘北的兩套次新房，準(zhǔn)備再觀察一段時(shí)間后購購其中的一套。

　　養(yǎng)“肉雞”不如養(yǎng)“蛋雞”

　　金先生 48歲 公務(wù)員

　　雞年要說說養(yǎng)雞。雞農(nóng)可以通過養(yǎng)肉雞和蛋雞來獲利，肉雞養(yǎng)成出售能快速獲利，養(yǎng)蛋雞則有長(zhǎng)期穩(wěn)定的回報(bào)。在房產(chǎn)市場(chǎng)上，投資也有肉雞和蛋雞之分，肉雞是指期房，而蛋雞則是指能夠出租的現(xiàn)房。我認(rèn)為前兩年投資期房獲利更高，等期房變成現(xiàn)房，甚至仍處于期房期內(nèi)，就轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，可以收回資金再投資其他期房，這樣短期內(nèi)就可以獲得可觀的回報(bào)。

　　養(yǎng)肉雞要獲利，必須要求雞能在短期內(nèi)快速增肥。投資期房要獲利，就要求房?jī)r(jià)能在短期內(nèi)快速上升。我認(rèn)為今年期房的漲幅將明顯低于前兩年，特別是今年還要面臨再次加息的可能。而去年4月起期房已經(jīng)限制轉(zhuǎn)讓了，一旦加息，期房投資者只能被動(dòng)承受，無法退出。但投資現(xiàn)房則風(fēng)險(xiǎn)要小得多，一方面可以隨時(shí)拋售，另一方面還可以出租獲利。

　　養(yǎng)蛋雞必須關(guān)注產(chǎn)蛋率，投資現(xiàn)房則要關(guān)注租金回報(bào)率。投資者要研究不同地區(qū)、不同類型、不同房型的房產(chǎn)率的高低，而不能僅僅關(guān)注房?jī)r(jià)的高低。比如，目前古北地區(qū)的房?jī)r(jià)不低，但租金年回報(bào)率還可以達(dá)到7％－8％，我認(rèn)為就值得投資。而浦東有些新型社區(qū)雖然房?jī)r(jià)比古北地區(qū)低，但租金回報(bào)率目前只有3％－4％，風(fēng)險(xiǎn)較大。

主攻辦公樓產(chǎn)

　　姚先生 36歲 私營(yíng)廣告公司老板

　　我是較近開始關(guān)注辦公樓的，原因是我購下開公司的辦公樓在去年足足漲了30％。去年第三季度，我在靜安寺附近又購了一套產(chǎn)權(quán)辦公樓，雖然房子要到今年底才能交房，但房子的單價(jià)目前已經(jīng)上漲了兩千多元。我投資辦公樓雖然只是小試牛刀，但卻獲利不小。

　　其實(shí)，當(dāng)時(shí)我購下房子開公司并沒有想到房產(chǎn)能快速增值，只是當(dāng)時(shí)比較了租金和房?jī)r(jià)，覺得還是購房合算。我有不少朋友這兩年都通過投資住宅房發(fā)了財(cái)，但我的性格屬于穩(wěn)健型，不希望資金投入到風(fēng)險(xiǎn)很大的地方。我對(duì)住宅投資不太了解，但對(duì)辦公樓的行情卻了解得很清楚，覺得上海的辦公樓目前還處于供不應(yīng)求的局面，租價(jià)和房?jī)r(jià)都比較堅(jiān)挺，比較下來，辦公樓的租金回報(bào)率一般都比住宅高。我認(rèn)為，上海高端辦公樓的前景肯定看好，這可以從我自己的業(yè)務(wù)發(fā)展中看出來。去年，我的客戶中外地和境外背景的已經(jīng)超過一半，而前年，這個(gè)比例只有兩成不到，這說明上海正吸引越來越多的外來企業(yè)前來發(fā)展。

　　本來，我打算將這幾年經(jīng)營(yíng)的盈利投資開設(shè)一家印刷廠，不過現(xiàn)在，我決定還是投資辦公樓。但目前產(chǎn)權(quán)辦公樓的新項(xiàng)目很少，要尋找合適的樓盤難度不小。今年，我將密切關(guān)注辦公新盤的上市情況。

　　咬定新盤不放

　　蔣女士 34歲 外企財(cái)務(wù)經(jīng)理

　　我覺得2005 年投資新盤還是保賺不賠的，相比以租養(yǎng)房需要花費(fèi)的精力，對(duì)于工作繁忙的上班族來說，還是投資新盤更省心。

　　去年，我把手中的兩套房子都拋了。雖然租金回報(bào)率還不錯(cuò)，但我實(shí)在受不了租客帶來的麻煩。一會(huì)兒設(shè)備壞了，一會(huì)兒鄰居投訴噪聲擾人，加上租金收取不順利，常常使我的正常工作受到干擾。我的同事投資了一套新房，就沒有這種煩惱了。雖說今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)比較難判斷，但目前，我的資金尚無更好的投資途徑，放在銀行又不甘心，覺得還是投在房產(chǎn)上比較放心。以我財(cái)務(wù)工作的經(jīng)驗(yàn)來看，新盤的風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)很大，原因在于，如果新盤定價(jià)太離譜，銀行在做貸款時(shí)肯定會(huì)加以控制。雖然今年可能還會(huì)升息，但我用的是自有資金，影響不會(huì)很大。


（新華網(wǎng)）

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