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共同貸款購(gòu)房巧減損失
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 679 次
申請(qǐng)住房按揭貸款的時(shí)候,很多夫妻都會(huì)為在“貸款人”一欄里填入誰的名字犯難。銀行信貸部的工作人員告訴前來申請(qǐng)住房貸款的大劉夫婦,“貸款人”里只能填入他們中的一位的姓名,由他或是她來充當(dāng)我們常說的“主貸人”,而另外一位可以作為共同貸款人,一起承擔(dān)貸款。
由誰來做“主貸人”?很多夫妻都覺得,房屋按揭款其實(shí)是兩個(gè)人一起來償還,不用分什么你我,填誰的名字都一樣。大劉的太太還打趣道:“你來做主貸人吧!要是以后你有了外心,住房貸款也就由你一個(gè)人來扛,算是對(duì)你的懲罰?!?
其實(shí),人們對(duì)于這種“主貸人”和“共同貸款人”的認(rèn)識(shí)上,還有許多不甚了解的地方和誤區(qū)。在確定夫妻中的哪一位做“主貸人”的問題上,也有不少值得關(guān)注和考慮的細(xì)節(jié)。
為何申請(qǐng)共同貸款
銀行的業(yè)內(nèi)人士告訴記者,“主貸”和“參貸”都是不標(biāo)準(zhǔn)的稱法。在銀行的住房貸款合同中,一般只把夫妻中的一方設(shè)為“貸款人”,另一方可以作為“共同貸款人”。對(duì)于“共同貸款人”,不僅要求是為“貸款人”的直系親屬(夫妻、子女、父母),還必須為住房貸款抵押物的房產(chǎn)的所有者之一。但是,這一條對(duì)于夫妻來說是個(gè)例外,即使房產(chǎn)證上只有夫妻一方的名字,另一方也可以作為住房貸款的“共同貸款人”。舉個(gè)例子,即使大劉夫婦購(gòu)購(gòu)的住房產(chǎn)權(quán)證上只有大劉的姓名,劉太太也可以申請(qǐng)成為住房貸款的“共同貸款人”。
為什么要設(shè)立“共同參貸人”呢?主要的原因在于擴(kuò)大貸款的額度?,F(xiàn)在不少銀行在審批住房貸款的時(shí)候,都要求每個(gè)月的還貸額不能超過貸款人月收入的一半。像大劉家申請(qǐng)的住房貸款,每個(gè)月需要還款3500元,而大劉的月收入在6000元左右,不能達(dá)到銀行的這項(xiàng)要求。劉太太一起來貸款的話,這個(gè)問題就迎刃而解了,雖然在教育機(jī)構(gòu)工作的劉太太月收入不高,2500元上下,但是兩位貸款人的月收入和達(dá)到了8500元,超過了每月還貸額的兩倍7000元,因此符合了銀行發(fā)放貸款的基本要求,如果其他條件都滿足的話,他們就可以成功地申請(qǐng)到銀行貸款了。
還有一個(gè)值得關(guān)注的因素當(dāng)然就是住房公積金。夫妻一起去申請(qǐng)住房貸款,可以提高公積金貸款的額度。與商業(yè)住房貸款相比,公積金貸款的利率要低1.07個(gè)百分點(diǎn),夫妻共同申請(qǐng)住房貸款,可以使用的公積金貸款比例提高了,為住房貸款所需要支付的利息自然也會(huì)減少。
“主貸人”也要年輕化
那么到底誰來當(dāng)“主貸人”,誰來做“共同貸款人”呢?這個(gè)問題我們可以從幾個(gè)方面來考慮,年齡就是其中的一個(gè)因素。在商業(yè)住房貸款中,對(duì)于貸款時(shí)間和年齡的加和有這樣一條規(guī)定,“主貸人”的年齡加上住房貸款的年限,男性不能超過65,女性不能超過60,住房貸款的期限較長(zhǎng)為30年。所以說,丈夫超過了35歲,妻子超過了30歲,年齡是在選擇誰當(dāng)“主貸人”的時(shí)候需要考慮進(jìn)的因素。特別是有的夫妻,如果每月的還貸能力有限,希望通過盡可能長(zhǎng)的貸款期限,來減少每月的還貸壓力,以不影響生活中其他的資金需求,像是子女的教育費(fèi)用,養(yǎng)老金的儲(chǔ)備等等,在選擇“主貸人”的時(shí)候,要把夫妻中符合更長(zhǎng)貸款期限要求的一方,作為住房貸款的“主貸人”。
我們還是來看看陸先生和陸太太在住房貸款中遇到的問題吧。陸先生屬于典型的“晚婚”,原本抱定獨(dú)身主義的他,年過40歲后才邂逅了現(xiàn)在的陸太太,陸太太雖然比他小15歲,但是溫婉賢淑,讓陸先生改變了自己的單身態(tài)度。去年陸先生和太太看中了位于中山公園的一處樓盤,社區(qū)的建設(shè)堪稱 ,周邊的配套設(shè)施、交通也是沒話說,自然房?jī)r(jià)也是不菲。陸先生去申請(qǐng)住房貸款的時(shí)候,銀行的工作人員告訴他,根據(jù)貸款期限和貸款人年齡的總和不能超過65歲的規(guī)定,今年已45歲的陸先生,申請(qǐng)60萬元的住房貸款,較長(zhǎng)的貸款期限只有20年,這樣陸先生夫婦每個(gè)月的還貸額要達(dá)到4058元,加上正常的生活花銷2500元,這對(duì)于他們來說,還真有點(diǎn)喘不過氣來。但是如果換用陸太太作為“主貸人”,陸太太較陸先生要年輕不少,根據(jù)銀行對(duì)于住房貸款年限加上年齡的總和的規(guī)定,他們可以申請(qǐng)到30年期的住房貸款,每個(gè)月的還貸額度為3332元,可以起到減少一部分還貸壓力的作用。
看來,雖然同樣是夫妻兩人一起申請(qǐng)住房貸款,不同的“主貸人”,換來的待遇可不一樣,“主貸人”也要年輕化。
巧用“主貸人”減少人禍損失
共同去貸款,但是住房貸款涉及到的細(xì)則,也值得很多夫婦仔細(xì)揣摩,住房抵押貸款綜合保險(xiǎn)就是其中的一項(xiàng)。
在簽訂住房貸款合同的時(shí)候,銀行都要求貸款人購(gòu)購(gòu)一項(xiàng)住房抵押貸款綜合保險(xiǎn),這項(xiàng)綜合保險(xiǎn)涵蓋了兩個(gè)方面,一是財(cái)產(chǎn)損失保險(xiǎn),當(dāng)?shù)盅旱姆慨a(chǎn)出現(xiàn)規(guī)定范圍內(nèi)的財(cái)產(chǎn)損失,例如火災(zāi)、暴風(fēng)雨、坍塌等,保險(xiǎn)公司將承擔(dān)財(cái)產(chǎn)的損失;還有一項(xiàng)就是還貸保證責(zé)任險(xiǎn),要是貸款人發(fā)生意外導(dǎo)致死亡或是傷殘的時(shí)候,保險(xiǎn)公司也將承擔(dān)剩余的還貸責(zé)任。
但是,仔細(xì)查看保險(xiǎn)條款,我們可以看到,還貸保險(xiǎn)責(zé)任險(xiǎn)只保障“主貸人”發(fā)生意外或是傷殘的情況。在去年的一次意外事故中,小狄的丈夫不幸遇難于異鄉(xiāng),失去親人,給小狄不僅帶來的是情感上的傷痛,還有沉重的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。小狄和丈夫在幾年前購(gòu)購(gòu)了一套80萬元的房產(chǎn),每月要向銀行還貸3500元。因?yàn)檎煞虻氖杖氡容^高,這筆貸款倒是沒有給家庭帶來什么特別大的負(fù)擔(dān)。因?yàn)樾〉易约菏窃阢y行工作的,在申請(qǐng)住房貸款的時(shí)候,“主貸人”就由小狄來當(dāng)了,丈夫是共同貸款人。因?yàn)樾〉矣X得自己在銀行工作,用自己的名字申請(qǐng)住房貸款,辦理手續(xù)的時(shí)候方便一些,。而丈夫遇難后,小狄到保險(xiǎn)公司要求索賠,由保險(xiǎn)公司承擔(dān)剩余的貸款額,卻遭到了保險(xiǎn)公司的拒絕。保險(xiǎn)公司指出,還貸保險(xiǎn)責(zé)任險(xiǎn)保障的是“主貸人”遭遇傷亡的情況。在小狄和銀行所簽訂的住房貸款合同上,小狄是“主貸人”,也是保險(xiǎn)條款所保障的先進(jìn)對(duì)象。因此,小狄丈夫的意外身亡不屬于賠償?shù)姆秶?。面?duì)和自己的月收入相差無幾的還貸額,小狄欲哭無淚。
小狄的遭遇讓人同情的同時(shí),也為我們敲響了警鐘。我們都知道,家庭中較先考慮的保險(xiǎn)品種,應(yīng)當(dāng)是“頂梁柱”的意外險(xiǎn)。因?yàn)椤绊斄褐钡氖杖胝剂思彝ナ杖氲闹饕糠?,一旦發(fā)生意外的情況,將會(huì)給家庭帶來不可估量的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)和損失。在考慮誰當(dāng)“主貸人”的時(shí)候,也要把住房抵押貸款綜合險(xiǎn)這個(gè)因素考慮進(jìn)去。還貸責(zé)任險(xiǎn)的設(shè)置,實(shí)際上是為“主貸人”購(gòu)購(gòu)了一份“較高賠償金額等于剩余貸款額”的意外險(xiǎn)。現(xiàn)在不同的保險(xiǎn)公司對(duì)于意外險(xiǎn)的費(fèi)率規(guī)定不一樣,一般是在保額的0.1%~0.2%,讓家里收入較高的一方來當(dāng)“主貸人”,也就為“頂梁柱”購(gòu)購(gòu)了一份意外險(xiǎn),相應(yīng)可以減少意外險(xiǎn)的支出。
婚姻觸礁后誰來承擔(dān)債務(wù)
曾經(jīng)有一位婚姻專家在進(jìn)行調(diào)查后發(fā)現(xiàn),一起貸款購(gòu)房的夫妻離婚率相對(duì)較低。這個(gè)結(jié)論,乍聽起來有點(diǎn)讓人發(fā)笑,但是細(xì)細(xì)想來確實(shí)如此。涉及到了共同的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān),家庭在解體的時(shí)候可能就要面對(duì)更多的實(shí)際困難,如何解決住房貸款的問題就是其中的一個(gè)。
黃先生在經(jīng)歷一場(chǎng)“中國(guó)式離婚”后,與妻子10年的婚姻劃上了句號(hào)。在財(cái)產(chǎn)分割的時(shí)候,黃先生認(rèn)為住房貸款是以前妻的名義申請(qǐng)的,自己既不是“主貸人”,又沒有共同參加貸款,法律上沒有償還這項(xiàng)債務(wù)的義務(wù),尚未償清的20萬元住房貸款應(yīng)當(dāng)由前妻來償還了。真的是這樣嗎?貸款合同上沒有自己的名字,就不用承擔(dān)償債義務(wù)嗎?答案顯然是否定的。就和婚后夫妻取得的財(cái)產(chǎn)屬于共同財(cái)產(chǎn)一樣,婚后他們的債務(wù)也是共同債務(wù)。無論黃先生是否是“主貸人”,是否共同申請(qǐng)了住房貸款,他都有償還住房貸款的義務(wù)。只有當(dāng)房產(chǎn)判定由離婚后的一方所有,黃先生才可以提出變更住房貸款人的要求,解除自己償還貸款的義務(wù)。如果單方面地認(rèn)為自己沒有參與貸款合同,就不用繼續(xù)履行償債的義務(wù),無疑是他對(duì)住房貸款理解上的誤區(qū)。
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