擁有一套屬于自己的住房，是很多人的夢想。要購房，大多數(shù)人都會需要貸款，因而央行的房貸政策一直都備受關(guān)注。今年 3月 17日，央行調(diào)整商業(yè)銀行自營性個人住房貸款政策，房貸利率再次上漲，購房人的還款負(fù)擔(dān)又有所加重。已經(jīng)貸款購房和準(zhǔn)備貸款購房的市民，要怎樣應(yīng)對新房貸政策呢？央行宣布從 3月 17日起調(diào)整商業(yè)銀行自營性個人住房貸款政策，將住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，并允許商業(yè)銀行較多將貸款利率下浮到相應(yīng)期限檔次貸款基準(zhǔn)利率的 0.9倍。同時，個人住房公積金貸款利率各檔次也都上調(diào)了 0.18個百分點(diǎn)。

怎樣貸款更劃算

　　央行的房貸新政策給了商業(yè)銀行更多的自主權(quán)。在新政策頒布以后的幾天里，各家銀行總行都在緊張制定自己的應(yīng)對措施，由于需要等候總行的通知，本市的房貸業(yè)務(wù)甚至一度處于暫停狀態(tài)?，F(xiàn)在各家銀行都已制定了新的房貸利率表，房貸業(yè)務(wù)也已恢復(fù)正常。

　　據(jù)了解，目前本市有的銀行已決定實(shí)施下浮 10%的房貸利率，有的銀行則根據(jù)申請貸款市民的具體情況、貸款樓盤的情況，以及同業(yè)競爭的狀況等給不同的借款人不同的貸款利率。也就是說，現(xiàn)在市民到銀行辦理住房貸款，有的人可以得到下浮 10%的利率，有的人則只能得到基準(zhǔn)利率。新簽訂房貸合同的市民現(xiàn)在就已開始按照新的利率水平還貸，而 3月 17日前已經(jīng)簽訂了房貸合同的市民則要從明年 1月 1日起執(zhí)行新的貸款利率。

　　新政策在事實(shí)上引起了住房貸款利率再度上漲。假設(shè)一位市民在銀行辦理了一筆 20萬元公積金貸款、 10萬元按揭貸款組成的總額為 30萬元、貸款期限為 20年的組合貸款，以等額本息還款法償還貸款。對于 20萬元的公積金貸款部分，調(diào)整前的年利率為 4.23%，每月應(yīng)償還的貸款本息為 1236.34元，調(diào)整后的年利率為 4.41%，每月應(yīng)償還的貸款本息為 1255.60元，調(diào)整后比調(diào)整前每月要多還 19.26元。在整個還貸的 20年中，利率調(diào)整后公積金貸款部分要多還 4624.02元。對于 10萬元的按揭貸款部分，調(diào)整前的貸款年利率為 5.31%，每月應(yīng)償還的貸款本息為 677.20元，利率調(diào)整后，如果執(zhí)行 6.12%的基準(zhǔn)利率，每月應(yīng)償還的貸款本息為 723.37元，比調(diào)整前每月多還 46.17元；如果執(zhí)行 5.508%的下浮利率，每月應(yīng)償還的貸款本息為 688.34元，比調(diào)整前每月多還 11.14元。在整個還貸的 20年中，如果執(zhí)行基準(zhǔn)利率，按揭貸款部分要多還 11080.96元；如果執(zhí)行下浮 10%的利率，則要多還 2673.3元。也就是說，對于這筆總共 30萬元的組合貸款，如果新政策實(shí)施后執(zhí)行的是下浮 10%的利率，則每月要比以前多還 30.4元，總共要多還 7297.32元；如果執(zhí)行的是基準(zhǔn)利率，則每月要比以前多還 65.43元，總共要多還 15704.98元。

　　央行在新房貸政策中還同時規(guī)定，對房地產(chǎn)價格上漲過快城市或地區(qū)，個人住房貸款較低頭付款比例可由 20%提高到 30%；具體調(diào)整的城市或地區(qū)，可由商業(yè)銀行法人根據(jù)國家有關(guān)部門公布的各地房地產(chǎn)價格漲幅自行確定。據(jù)了解，目前本市多數(shù)銀行為市民辦理新房按揭貸款時，仍然執(zhí)行了頭付款比例較低兩成的政策。

　　央行行長周小川指出，央行出臺這項政策，有一個目的是引導(dǎo)消費(fèi)者對未來的資金價格產(chǎn)生一個合理的預(yù)期。消費(fèi)者應(yīng)對未來利率變化可能產(chǎn)生的支出負(fù)擔(dān)和風(fēng)險有所認(rèn)識、考慮。房貸利率的微調(diào)是對消費(fèi)者的一個風(fēng)險提示。

　　對于發(fā)放住房貸款，各家銀行都有一套嚴(yán)格的審核標(biāo)準(zhǔn)。雖然銀行人士表示具體的審核標(biāo)準(zhǔn)不便透露，但據(jù)了解，一般有關(guān)市民年齡、教育程度、從事的行業(yè)及這個行業(yè)的發(fā)展前景、在工作單位中擔(dān)任的職務(wù)、所在單位的聘用制度、擁有的專業(yè)技能證書、是否有穩(wěn)定的收入來源、收入水平、還款意愿等情況，都是銀行在審批貸款時要考慮的問題。

　　根據(jù)每位市民的不同情況，銀行會決定是否接受他的貸款申請，如果決定向其發(fā)放住房貸款，還要再給出允許的較長貸款年限和較高貸款金額。市民可以在銀行允許的范圍內(nèi)，確定自己到底要貸多少錢、貸多少年。那要怎樣貸款才更劃算呢？招行的理財專家對幾個典型案例進(jìn)行了點(diǎn)評，供準(zhǔn)備貸款的市民參考。

　　案例一

　　劉先生今年 27歲，是一家 IT企業(yè)的“白領(lǐng)”。大學(xué)畢業(yè)以后，劉先生工作非常努力，現(xiàn)在在工作的 IT企業(yè)里已經(jīng)“站穩(wěn)了腳跟”，并且獲得了相關(guān)專業(yè)技術(shù)職稱和專業(yè)技能證書。劉先生在家是個獨(dú)生子，父母都有自己的收入來源，因此劉先生的家庭負(fù)擔(dān)比較輕。他與大學(xué)時的女友相處幾年，準(zhǔn)備結(jié)婚，要貸款購購的房屋就是結(jié)婚用的“新房”。

　　銀行人士指出，在審核貸款時，銀行還要考察劉先生配偶的情況，比如是否有正式固定的職業(yè)等。如果她從事的是會計、護(hù)士或者超市主管等工作，就可以認(rèn)為是有正式固定的職業(yè)。劉先生現(xiàn)在只有 20多歲，以后在工作單位提升的可能較大，而且收入水平一般也會逐漸漲高。在這種情況下，劉先生可以在購房時少付一些頭付款，盡量多爭取一些貸款，貸款年限也可以長一些，將還貸的壓力放在后面。

　　銀行人士同時指出，并非所有 20多歲的年輕人都會被銀行認(rèn)為是提升機(jī)會多，或者收入曲線呈上升趨勢。這個年齡段的市民一般都是剛參加工作不久，處于比較活躍的階段，與 30多歲的市民相比， 20多歲的人“跳槽”的可能性更大。現(xiàn)在很多單位采用了“聘用”制度，“終身制”已經(jīng)很少了。一些單位一個“聘期”在 3年左右，長的 5年，還有的單位對員工是“一年一聘”，這也給人才流動創(chuàng)造了條件。有些人“跳槽”可能是因?yàn)樵谠鹊膯挝还ぷ鳌安蝗缫狻?，也有些人本來在原單位干得挺好，收入也不錯，但為了獲得更好的待遇，也選擇了“跳槽”?！疤邸币院?，就可能遇到兩種情況：一種情況是新單位的待遇的確比以前好了，市民的收入水平與以前相比有所提高；但也有可能由于新單位的效益下降，結(jié)果市民的收入水平還不如以前。市民如果“跳槽”以后收入水平下降，還款就會比以前吃力，銀行的貸款也就要面臨更大的風(fēng)險。因而并不是說所有 20多歲的市民都能獲得高額度、長期限的住房貸款。

　　案例二

　　李先生今年 35歲，是一家大型企業(yè)的中層專業(yè)。他有一個孩子正在上小學(xué)，家里父母已上了年紀(jì)，但身體還算健康。李先生想貸款購一套面積大些的住房，以便改善家人的居住條件。

　　銀行人士分析，李先生這個年齡段的市民，一般已經(jīng)工作多年，擁有了比較豐富的工作經(jīng)驗(yàn)。因?yàn)楝F(xiàn)在很多單位在招聘員工時，都要求年齡在 35歲以下，所以李先生“跳槽”的可能就比 20多歲的人小了很多。這個年齡段的人一般都已找到了比較合適的工作崗位，在單位工作比較踏實(shí)，因此收入的穩(wěn)定性比較高。到 40歲左右的時候有希望獲得提升，所以收入水平也有可能隨之上升，但上升的空間已比較小。 30多歲的市民還有一個普遍的特點(diǎn)，就是“上有老，下有小”，孩子要上小學(xué)、中學(xué)，學(xué)費(fèi)就是一筆“巨額”開銷，而父母年齡逐漸增大，其健康狀況也會下降，如果生病住院，醫(yī)藥費(fèi)也需要李先生支付。因此李先生作為一個家庭主要的經(jīng)濟(jì)來源，家庭負(fù)擔(dān)比較重。建議李先生辦理貸款時“量力而為”，盡量減輕自己的還貸壓力，降低將來出現(xiàn)無力還款的可能性。因?yàn)橐坏┻€不上貸款，李先生的社會聲望就會受到影響，甚至已經(jīng)獲得的社會地位和收入也可能不保。

　　銀行人士同時指出，這個年齡段的市民有一些可能已經(jīng)擁有了 20000元左右的月收入，但如果家庭負(fù)擔(dān)太重，比如月收入的絕大部分都要為家人支付醫(yī)藥費(fèi)，銀行在審批貸款時仍然會認(rèn)為他的收入水平較低，而不向其發(fā)放額度太大的貸款。還有的市民已經(jīng)擁有了自己的企業(yè)和住房，雖然在銀行申請貸款時說的是購房自住，但實(shí)際上可能是將新購來的房屋當(dāng)作員工宿舍。這種情況會使銀行的放貸風(fēng)險增加，因而放貸時也會仔細(xì)考慮。

　　案例三

　　張女士今年 50歲，是一位大學(xué)教師。她的兒子已經(jīng)工作，并有不錯的收入。張女士希望貸款購購一套住房，供自己晚年居住。

　　銀行人士指出，張女士現(xiàn)在年齡已經(jīng)比較大，按照銀行規(guī)定，一般市民辦理住房貸款只能貸到退休，對于個別從事收入較高且比較穩(wěn)定的工作的市民，銀行較多寬限到 60歲或 65歲。也就是說，張女士較多還能貸款 10年左右。

　　張女士在辦理貸款時要保持清醒的頭腦，認(rèn)識貸款對自己的壓力。此外，張女士還應(yīng)對自己的身體狀況有一個比較客觀的認(rèn)識，比如是否能在貸款期間保持身體健康。因?yàn)檫@個年齡段的市民身體狀況已經(jīng)開始“走下坡”，如果在貸款期間生大病，就很可能無力償還貸款。來自家庭其他成員的經(jīng)濟(jì)支持對張女士來說也非常重要，比如兒子的收入狀況如何，因?yàn)槿绻麖埮孔约簩頍o力還貸，還可以由兒子幫助渡過難關(guān)。

　　50歲左右的市民，銀行允許的貸款年限已經(jīng)比較短，因而申請相同金額的貸款，每月需要償還的金額就相對較多。也就是說，這個年齡段的市民貸款，要比年輕人貸款承受更大的還貸壓力，所以建議張女士考慮是否可以以兒子的名義申請貸款。這也要求張女士必須全面衡量整個家庭的經(jīng)濟(jì)狀況，考慮各個家庭成員之間的關(guān)系是否和諧，判斷自己的健康狀況到底如何。



（人民網(wǎng)）

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