一邊是全省商品房庫存明顯高于全國平均水平,一邊是部分市縣房地產(chǎn)投資仍盲目增長。面對不可持續(xù)的房地產(chǎn)發(fā)展格局,海南省近日率先提出“兩個暫?！闭{(diào)控新舉措,對商品住宅庫存消化期超過全省平均水平的縣市,暫停辦理新增商品住宅及產(chǎn)權(quán)式酒店用地供應(yīng),暫停新建商品住宅項(xiàng)目規(guī)劃報(bào)建審批,借此加快消化全省商品房庫存,改善房地產(chǎn)供求結(jié)構(gòu)。

    海南房地產(chǎn)去庫存壓力巨大

    房地產(chǎn)業(yè)為海南國際旅游島建設(shè)作出貢獻(xiàn),但全省經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)依賴度過高,在經(jīng)濟(jì)下行壓力下房地產(chǎn)投資仍呈上升趨勢。

    據(jù)海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長于式江介紹,2015年全省房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的50.7%,比上年提升3.6個百分點(diǎn),而全國這一數(shù)字僅為20%。同時,海南房地產(chǎn)稅收占地方稅收的40.5%,房地產(chǎn)貸款余額占全省24.1%,也均明顯高于全國平均水平。

    一方面是房產(chǎn)投資仍在增長,另一方面庫存嚴(yán)重過剩。近幾年,海南每年銷售商品房面積1000萬平方米,而每年商品房開工面積高達(dá)1600萬平方米,商品房庫存量呈快速擴(kuò)大趨勢。截至去年底,全省商品房庫存量和消化期均顯著高于全國平均水平。據(jù)介紹,海南商品房庫存統(tǒng)計(jì)口徑是按住建廳的內(nèi)部口徑,即已取得預(yù)售(銷售)許可證未銷售面積,并未包括已規(guī)劃報(bào)建尚未取得許可證的面積。

    對此,海南一些干部分析認(rèn)為,全省房地產(chǎn)庫存過大,一方面是受全國經(jīng)濟(jì)下行和房地產(chǎn)市場深度調(diào)整的影響,另一方面與長期以來形成的不合理的地方經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和財(cái)政收入結(jié)構(gòu)直接關(guān)聯(lián)。同時也與一些縣市專業(yè)的短期行為有關(guān)。如任由庫存擴(kuò)大,不僅會導(dǎo)致市場信心和消費(fèi)預(yù)期持續(xù)下滑,而且會加劇金融和地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn),并可能引發(fā)地方系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn),對全省經(jīng)濟(jì)社會運(yùn)行產(chǎn)生較大負(fù)面影響。

    率先實(shí)施“兩個暫停”

    經(jīng)濟(jì)工作會議將房地產(chǎn)去庫存列為2016年五大任務(wù)之一,在宏觀經(jīng)濟(jì)形勢下滑的情況下,要消化商品房庫存,控制新增供應(yīng)量是關(guān)鍵。

    海南省政府負(fù)責(zé)人表示,為貫徹落實(shí)國家宏觀調(diào)控政策,海南結(jié)合本省實(shí)際情況,果斷提出了“兩個暫停”等調(diào)控措施,提出對商品住宅庫存消化期超過全省平均水平的縣市,實(shí)施即暫停辦理新增商品住宅(含酒店式公寓)及產(chǎn)權(quán)式酒店用地供應(yīng),暫停新建商品住宅項(xiàng)目規(guī)劃報(bào)建審批;暫停審批后,去庫存降至全省平均水平以內(nèi)的縣市,下一年度按消化量確定年度商品住宅用地計(jì)劃。

    據(jù)省建設(shè)廳調(diào)查,海南除?？?、三亞、三沙、陵水、瓊中、臨高6個市縣外,其他13個市縣因商品住宅消化期超過全省平均水平,都被列入“兩個暫停”范圍。

    另一方面,對商品住宅庫存消化期沒有超過全省平均水平的市縣,海南省要求控制房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模、時序和產(chǎn)品種類,優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu),鼓勵各地發(fā)展分時度假等旅游地產(chǎn)和購物等商業(yè)地產(chǎn),提升產(chǎn)品品質(zhì),與國際旅游島建設(shè)定位相適應(yīng)。

    除“兩個暫?！钡确康禺a(chǎn)開發(fā)管控外,海南還推出一系列配套制度和措施。比如,深化戶籍制度改革、擴(kuò)大有效住房需求;加大貨幣化安置、有效利用商品住宅存量;豐富產(chǎn)品類型、推動房地產(chǎn)朝高端方向發(fā)展,等等。

    海南省政府明確要求,縣市政府要履行房地產(chǎn)調(diào)控的主體責(zé)任人,對執(zhí)行不力的市縣,省政府將進(jìn)行約談和問責(zé)。

    對地方經(jīng)濟(jì)有短期沖擊

    海南省政府負(fù)責(zé)人表示,實(shí)施“兩個暫停”等措施不是為推高房價(jià),目標(biāo)就是房地產(chǎn)市場去庫存和調(diào)結(jié)構(gòu)。

    針對實(shí)施“兩個暫停”的影響,海南省建設(shè)廳分析預(yù)測認(rèn)為,實(shí)施“兩個暫?！睂⒃斐?016年海南房地產(chǎn)開發(fā)投資增速下降約5.4個百分點(diǎn),全省商品房新開工面積減少約450萬平方米,全省固定資產(chǎn)投資增速下降約2.7個百分點(diǎn),全省土地出讓收入減少約50億元。

    省建設(shè)廳還提醒,實(shí)施“兩個暫停”將對部分大型房地產(chǎn)項(xiàng)目,尤其是填海項(xiàng)目等分批供地、分批規(guī)劃報(bào)建的項(xiàng)目產(chǎn)生較大影響。

    但評估認(rèn)為,考慮到海南商品房存量、在建量充裕,“兩個暫停”對全省商品房銷售影響不大。預(yù)計(jì)2016年海南商品房銷售面積基本持平,因此實(shí)施“兩個暫?！睂θDP和房地產(chǎn)業(yè)稅收影響不大。若房價(jià)上漲,銷售額上漲,稅收也會上漲。

    “市縣房地產(chǎn)去庫存也是發(fā)展政績”,海南省委省政府提出,相關(guān)縣市因?yàn)槿齑鎸?dǎo)致當(dāng)?shù)谿DP等指標(biāo)下降不納入考核,以確保新的樓市調(diào)控措施落到實(shí)處。

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