12月14日晚間，新華社發(fā)布消息稱，中共政治局召開會(huì)議分析研究2016年經(jīng)濟(jì)工作，指出要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，通過(guò)加快農(nóng)民工市民化，推進(jìn)以滿足新市民為出發(fā)點(diǎn)的住房制度改革，擴(kuò)大有效需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。

    此前，11月10日上午，財(cái)經(jīng)專業(yè)小組第十一次會(huì)議召開。在這次會(huì)議上， 提到了全國(guó)民眾都關(guān)心的兩個(gè)市場(chǎng)：樓市和股市。關(guān)于樓市， 的表態(tài)僅18個(gè)字，“要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。”幾乎同時(shí)， 總理也發(fā)表了類似的觀點(diǎn)。

    為何習(xí)李政府明確表示“要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。”

    我們來(lái)看國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2015年11月全國(guó)商品房銷售面積同比增速?gòu)?0月的5.5%升至8.6%，房屋新開工面積同比增速?gòu)?0月的-24.5%升至-20.9%，房地產(chǎn)開發(fā)投資從10月的-2.9%繼續(xù)降至-4.5%，100個(gè)大中城市數(shù)據(jù)顯示成交土地規(guī)劃建筑面積繼續(xù)下降。除商品房銷售仍相對(duì)良好外，11月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)繼續(xù)低迷，尤其是房地產(chǎn)投資出現(xiàn)加速下行。房地產(chǎn)企業(yè)到位資金繼續(xù)好轉(zhuǎn)，但增速仍在相對(duì)低位。

    很明顯，在宏觀經(jīng)濟(jì)觸底，前三季度GDP增速僅僅為6.9%，經(jīng)濟(jì)大環(huán)境并不樂(lè)觀的市場(chǎng)背景下，官方希望通過(guò)“要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展?！钡呐e措幫助提振中國(guó)經(jīng)濟(jì)。

    為此，去年至今，樓市已經(jīng)出臺(tái)取消限購(gòu)、降低頭套頭付比例、降低二手房交易門檻、公積金貸款政策等等，甚至下半年以來(lái)央行連續(xù)3次“雙降”，從去年至今，央行累計(jì)6次降息5次全面降準(zhǔn)。本次習(xí)李政府表態(tài)之后，預(yù)計(jì)2016年樓市“救市”去庫(kù)存大門將繼續(xù)敞開。

    那么，2016年地方政府還有哪些底牌可以“救市”?筆者認(rèn)為，回顧過(guò)去幾輪市場(chǎng)發(fā)展周期，每當(dāng)市場(chǎng)低谷期，地方政府都會(huì)采取一些措施刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇和回升，這些措施包括調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、降低頭付比例、契稅優(yōu)惠、鼓勵(lì)人才購(gòu)房等八大方面“救市”措施。從目前樓市發(fā)展特征來(lái)看，上述八大措施極有可能會(huì)在非限購(gòu)城市執(zhí)行(半數(shù)以上二線城市、大部分三四線城市)。具體來(lái)講：

    、降頭套頭付：通過(guò)下調(diào)頭套房頭付比例，可以降低購(gòu)房者入市門檻，適度激活當(dāng)前的以自住需求為主的樓市成交量，緩解當(dāng)前大部分三四線城市、半數(shù)以上二線城市庫(kù)存相對(duì)較大的市場(chǎng)壓力，同時(shí)使房?jī)r(jià)保持相對(duì)穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢(shì)，成為當(dāng)前樓市發(fā)展的關(guān)鍵。按照這樣的效果來(lái)判斷政策走向，預(yù)計(jì)頭套房頭付比例將從現(xiàn)行的25%，下調(diào)至20%左右;

    、降準(zhǔn)降息：雖然已經(jīng)有6次降息5次降準(zhǔn)，但是，筆者認(rèn)為由于國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及貨幣政策變化走向等因素，預(yù)計(jì)2016年仍然有1-2次降息，降息幅度在0.5個(gè)點(diǎn)左右，降準(zhǔn)也有機(jī)會(huì)，大約在1個(gè)點(diǎn)左右。這樣，可以釋放更多的市場(chǎng)流動(dòng)性，刺激宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的同時(shí)，也為樓市去庫(kù)存帶來(lái)利好影響;

    第三、樓市稅費(fèi)補(bǔ)貼類政策會(huì)進(jìn)一步落地，同時(shí)，頭套房貸利率優(yōu)惠或政府財(cái)政直接給予頭套房貸支持。

    筆者認(rèn)為，加大各類財(cái)政補(bǔ)貼，將在補(bǔ)貼的幅度和范圍方面進(jìn)行調(diào)整。如近期傳言的對(duì)農(nóng)民工購(gòu)房頭套房的稅費(fèi)減免政策、個(gè)稅抵扣房貸利息等措施，當(dāng)然，也可以針對(duì)頭套購(gòu)房者采取減免契稅、政府性基金補(bǔ)貼利息等財(cái)政優(yōu)惠;此外，在樓市去庫(kù)存的市場(chǎng)背景下，銀行應(yīng)該明確支持頭套房貸，給予利率打折優(yōu)惠，按照這樣的發(fā)展速度，預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)月頭套房貸利率會(huì)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性松動(dòng)，那么，屆時(shí)購(gòu)房者成本適度降低，市場(chǎng)成交量也將因此逐步企穩(wěn)回升，較終達(dá)到去庫(kù)存的目的。

    第四、加強(qiáng)貨幣補(bǔ)貼：進(jìn)一步加大棚戶區(qū)改造的力度，補(bǔ)償政策傾向于給予被拆遷居民補(bǔ)助(貨幣補(bǔ)貼)，而非異地分配住房(實(shí)物補(bǔ)貼)。被拆遷居民通過(guò)獲得的貨幣補(bǔ)貼購(gòu)購(gòu)市場(chǎng)中的商品住宅，達(dá)到樓市去庫(kù)存的目的。

    第五、調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)：調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)后，對(duì)剛需來(lái)講，由于惠及面擴(kuò)大，更多的剛需購(gòu)房者會(huì)少交稅費(fèi)，可以說(shuō)是在政策上鼓勵(lì)購(gòu)房者盡快購(gòu)房，尤其是一些自住需求的購(gòu)房者，如果他們盡快購(gòu)房的話，不僅可以購(gòu)到合適的房源，而且可以激活樓市的成交量。成交量上去了，對(duì)于開發(fā)商政府都是一件好事情。

    第六、鼓勵(lì)人才購(gòu)房政策：針對(duì)人才類的購(gòu)房落戶政策已經(jīng)不再稀奇，今年以來(lái)，不少城市出臺(tái)鼓勵(lì)人才購(gòu)房的相關(guān)措施，預(yù)計(jì)2016年仍然各大城市仍然會(huì)有明確針對(duì)人才類購(gòu)房落戶的相關(guān)規(guī)定，對(duì)于樓市成交量回升來(lái)講也會(huì)起到積極作用。

    第七、將戶籍制度與購(gòu)購(gòu)房產(chǎn)直接結(jié)合：盡管當(dāng)前農(nóng)業(yè)戶口與非農(nóng)業(yè)戶口已經(jīng)取消，但是，對(duì)于大中城市而言，尤其是省會(huì)城市而言，要想在這個(gè)城市落戶，應(yīng)該還是有一定條件限制，這些城市極有可能在此時(shí)出臺(tái)將戶籍制度與購(gòu)購(gòu)房產(chǎn)直接結(jié)合的相關(guān)政策，以適度刺激當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)需求，帶動(dòng)市場(chǎng)成交量回升。

    第八、對(duì)于特定產(chǎn)品類型樓盤給予契稅優(yōu)惠或減免：通過(guò)對(duì)特定產(chǎn)品類型樓盤，比如精裝修的、綠色建筑項(xiàng)目，90平方米以下戶型的成交給予契稅減免的優(yōu)惠，這樣也激活一部分市場(chǎng)成交量。

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