是的，融創(chuàng)中國(1918.HK)已經(jīng)悄然挺進(jìn)了海南。

    這應(yīng)該不算一件令人吃驚的事。今年，融創(chuàng)大大加快了全國化步伐，已經(jīng)成功將西安、成都、武漢等城市納入版圖。敢想敢干的孫宏斌，甚至對(duì)一家以肉食品加工為主業(yè)的公司產(chǎn)生了濃厚興趣。

    從今年年初洽談并購佳兆業(yè)開始，融創(chuàng)就開始在華南尋找機(jī)會(huì)，并在深圳成立了分公司。不過，當(dāng)海南、濱海度假、填海造陸、人工島等關(guān)鍵詞與融創(chuàng)發(fā)生關(guān)聯(lián)時(shí)，仍值得整個(gè)行業(yè)重視。融創(chuàng)獲得的新項(xiàng)目跟以往的所有項(xiàng)目都不同，也標(biāo)志著這家以中高端住宅為核心產(chǎn)品的房企，正式進(jìn)軍旅游度假市場。

    獲取項(xiàng)目的方式依舊是孫宏斌較喜歡的——并購，項(xiàng)目名為海南萬寧日月灣綜合旅游度假區(qū)，交易對(duì)象是煙臺(tái)?；脴I(yè)有限公司(下稱煙臺(tái)?；?。

    煙臺(tái)海基在地產(chǎn)行業(yè)中稍顯陌生，事實(shí)上，它是山東一家實(shí)力的民營企業(yè)南山集團(tuán)的地產(chǎn)平臺(tái)，此前在山東龍口、煙臺(tái)、青島等地開發(fā)了多個(gè)大型旅游度假綜合體。母公司南山集團(tuán)常年位居中國企業(yè)500強(qiáng)前排，業(yè)務(wù)涵蓋以工業(yè)、金融、航空、地產(chǎn)、教育、旅游等。

    界面新聞?dòng)浾攉@得的資料顯示，不久前，融創(chuàng)收購了煙臺(tái)?；煜碌暮Ｄ先f寧弘基置業(yè)有限公司50%的股權(quán)，此外，還收購了南山(海南萬寧)置業(yè)有限公司50%的股權(quán)，并成立子公司萬寧南山融創(chuàng)實(shí)業(yè)有限公司。至于收購價(jià)格，目前尚不得知。不過，這筆并購并沒有達(dá)到融創(chuàng)上市公司披露的標(biāo)準(zhǔn)，意味著交易規(guī)?？赡懿⒉凰愦蟆?/p>

    這些合資公司均由融創(chuàng)執(zhí)行總裁黃書平擔(dān)任法定代表人和總經(jīng)理，合作項(xiàng)目由融創(chuàng)操盤。原融創(chuàng)研發(fā)負(fù)責(zé)人張勝利空降海南主持工作，已被任命為融創(chuàng)海南公司總經(jīng)理。招聘網(wǎng)站顯示，目前融創(chuàng)海南公司正大規(guī)模招聘員工。

    融創(chuàng)團(tuán)隊(duì)在9月進(jìn)駐海南，該團(tuán)隊(duì)的一篇官方公眾號(hào)文章透露：“工作任務(wù)十分艱巨，團(tuán)隊(duì)每天都在開‘夜總會(huì)’?！?/p>

    這是一個(gè)非常獨(dú)特的項(xiàng)目，融創(chuàng)此前的地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)可能并沒有多少參考意義，這個(gè)團(tuán)隊(duì)肩上的壓力的確不小。

    海南萬寧日月灣，一個(gè)3A級(jí)景區(qū)，位于海南島東部，在三亞和博鰲之間。當(dāng)?shù)卣谶@里規(guī)劃了一個(gè)綜合旅游度假區(qū)，規(guī)劃總用地面積7250.33公頃(含日月島)，總投資約260億元人民幣。根據(jù)總體規(guī)劃，這里將成為海南國際旅游島重要的濱海旅游區(qū)和國際沖浪基地，以海上運(yùn)動(dòng)、山地養(yǎng)生為主題的山海型特色旅游度假區(qū)。

    南山集團(tuán)介入的是中部片區(qū)的開發(fā)，規(guī)劃陸域面積2200公頃，填海面積近100公頃。這相當(dāng)于50個(gè)天安門廣場，或者半個(gè)北京西城區(qū)的面積。項(xiàng)目于2011年開工建設(shè)，預(yù)計(jì)開發(fā)周期6到8年。

    當(dāng)然，規(guī)劃面積跟實(shí)際確權(quán)到手的建設(shè)用地面積并不能等同。從目前的資料看，融創(chuàng)介入操盤的主要有兩部分——部分陸域地塊以及日月島填海項(xiàng)目。

    日月人工島是日月灣的核心標(biāo)志性項(xiàng)目，總占地面積100萬平米，由填海而成。其中，日島已經(jīng)竣工，月島仍在建設(shè)。從規(guī)劃效果圖看，“高端大氣上檔次”，類似于知名的迪拜世界島。

    項(xiàng)目由融創(chuàng)入股的海南萬寧弘基置業(yè)有限公司具體負(fù)責(zé)。今年9月，萬寧弘基以6500萬元的價(jià)格，獲得了月島49公頃的填海海域所有權(quán)。

    根據(jù)規(guī)劃資料，人工島的核心功能包括沖浪俱樂部、海洋館、游艇碼頭、游艇俱樂部、煙花廣場、商業(yè)和濱海度假酒店等。項(xiàng)目建成后可解決當(dāng)?shù)丶s1.2萬人就業(yè)，并帶動(dòng)當(dāng)?shù)匚锪?、餐飲、娛樂、生態(tài)旅游及醫(yī)療服務(wù)等行業(yè)的發(fā)展，預(yù)計(jì)年接待旅客可達(dá)500萬人次，實(shí)現(xiàn)年收益30億元以上。

    除了人工島之外，融創(chuàng)入股的另一家公司南山(海南萬寧)置業(yè)有限公司，目前已經(jīng)擁有至少兩宗陸域地塊的所有權(quán)。這兩宗地總共150畝，由南山集團(tuán)于2011年從海南昌華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司手中購得。

    目前尚不知南山集團(tuán)引入融創(chuàng)入股操盤的原因。有意思的是，這兩宗地在2014年上過海南省官方通報(bào)的閑置土地名單。閑置時(shí)間達(dá)兩年以上，理由是“法院裁定”。

    從上世紀(jì)90年代開始，海南的土地就被企業(yè)大塊大塊地瓜分。2014年公布的這份通報(bào)顯示，海南全省共計(jì)13.06萬畝“供而未用”閑置土地，近80%的土地為房地產(chǎn)企業(yè)所占領(lǐng)。牽涉房企近百家，其中不乏海航、中信、華潤、保利等國內(nèi)知名房企。不少土地因房企自身原因，閑置時(shí)間長達(dá)少則2年，長則10年以上。

    萬寧是地塊閑置的重災(zāi)區(qū)。資料顯示，上文提到的海南昌華公司，在上世紀(jì)90年代以每畝3500元-3800元的價(jià)格從當(dāng)?shù)剞r(nóng)民手中購購?fù)恋兀?0年過去了，未見實(shí)質(zhì)建設(shè)，而地塊主人已經(jīng)換了四次。除了轉(zhuǎn)讓給南山集團(tuán)之外，部分地塊還轉(zhuǎn)讓給海南一橋等公司。囤地20年，土地價(jià)值升值了60倍，“房企2千萬購地閑置幾年賺12億”——海南的這一怪相曾被電視臺(tái)揭露和批評(píng)。

    囤地企業(yè)跟地方政府的矛盾也不時(shí)爆發(fā)。土地轉(zhuǎn)讓的收益進(jìn)了企業(yè)的腰包，讓地方政府十分眼饞。因?yàn)楹Ｄ喜A公司的兩宗土地的轉(zhuǎn)讓問題，萬寧市禮紀(jì)鎮(zhèn)跟企業(yè)打了很久的官司，甚至由國家較高人民法院出面裁決，直到去年底才審結(jié)。

    從2011年開始，南山集團(tuán)接手日月灣項(xiàng)目，除了推動(dòng)了日島人工島的建設(shè)，項(xiàng)目的整體進(jìn)度也頗為遲緩。這家企業(yè)甚至還拖欠了過戶土地而應(yīng)繳納的四千余萬元稅款，被地方稅務(wù)局發(fā)文追繳。

    此外，公開報(bào)道顯示，2013年時(shí)，南山(海南萬寧)置業(yè)有限公司為了申請(qǐng)人工島填海海域使用權(quán)，曾向時(shí)任海南海洋漁業(yè)廳長趙中社行賄。行賄物包括一個(gè)金元寶1枚(重200.01克)和一尊金佛(重60克)，共計(jì)價(jià)值9.9萬元。目前趙中社已落馬。

    一切都顯示出，融創(chuàng)接手的這個(gè)項(xiàng)目，并不是一個(gè)清清白白的沒有故事的項(xiàng)目。產(chǎn)品獨(dú)特，體量巨大，融創(chuàng)能玩得轉(zhuǎn)嗎?  

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