您的當前位置:海南房產(chǎn)網(wǎng) - 搜游居 > 房產(chǎn)資訊 > 購房知識 > 解密:退房手續(xù)是如何辦理的
解密:退房手續(xù)是如何辦理的
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 來源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng) 閱讀 779 次
購了房子,突然發(fā)現(xiàn)不喜歡或者找到另外更好的房子怎么辦?能退房嗎?下面就為大家介紹一下,退房手續(xù)是如何辦理的。
一、訂金(定金或認購金)階段
當購房者已交訂金(定金或認購金),但還沒有簽訂正式《商品房預售合同》的情況下:如果購房者已向賣方支付了訂金(定金或認購金),但沒有說明所交款項的性質(zhì),也沒有任何約定,這種情況購房者都可直接向賣方或其代理人要回所交款項。
如果賣方所售項目有《預/銷售許可證》或產(chǎn)權證,購房者與賣方有約定,所交款項為定金,且如果購賣雙方就《商品房購賣合同》達不成一致意見,較終沒有簽訂合同,所交款項予以沒收,定金一律不退。這種約定有違公平公正的原則,應屬強迫交易的行為,這種情況如賣方拒不退還定金,購房者可直接向法院起訴,但《商品房銷售管理辦法》十二條對這種約定似乎是認同的。
二、已簽合同未做預售登記階段。
這種情況下如果一方想退房頭先要與對方協(xié)商,看能否達成一致意見,如果雙方達成了一致意見,要以書面形式表示出來,簽訂正式退房協(xié)議。協(xié)議的內(nèi)容主要應包括雙方同意解除原房屋購賣合同、違約責任由誰來承擔、如何退款、如何履行等問題。雙方達成協(xié)議后任何一方不履行協(xié)議的內(nèi)容對方都有權要求其履行,也可以通過訟訴或仲裁方式要求對方履行。如果購賣雙方中一方違約,且達不成致一致意見,那么根據(jù)《合同法》第九十六條的規(guī)定,主張解除合同的一方,應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的,可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力。如果雙方協(xié)商達不成退房協(xié)議,可直接向法院或仲裁機構起訴或申請仲裁。
三、已做預售登記階段
購賣雙方已到房地產(chǎn)主管機關做了預售登記,但房屋還未交付使用,這個階段如果一方想退房頭先要與對方協(xié)商,看能否達成一致意見,如果雙方達成了一致意見,要以書面形式表示出來,簽訂正式退房協(xié)議。協(xié)議的內(nèi)容主要應包括雙方同意解除原房屋購賣合同、違約責任由誰來承擔、如何退款、如何履行等問題。
如果購賣雙方中一方違約,且達不成一致意見,那么主張解除合同的一方,應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的,可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力。如果雙方協(xié)商達不成退房協(xié)議,可直接向法院或仲裁機構起訴或申請仲裁。此外,雙方還應到房地產(chǎn)登記主管機關辦理注銷預售登記手續(xù)。
四、入住階段
在房屋竣工后,購房者已辦理了入住手續(xù),交了政府部門應收的稅費之后,但房產(chǎn)證還沒有辦理下來之前退房的,這個階段要求退房的一般都是購房者,大多是賣方違約。這個階段除與上述個階段要求一致外,還涉及到物業(yè)、裝修損失、稅費、搬離時間等問題。如賣方違約,裝修損失應經(jīng)過房地產(chǎn)評估機構評估,確定裝修損失。購房者還應與物業(yè)公司簽訂解除物業(yè)管理的合同,賣方所代收的稅費也應退還。如達不成協(xié)議,購房者可向法院或仲裁機構起訴或申請仲裁。
五、房產(chǎn)證辦理完畢階段
房產(chǎn)證辦理完畢之后,房屋的所有權已完成了轉(zhuǎn)移,除非合同里有約定,否則一般情況下購房者是不能退房的。如果賣方已為購房者辦理完畢房產(chǎn)證,但是賣方墊資,且合同有約定如購房者拒不按約定履行付款義務,賣方是可以提出解除合同的,要求購房者退房并承擔相應的損失。這種情況需雙方到房地產(chǎn)發(fā)證機關辦理房產(chǎn)證過戶或注銷手續(xù)。
退房注意事項
1、先找開發(fā)商協(xié)商,協(xié)商不成再訴訟
如果滿足合同約定的退房條件,較好還是先與開發(fā)商進行協(xié)商,這樣可以省去訴訟費用。如果開發(fā)商提出的補償條件能使業(yè)主滿意,業(yè)主可根據(jù)自身情況收回退房要求,或在開發(fā)商協(xié)助下辦理退房手續(xù)。如協(xié)調(diào)未果再選擇訴訟或仲裁。
業(yè)主未在合同中約定退房條款,但符合法定退房條件,法院也會支持業(yè)主的退房要求。對于未經(jīng)合同約定也不在法定范疇內(nèi)的退房請求,建議業(yè)主應先找開發(fā)商協(xié)調(diào)。通常在這種情況下提出訴訟,法庭鑒定過程相對較長。
2、索要違約金及相關稅費
如果是開發(fā)商違約導致退房,雙方也在合同里約定了違約金,那么開發(fā)商須按約定賠償。賠償金除了房屋全價款及相應的利息外,還包括業(yè)主前期已支出的一些費用,如印花稅、購房契稅、交易手續(xù)費、測繪費、登記費、利息損失、購房代理費及律師費等,這些都算入消費者實際損失范圍內(nèi),由開發(fā)商補償。
3、頭付、月供利息都可獲賠
在退房款方面,采用一次性付款的購房者可直接要求開發(fā)商退還自己所付款項及相應利息。但通過按揭貸款、公積金貸款購房的情況則要相對復雜些。實踐中,都是開發(fā)商將應退購房款分成兩部分,屬于購家頭付款的部分直接退還給購家,屬于購家向銀行借款的部分直接交還給銀行,并視為購家已向銀行提前還款。銀行接收還款并終止與購房人的借款合同。
開發(fā)商支付購房人頭付款利息,即從頭付款交付日到開發(fā)商歸還日該筆頭付款的利息收入。若購房人按揭貸款已進入月供階段,開發(fā)商同樣應歸還購房人月供及利息支出。
若購房者要求退房時,已居住了一段時間,這期間產(chǎn)生的折舊費應由業(yè)主補償。在退房中,若責任方為開發(fā)商,購房者可不對房屋折舊進行補償,若是購房者的責任,開發(fā)商則可以不賠償業(yè)主裝修費
作者介紹
大家都在看
- 1招商樂城國際花園現(xiàn)房1-3-6-8棟在售,參考均價16000元/m2 71869
- 2海南那么美哪里安家好? 65307
- 3一位北京老人在海南購房的真實感受 講的太好了! 64852
- 4海南買房的人后悔嗎?亂買肯定后悔 57747
- 5瓊海市第十二屆科技活動籌備工作會議 57576
- 6臺灣明星都住哪?豪宅大曝光(組圖) 56195
- 7在海南買房哪個城市好?哪個城市更適宜居??? 50962
- 8轉(zhuǎn)載一位外地人在海南買房的血淚史 50952
- 9瓊海特色旅游之萬泉河游覽風景區(qū) 50818
- 10瓊海和文昌哪個地方好一點? 50458
更多大家關注的樓盤
魯能山海天
14000元/平方米
文昌-月亮灣|海南省文昌市龍樓銅鼓嶺國際生態(tài)旅游區(qū)內(nèi)
博鰲海御
0元/平方米
瓊海-博鰲海景|瓊海博鰲濱海大道
官塘學院小鎮(zhèn)
14000元/平方米
瓊海-官塘溫泉|海南省瓊海市官塘白石嶺風景區(qū)
恒大金碧天下
20000元/平方米
儋州-濱海新區(qū)|儋州市白馬井濱海新區(qū)
石梅山莊
23000元/平方米
萬寧-興隆|萬寧市興隆石梅灣興梅大道1號
天來泉二期
12000元/平方米
瓊海-官塘溫泉|瓊海市官塘溫泉旅游開發(fā)區(qū)天來泉大道
中國海南·?;◢u
21000元/平方米
儋州-濱海新區(qū)|海南儋州濱海新區(qū)濱海大道中國海南?;◢u展示中心
富力灣
19000元/平方米
陵水-香水灣|陵水縣香水灣旅游度假區(qū)B區(qū)南段
龍憩園中園
0元/平方米
萬寧-興隆|海南省興隆旅游度假區(qū)興梅大道中段西側(cè)
龍棲灣新半島
33000元/平方米
樂東 - 樂東縣|樂東縣九所龍棲灣