董志勇 北京大學(xué)教務(wù)部部長、經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授、北京大學(xué)市場經(jīng)濟(jì)研究主任

房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要部分，同時也是國家穩(wěn)定、社會公平的試金石。房地產(chǎn)行業(yè)對相關(guān)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)的拉動作用非常強(qiáng)，形成了一條完整的巨大的生物鏈。

目前中國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)對房地產(chǎn)產(chǎn)生了依賴。有人說，政府與房地產(chǎn)是真愛，只要樓市不行，政府必定要出手相救，從2003年開始，中國政府與中國房地產(chǎn)業(yè)就這樣“互相扶持”走過了風(fēng)風(fēng)雨雨十幾年?？v觀政府與樓市的“感情史”，可謂分分合合，跌宕起伏，中國樓市經(jīng)歷了一次次大起小落。

但房地產(chǎn)市場是一個競爭性的市場，在這個市場中房屋和土地的價格應(yīng)該是受供求變化的影響而不斷波動。在新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)中，完全競爭市場模型假定市場上交易雙方數(shù)量巨大，商品同質(zhì)，交易雙方都掌握了與自己的經(jīng)濟(jì)決策有關(guān)的商品和市場的全部信息，交易雙方進(jìn)入或退出市場完全自由，但這只是一個理想狀態(tài)，大多數(shù)市場都是信息不對稱情況下的非完全競爭市場，房地產(chǎn)市場由于土地資源的稀缺性和壟斷性、房地產(chǎn)商品的特殊性，以及政府需要針對特殊群體提供準(zhǔn)“公共品”等因素，使得信息不對稱情況更加顯著。在房地產(chǎn)市場上，開發(fā)商掌握的信息優(yōu)勢和消費(fèi)者的劣勢地位導(dǎo)致了市場上壟斷力量的產(chǎn)生，價格趨于剛性。政府干預(yù)導(dǎo)致了價值和價格的相互背離，引發(fā)了劇烈的市場波動，而市場規(guī)律的表現(xiàn)就是價格與價值的關(guān)系，價格是圍繞價值上下波動的，若價格偏離了價值，就會打亂了市場經(jīng)濟(jì)應(yīng)有的秩序，使得購購行為發(fā)生了轉(zhuǎn)變。政府干預(yù)引導(dǎo)著樓市的走向，而市場經(jīng)濟(jì)的規(guī)律才應(yīng)該決定房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的結(jié)果。

當(dāng)前的中國經(jīng)濟(jì)是一個開放的市場經(jīng)濟(jì)體，是一個由供求關(guān)系決定市場走向的時代，市場配置資源，提供競爭，激活生產(chǎn)力，用價格體系和供需關(guān)系那只看不見的手自動調(diào)節(jié)生產(chǎn)、調(diào)節(jié)價格、滿足需求，形成合理的自由成交價格，這才是市場經(jīng)濟(jì)的核心。通過市場自由選擇形成的價格信號可以引導(dǎo)經(jīng)濟(jì)主體對資源進(jìn)行優(yōu)化配置，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)均衡和社會福利化。由于房地產(chǎn)價格偏離了其價值，引發(fā)市場混亂，因此需要重新規(guī)劃市場價格，把房價穩(wěn)定在一個合理的價格上。但這并不意味著政府可以一味地操縱房價，如果政府出手控制價格，不論是抬高還是壓低，都不能完全滿足每一方（供應(yīng)商、消費(fèi)者、中間商）。而應(yīng)該通過合理的方式使房地產(chǎn)的價格與其價值相符，降低房地產(chǎn)市場波動的現(xiàn)象。

房地產(chǎn)價格的持續(xù)增長得到真實(shí)住房需求的強(qiáng)有力的支撐，也符合實(shí)體經(jīng)濟(jì)與資產(chǎn)價格變動規(guī)律。房地產(chǎn)市場要合理運(yùn)行就必須加快去行政化，使其回歸市場經(jīng)濟(jì)活動規(guī)律本身。房地產(chǎn)市場管控要由過去的以行政手段為主向突出市場和強(qiáng)化監(jiān)管方向轉(zhuǎn)變，創(chuàng)造市場機(jī)制發(fā)揮作用的政策環(huán)境。

美國的房地產(chǎn)市場主要依據(jù)市場規(guī)律運(yùn)行，市場化程度很高，相關(guān)環(huán)節(jié)基本由市場供求操縱。當(dāng)然，即便市場化程度很高，美國政府對房地產(chǎn)業(yè)依然保持干預(yù)。尤其在居民住房領(lǐng)域，美國政府歷來把確保普通民眾購得起房作為施政。政策的出發(fā)點(diǎn)通常是面對中低收入家庭。政府除依靠利率、稅收調(diào)控市場外，并不直接干預(yù)。反觀中國的房地產(chǎn)市場，改革開放以來，龐大的人口基數(shù)和未有的市場化進(jìn)程，推動了房地產(chǎn)市場的發(fā)展以及房價滾雪球式的增長。從2003年開始，政府開始調(diào)控房地產(chǎn)市場，但是調(diào)控秩序和效果是很混亂的，長期的硬性打壓樓市，房價“越調(diào)越高”，產(chǎn)生了許多后遺癥。

因此政府調(diào)控政策必須與市場經(jīng)濟(jì)體制相協(xié)調(diào)才能發(fā)揮作用。價格表現(xiàn)于供求，又形成于供求，政府應(yīng)制定系統(tǒng)的宏觀調(diào)控措施，營造和諧的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)秩序，切實(shí)為樓市健康發(fā)展提供強(qiáng)有力的支撐，尊重市場機(jī)制在資源配置中的決定性作用，遵循經(jīng)濟(jì)規(guī)律要求，使“看得見的手”主動配合“看不見的手”，讓樓市重返健康發(fā)展的軌道。對房價進(jìn)行合理規(guī)制，但規(guī)制并不是操縱和駕馭，而是在不改變其原有趨勢（從經(jīng)濟(jì)史角度來看，房價大趨勢是一直上漲的）的基礎(chǔ)上又能保證房地產(chǎn)價格的獨(dú)立性。政府應(yīng)親身進(jìn)入房地產(chǎn)市場及其相關(guān)行業(yè)，與市場內(nèi)各主體共同參加這場比賽，而不是站在球場外以教練身份指揮如何踢球，按照供需均衡，成交定價的市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律做事，適時調(diào)整市場，盡力促使市場邁向自由平等的完全競爭，并能適時退出市場，從而政府能有效規(guī)制房價。

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