“現(xiàn)在的萬科，如果不是在尋求一場更大變革的話，那么它所做的種種嘗試，就是在試圖緩解所有大公司都會來臨的焦慮?！币晃环康禺a(chǎn)管理咨詢?nèi)耸肯蛉嗣窬W(wǎng)記者評價(jià)說，近期房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)的“新花樣”，萬科無一不試。

    他曾是深圳一家房地產(chǎn)管理咨詢公司的高管，在過去將近一年的時(shí)間里，這家公司據(jù)稱都在為萬科的項(xiàng)目跟投制度提供技術(shù)支持和咨詢服務(wù)。

    去年的愚人節(jié)開始，萬科正式宣布了公司事業(yè)合伙人制度的重要組成——項(xiàng)目層面的員工跟投制度。

    從風(fēng)投領(lǐng)域引入的項(xiàng)目跟投，被萬科寄予厚望。

    萬科認(rèn)為，在項(xiàng)目實(shí)際操作過程中，員工在加快項(xiàng)目周轉(zhuǎn)、節(jié)約成本、促進(jìn)銷售等多方面會體現(xiàn)出合伙人的意識和作用，對提升項(xiàng)目、所在一線公司乃至公司整體經(jīng)營業(yè)績都會起到積極作用。

    項(xiàng)目跟投制度吸引到越來越多的房地產(chǎn)公司趨之若鶩。金科股份在較近剛剛宣布了公司的員工項(xiàng)目跟投計(jì)劃，此前碧桂園集團(tuán)與越秀地產(chǎn)等品牌開發(fā)商也都推出了與之類似的項(xiàng)目跟投計(jì)劃。

    “房地產(chǎn)市場在進(jìn)入到2014年以后轉(zhuǎn)向下滑趨勢，對每一家房地產(chǎn)公司而言，都存在著成本和利潤的壓力，因此保持良好的財(cái)務(wù)指標(biāo)是一個(gè)重要課題?！碑?dāng)代置業(yè)副總裁張世紅在評價(jià)房地產(chǎn)行業(yè)興起的事業(yè)合伙人制度時(shí)說，“合伙人制度也是在這種形勢下產(chǎn)生的，推動公司合伙人與企業(yè)共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、利益共享。”

    行業(yè)內(nèi)對項(xiàng)目跟投制度質(zhì)疑和爭議的聲音同樣此起彼伏。

    一方面，項(xiàng)目跟投機(jī)制意味著一線公司不再以規(guī)模為導(dǎo)向，轉(zhuǎn)而注重項(xiàng)目的運(yùn)營效率和投資收益。這種項(xiàng)目開發(fā)邏輯的反面是，一線公司趨向保守，謹(jǐn)慎有余而錯(cuò)失發(fā)展機(jī)遇。

    另外，包括萬科掌舵人郁亮也在公開場合坦承，萬科部分區(qū)域存在管理人員參與跟投機(jī)制不積極的現(xiàn)象。一位行業(yè)人士認(rèn)為，項(xiàng)目跟投制度之所以受到抵制，是因?yàn)閺?qiáng)制跟投機(jī)制“動了一線公司管理層的奶酪”。

    捆綁風(fēng)險(xiǎn)與利益

    2014年的愚人節(jié)，萬科開始推行在項(xiàng)目層面上的員工跟投機(jī)制，公司宣布在今后的所有新項(xiàng)目，除了舊城改造及部分特殊項(xiàng)目外，原則上要求項(xiàng)目所在的一線公司管理層和該項(xiàng)目管理人員，必須跟隨公司一起投資，員工初始跟投份額不超過項(xiàng)目峰值的5%。

    根據(jù)萬科在今年3月底披露的數(shù)據(jù)，公司累計(jì)有近5000人參與公司項(xiàng)目跟投，占全公司地產(chǎn)編制人員的7成左右。此外，萬科向人民網(wǎng)記者提供的數(shù)據(jù)顯示，公司項(xiàng)目已完成認(rèn)購且到賬金額11.75億元。

    “從跟投實(shí)施情況來看，員工在加快項(xiàng)目周轉(zhuǎn)、節(jié)約成本、促進(jìn)銷售等多方面越來越體現(xiàn)出合伙人的意識和作用，對提升項(xiàng)目、所在一線公司乃至公司整體經(jīng)營業(yè)績起到了積極的作用?！比f科公司董秘譚華杰介紹說。

    賽普咨詢研究院院長李春亮也認(rèn)為，目前尚無法準(zhǔn)確對比和檢驗(yàn)項(xiàng)目跟投制度的價(jià)值，但從階段性效果來看，員工跟投對項(xiàng)目利潤、進(jìn)度、質(zhì)量以及團(tuán)隊(duì)都帶來了正向價(jià)值。

    李春亮向人民網(wǎng)記者介紹，房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的項(xiàng)目跟投早已廣泛應(yīng)用于風(fēng)控領(lǐng)域。在風(fēng)投基金作為主要投資方對項(xiàng)目注資后，其他一些基金跟進(jìn)少量投資，而投資后對被投企業(yè)或項(xiàng)目的輔導(dǎo)主要由主投基金進(jìn)行，而跟投的基金往往只作為財(cái)務(wù)投資者，不參與被投企業(yè)或項(xiàng)目的管理。

    萬科的項(xiàng)目跟投機(jī)制則有所區(qū)別。雖然萬科集團(tuán)或萬科引入的投資方是作為項(xiàng)目主投的“風(fēng)投基金”，這些項(xiàng)目所在的一線公司管理層和項(xiàng)目管理人員是作為“跟投基金”，但與風(fēng)控領(lǐng)域跟投基金作為財(cái)務(wù)投資者角色完全不同的是，這些項(xiàng)目所在的一線公司管理層和該項(xiàng)目管理人員，實(shí)際上是萬科項(xiàng)目的實(shí)際操盤者。

    “項(xiàng)目跟投機(jī)制被廣泛使用和推廣，源于其具有比常規(guī)激勵(lì)方式的明顯優(yōu)勢。比如通過利益要害關(guān)聯(lián)倒逼項(xiàng)目管理透明化，在一定程度上降低了管理者的暗箱操作等道德風(fēng)險(xiǎn)。其次，通過項(xiàng)目與投資管理者的利益捆綁分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，提高項(xiàng)目的安全性和盈利性。”前述深圳這家房地產(chǎn)管理咨詢公司在撰文分析項(xiàng)目跟投機(jī)制時(shí)稱。

    “管理者投資后，除了管理費(fèi)用收入外，還可能通過更多的精力投入分享項(xiàng)目投資收益，也不失為一種激勵(lì)與約束并存的雙贏模式?！鄙钲谶@家房地產(chǎn)管理咨詢公司繼續(xù)撰文指出。

    這篇分析文章在總結(jié)時(shí)說，跟投機(jī)制可實(shí)現(xiàn)員工與機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益共享，且一定程度上控制、降低了人員流動風(fēng)險(xiǎn)，以此完善投資機(jī)構(gòu)內(nèi)部治理機(jī)制與薪酬體系、提高公司的競爭力。

    決策保守錯(cuò)失機(jī)遇

    項(xiàng)目跟投機(jī)制意味著一線公司不再以規(guī)模為導(dǎo)向，轉(zhuǎn)而注重項(xiàng)目的運(yùn)營效率和投資收益。這種項(xiàng)目開發(fā)邏輯的反面是，一線公司趨向保守，謹(jǐn)慎有余而錯(cuò)失發(fā)展機(jī)遇。

    “項(xiàng)目跟投反復(fù)要求控制和提升的是項(xiàng)目的ROIC（率）、IRR（內(nèi)部收益率）這些關(guān)于投資收益、利潤和成本相關(guān)的指標(biāo)，尤其是當(dāng)這些項(xiàng)目所在的一線管理層和員工要求跟投項(xiàng)目以后，他們在項(xiàng)目上的選擇會更加謹(jǐn)慎?！崩畲毫料蛉嗣窬W(wǎng)記者分析。

    “這是一種利潤導(dǎo)向的激勵(lì)機(jī)制，因此普遍導(dǎo)致的后果就是這些一線公司的管理層和員工會趨向保守，轉(zhuǎn)向一種‘不作為’的保守效率狀態(tài)，至于對公司規(guī)模及長遠(yuǎn)考慮，則更不會主動關(guān)注?！鼻笆龇康禺a(chǎn)管理咨詢?nèi)耸縿t這樣評價(jià)。

    這位房地產(chǎn)管理咨詢?nèi)耸恳策M(jìn)一步向人民網(wǎng)記者指出，這些負(fù)責(zé)具體項(xiàng)目操作的一線公司管理層，在項(xiàng)目跟投機(jī)制的激勵(lì)下，他們會更加關(guān)注項(xiàng)目投資的利潤率、成本控制、以及周轉(zhuǎn)率。

    “較理想的狀態(tài)就是項(xiàng)目所在一線管理層和員工能夠投入更少的錢，更好地控制開發(fā)成本，在較短的時(shí)間里獲得更好的利潤收益?！边@位房地產(chǎn)管理咨詢?nèi)耸空f，“因?yàn)樽约旱氖杖敫嗯c項(xiàng)目利潤率有關(guān)，因此這些員工可能滋生出來的心態(tài)就是集團(tuán)能否做大規(guī)模并不那么重要，如果不能準(zhǔn)確預(yù)算到某個(gè)項(xiàng)目的高收益，那就不如不做這個(gè)項(xiàng)目?！?/p>

    這位房地產(chǎn)管理咨詢?nèi)耸康念A(yù)言，可能正在被萬科項(xiàng)目跟投機(jī)制作用下的實(shí)際影響所驗(yàn)證。

    近期人民網(wǎng)記者在參加一個(gè)房地產(chǎn)內(nèi)部沙龍活動獲悉，在今年年初，上海某大型房企在北京昌平區(qū)以45億元的高價(jià)拿下一宗地塊，在該地塊出讓前萬科北京公司的出價(jià)要遠(yuǎn)高于較終拿地的這家上海某大型房企，出讓前萬科的報(bào)價(jià)較高達(dá)到了47.5億元。

    參加上述沙龍活動的一位知情人士告訴記者，當(dāng)時(shí)因?yàn)槿f科正在積極推行項(xiàng)目跟投機(jī)制，因此萬科北京公司在做地塊評估時(shí)，考慮到地塊總價(jià)較高，因此對成本進(jìn)行準(zhǔn)確核算也比較困難，較終導(dǎo)致北京萬科公司放棄了昌平地塊。

    不過，據(jù)記者了解，成功獲得昌平地塊的上海某大型房企近期已經(jīng)在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓昌平地塊項(xiàng)目的一半權(quán)益。這位知情人士稱，按照交易對價(jià)，在不到半年時(shí)間里，上海這家大型房企將從昌平地塊中直接獲利數(shù)億元。

    對此，萬科在給予人民網(wǎng)記者的回復(fù)中解釋說，在房地產(chǎn)進(jìn)入到白銀時(shí)代以后，房價(jià)單邊上漲的時(shí)代結(jié)束，“土地拿的多并不一定是財(cái)富?！?/p>

    “項(xiàng)目跟投制度確保了運(yùn)營團(tuán)隊(duì)在拿地時(shí)會更加細(xì)致評估項(xiàng)目地價(jià)的合理性和未來的經(jīng)營前景。”萬科在書面回復(fù)中稱，“有效控制拿地風(fēng)險(xiǎn)，全力以赴做好項(xiàng)目，這對提升股東價(jià)值是有利的?！?/p>

    李春亮認(rèn)為，“保守拿地”也可以理解成“穩(wěn)健拿地”，一線公司可能出于風(fēng)險(xiǎn)不拿地，但是長期來看公司還是會拿地，因?yàn)樵S多公司拿地的決策并不在一線公司和中層干部，“與其說項(xiàng)目跟投對拿地增加了束縛，不如說是對拿地質(zhì)量提高了約束?！?/p>

    “合伙人制度會使一線公司在土地投資的時(shí)候更加謹(jǐn)慎和決策科學(xué)，項(xiàng)目運(yùn)營階段會更加仔細(xì)地關(guān)注客戶定位和成本控制，同時(shí)會有退出期設(shè)計(jì)，因此也會要求項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度加快，提高周轉(zhuǎn)速度，在一定程度上提高率。從這些方面而言，項(xiàng)目跟投對項(xiàng)目的財(cái)務(wù)指標(biāo)影響是正向的?！睆埵兰t向記者解釋說。

    “但與此同時(shí)，項(xiàng)目的財(cái)務(wù)指標(biāo)受影響因素包括了很多，尤其是區(qū)域、市場和土地價(jià)格的影響，因此也很難評估較后對財(cái)務(wù)的貢獻(xiàn)如何，也更難評估?！睆埵兰t繼續(xù)補(bǔ)充。

    中層為何消極抵制

    按照前述深圳房地產(chǎn)管理咨詢?nèi)耸克?，?dāng)這些要求進(jìn)行項(xiàng)目跟投的一線公司管理層意識到自己的收入分紅與項(xiàng)目利潤收益掛鉤更加緊密的時(shí)候，如果這些管理層不能準(zhǔn)確測算到項(xiàng)目或地塊未來的收益情況，那么基于對風(fēng)險(xiǎn)的厭惡，他們也會放棄拿地。

    這也意味著，項(xiàng)目只有快周轉(zhuǎn)產(chǎn)生高利潤，這些項(xiàng)目所在的一線管理層和員工才能獲得高分紅收入，對一線公司管理層和員工而言，項(xiàng)目利潤與收入分紅之間“劃上了等號”。

    強(qiáng)力推進(jìn)項(xiàng)目跟投機(jī)制的萬科在集團(tuán)層面也對此產(chǎn)生了共識。在近期萬科執(zhí)行副總裁、頭席財(cái)務(wù)官王文金給內(nèi)部員工的培訓(xùn)中，其主題就是試圖教會萬科的員工們?nèi)绾慰疾楣卷?xiàng)目的各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)，從而選擇項(xiàng)目跟投。

    王文金在萬科內(nèi)部做項(xiàng)目跟投的培訓(xùn)同樣有著一些背景，因?yàn)榇饲叭f科總裁郁亮自己也承認(rèn)，萬科部分區(qū)域存在管理人員參與跟投機(jī)制不積極的現(xiàn)象。

    按照郁亮對萬科項(xiàng)目跟投機(jī)制的設(shè)計(jì)，為了提升項(xiàng)目的經(jīng)營質(zhì)量，提高項(xiàng)目決策的準(zhǔn)確性，因此對萬科項(xiàng)目經(jīng)理和一線公司管理層，未來將實(shí)行強(qiáng)制跟投制度，除舊改等少數(shù)項(xiàng)目以外，項(xiàng)目經(jīng)理必須跟投本項(xiàng)目，一線公司管理層必須跟投所在公司所有的新項(xiàng)目。

    萬科項(xiàng)目跟投機(jī)制一度被外界解讀成作為萬科事業(yè)合伙人的重要內(nèi)容，主要是為了應(yīng)對公司近年來大量的中層干部等人才的流失。當(dāng)然，包括萬科

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