從如今的繼承案件來看,房產(chǎn)在繼承案件中占有相當(dāng)大的比例。然而由于我國房產(chǎn)類型多樣,也造成了繼承案件中房產(chǎn)處理的復(fù)雜性。為此,本報(bào)找來北京廣衡律師事務(wù)所的趙三平律師,讓其就生活中常見的房產(chǎn)類型可能涉及到的繼承問題進(jìn)行了總結(jié)歸納。

    第1類

    擁有所有權(quán)的房產(chǎn)

    此類房產(chǎn)又可分為單獨(dú)所有、共同共有和按份共有。

    單獨(dú)所有

    即指?jìng)€(gè)人擁有房產(chǎn)的完全產(chǎn)權(quán)。在此情況下,房屋的繼承比較簡(jiǎn)單,該公民的繼承人有遺囑的按遺囑繼承,沒有遺囑的,按法定繼承。

    共同共有

    一般存在于家庭關(guān)系中,如夫妻共有房屋、家庭共有房屋。在此情況下,在公民后,先要將該房屋屬于共有人的部分刨除,剩下死者所有的部分作為遺產(chǎn),由死者的相關(guān)繼承人繼承。比如,夫妻共同所有的房屋,一方后,先將房屋屬于另一方的分離出去,一般夫妻各占一半份額,剩余的一半份額才由死者的繼承人繼承。

    按份共有

    和共同共有不同的只是死者對(duì)房屋擁有產(chǎn)權(quán)的份額在生前既是確定的,死后,只有這部分份額,比如房屋的三分之一、二分之一,屬于死者的合法遺產(chǎn),由死者的繼承人繼承。比如,該房產(chǎn)是兄弟之間購購的,購購時(shí)支付的金額不同,兄弟之間按照出資金額占房屋全款的比例按份共有房屋,其中一個(gè)兄弟去世,他的繼承人只能繼承死者所占有的房屋份額。還有一些夫妻,在婚姻存續(xù)期間就約定財(cái)產(chǎn)的具體份額,比如約定房屋丈夫占40%,妻子占60%。同樣,一方去世后,其繼承人只能繼承屬于死者的份額部分。

    值得注意的是,現(xiàn)實(shí)生活中還存在著公民尚未完全取得所有權(quán)便突然死亡時(shí)的個(gè)人的情況。比如公民在簽訂完房屋購賣合同后,在辦理過戶手續(xù)取得產(chǎn)權(quán)登記證前突然死亡,由于我國對(duì)房屋的產(chǎn)權(quán)實(shí)行登記制度,此時(shí)的房屋購賣合同并不是房屋產(chǎn)權(quán)的有力憑證,房屋購賣合同在法律上只屬于債權(quán)的范疇,表示你可以得到房屋產(chǎn)權(quán)。這種情況下,實(shí)踐中,繼承人可先繼承合同權(quán)利,待房產(chǎn)證取得后,再繼承。

    第2類

    只擁有使用權(quán)的房屋

    除了普通商品房外,還有央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房、公租房等等。由于這類房屋政策性很強(qiáng),能否繼承主要看政策的規(guī)定。

    只有使用權(quán),但可以繼承的房屋

    有一些央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房等不能上市交易,雖然只有使用權(quán),但政策允許繼承。當(dāng)然,繼承的也只能是使用權(quán),即死者的繼承人對(duì)該房屋共同擁有使用權(quán)。然而多個(gè)繼承人如何公平、合理并友好的行使共同的使用權(quán),在實(shí)踐中一直是個(gè)復(fù)雜的問題。比如,有的繼承人要自己居住,有的繼承人希望出租,收取租金;有的繼承人抱怨自己使用的空間小,有的繼承人認(rèn)為公共區(qū)域無人維護(hù)等等,往往矛盾百出。

    只有使用權(quán),但不能繼承的房屋

    此類房屋比較典型的是公租房。公租房的性質(zhì)是租賃,對(duì)于租賃的房屋,公民不擁有所有權(quán),而且使用權(quán)也不能繼承。

    有一些公租房,在原有承租人死亡后,同住同戶口的繼承人可以向房屋所屬單位申請(qǐng)變更為新的承租人,繼續(xù)承租居住該房屋。但有些公租房,已經(jīng)不能變更承租人,理論上,原承租人死亡后,除配偶尚活著需要居住外,房屋所屬單位可收回該房屋。

    實(shí)踐中,必須結(jié)合公租房的政策以及案件的具體情況,具體分析和處理。

    還有一類就是城鎮(zhèn)居民購購的農(nóng)村集體土地上的房屋,即所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”,也不能繼承。

    按照我國現(xiàn)有的法律和政策,國家不允許城鎮(zhèn)居民購購農(nóng)村集體土地上的房屋,更不承認(rèn)此類房屋的產(chǎn)權(quán)。所以,此類房屋不屬于繼承法上規(guī)定的公民的合法財(cái)產(chǎn),因此不能繼承。

    第3類

    農(nóng)村宅基地及上房屋

    宅基地只有本集體組織成員才可申請(qǐng)取得,而且有“一戶一宅”原則,所以,它的繼承還關(guān)系到繼承人的身份問題。

    如果繼承人和死者一樣均是本集體組織成員,其繼承死者的宅基地和房屋一般都是沒有問題的。

    如果繼承人不是本集體組織成員,甚至已經(jīng)成為城鎮(zhèn)戶口,因宅基地使用權(quán)具有一定的人身依附性,其取得需要主體符合特定的身份,即本集體經(jīng)濟(jì)組織成員。因此,非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無權(quán)繼承宅基地使用權(quán),但是建造在宅基地之上的房屋可以繼承,同樣,繼承后如何真正實(shí)現(xiàn)居住、使用的權(quán)利,依然需要有關(guān)法律和規(guī)定不斷探索和完善。

    趙三平說,現(xiàn)實(shí)生活中的情況遠(yuǎn)比上述內(nèi)容紛繁復(fù)雜,他只是抽繭剝絲地概括了幾種常見的情形,果真遇到糾紛時(shí),仍要結(jié)合案件的具體事實(shí)和情況詳細(xì)分析和論述。

    鏈接:

    《繼承法》

    第三條遺產(chǎn)是公民死亡時(shí)的個(gè)人合法財(cái)產(chǎn),包括:

    (一)公民的收入;

    (二)公民的房屋、儲(chǔ)蓄和生活用品;

    (三)公民的林木、牲畜和家禽;

    (四)公民的文物、圖書資料;

    (五)法律允許公民所有的生產(chǎn)資料;

    (六)公民的著作權(quán)、專利權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)利;

    (七)公民的其他合法財(cái)產(chǎn)。

    十六條夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的共同所有的財(cái)產(chǎn),除有約定的以外,如果分割遺產(chǎn),應(yīng)當(dāng)先將共同所有的財(cái)產(chǎn)的一半分出為配偶所有,其余的為被繼承人的遺產(chǎn)。

    遺產(chǎn)在家庭共有財(cái)產(chǎn)之中的,遺產(chǎn)分割時(shí),應(yīng)當(dāng)先分出他人的財(cái)產(chǎn)。

    《較高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國繼承法>若干問題的意見》

    3.公民可繼承的其他合法財(cái)產(chǎn)包括有價(jià)證券和履行標(biāo)的為財(cái)物的債權(quán)等。

    《土地管理法》

    第十條農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的,由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營、管理;已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的,由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營、管理;已經(jīng)屬于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有的,由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營、管理。

    第六十二條農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地,其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。
 

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