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2015年三四線城市房地產(chǎn)市場可能繼續(xù)因高庫存承壓
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 來源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng) 閱讀 715 次
“政策放松和高庫存背景下,開發(fā)商面臨不均衡的復蘇前景”,這是標準普爾評級服務(下稱“標普”)關于中國房地產(chǎn)較新報告的主題。
標普認為,2015年中國房地產(chǎn)開發(fā)商仍將面臨供應過剩,未來12個月內(nèi),房價不太可能強勁反彈,房地產(chǎn)在不同城市之間的復蘇也將存在分化,一線城市或將率先復蘇,三四線城市可能繼續(xù)因高庫存而承壓。
房價不太可能強勁反彈
在提供給記者的報告中,標普稱,2015年中國房地產(chǎn)開發(fā)商仍將面臨供應過剩和價格調(diào)整,預計今年上半年,中國房地產(chǎn)市場的價格和銷量將繼續(xù)調(diào)整,但下半年銷售可能會回升。
高庫存情況下,開發(fā)商往往只能選擇繼續(xù)降價,尤其是在三四線城市。與此同時,在標普看來,未來12個月內(nèi),中國經(jīng)濟增速放緩的背景下,預期政府將繼續(xù)放松政策,而政府放松限購、按揭和內(nèi)地融資政策,房地產(chǎn)需求可能會上升,這將有助于開發(fā)商2015年維持銷量。
“我們認為,政府放松政策對房地產(chǎn)銷售的正面影響可能會提升,尤其是在下半年。”標普信用分析師孔磊說道。
關于2015年的房價走勢,標普在基準情景假設下的預期是,2015年平均售價將維持不變至下降5%,銷售額則將維持不變??桌谥赋?,房地產(chǎn)價格調(diào)整還未完全結束,鑒于供應過剩,未來12個月內(nèi)中國房地產(chǎn)價格不太可能強勁反彈。
“雖然過去一年一些獲評級開發(fā)商的信用狀況變差,但我們認為我們評級的多數(shù)開發(fā)商能夠度過市場調(diào)整。”標普預計,2015年,中國房地產(chǎn)開發(fā)商的信用趨勢將呈現(xiàn)分化,執(zhí)行能力強、土地庫存質量高和財務靈活性好的開發(fā)商境況將較好。在市場環(huán)境波動的情況下,上述競爭優(yōu)勢將進一步加劇開發(fā)商的分化。
另外,值得注意的是,房地產(chǎn)市場的地域分化仍在繼續(xù)。孔磊預計,中國不同地區(qū)房地產(chǎn)的復蘇將是不均衡的,即一線城市應會率先復蘇,三四線城市可能繼續(xù)因高庫存承壓。
北京土地溢價率整體走低
從近期房企在北京等一線城市拿地的動向看來,對于房企而言,眼下即便是在一線城市拿地,也要講究兩個字“安全”。
以2月12日為例,這,北京土地市場再次出讓四宗經(jīng)營性地塊,分別位于順義區(qū)和平谷區(qū),4宗地塊讓北京攬金19.16億元。這是繼2月10日北京土地市場集中出讓3宗地后,又一次較為密集的成交。
在上述四宗土地中,平谷區(qū)夏各莊新城的2宗地塊,均由北京中弘弘慶房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以底價收入囊中;順義區(qū)趙全營鎮(zhèn)板橋村的多功能用地,由北京朗園置業(yè)有限公司底價獲得;而順義新城的地塊,則由金地旭輝永同昌K2聯(lián)合體成功競得,溢價率2.6%。
從這組土地成交的價格來看,溢價率都處于低位。對于該四宗地塊低溢價成交的原因,亞豪機構市場總監(jiān)郭毅認為,更多的是因為地塊本身的位置條件、規(guī)劃要求等方面的先天條件欠佳。
亞豪機構的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,截至2月12日,北京土地市場今年已成交21宗經(jīng)營性用地,相比去年同期增加了2宗,土地出讓總金額429.13億元,與去年同期相比小幅上升26億元,但從溢價率來看,卻遠遠低于去年同期。
今年北京土地市場整體溢價水平走低的現(xiàn)象,顯示出了開發(fā)商拿地態(tài)度的轉變。
郭毅注意到,開發(fā)商已由去年的“豪擲千金對賭后市”,轉變?yōu)榻衲甑?ldquo;謹慎樂觀只拿好地”。她指出,雖然房地產(chǎn)調(diào)控政策和貨幣政策都在逐步寬松,但在自住房的打壓下,北京商品住宅成交仍然無力提振。
觀察2015年的北京樓市,還有一個頗為重要的向度是,今年開始,隨著去年成交的高價地項目入市,北京大量的“被豪宅”項目上市后,去化前景究竟如何?
這些豪宅中,既有城市核心區(qū)、單價15萬元/平方米量級的高端豪宅,也有位于近郊新城,單價6萬~8萬元/平方米的區(qū)域標桿型樓盤。亞豪機構分析稱,在北京樓市的需求結構仍以剛需為主體的背景下,大量中高端項目涌入市場,將會加劇房企的去化壓力,保持流動性安全也將是持續(xù)擺在房企面前的要務。
“在2015年,房企不僅要求發(fā)展,更重要的是得保安全,因此拿地積極性有所消退,造成土地市場溢價水平的滑坡。”郭毅稱,在經(jīng)濟新常態(tài)背景下,房地產(chǎn)市場也開始進入調(diào)整期,城市分化漸顯,開發(fā)企業(yè)在看好未來發(fā)展預期的支撐下,加大在一線城市土地儲備的力度。
“然而從近期北京土地市場的表現(xiàn)來看,盡管房企戰(zhàn)略布局轉向一線城市,但迫于業(yè)績和資金壓力,房企在土地市場上依然執(zhí)行較為謹慎的拿地策略,盲目追漲的情緒已明顯削弱,部分開發(fā)限制較多、開發(fā)成本較高的地塊將遭遇冷場局面。”郭毅對記者說道。
“我們20億以上的土地大多都會尋求合作伙伴來共同運營。”一位上市房企負責人對記者說,今年對房企來說,控制風險成為真正的生存法則,誰能在負債、盈利、質量平衡等方面做到同規(guī)模企業(yè)前列,誰就可能成為勝利者。
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