“政策放松和高庫(kù)存背景下，開(kāi)發(fā)商面臨不均衡的復(fù)蘇前景”，這是標(biāo)準(zhǔn)普爾評(píng)級(jí)服務(wù)(下稱(chēng)“標(biāo)普”)關(guān)于中國(guó)房地產(chǎn)較新報(bào)告的主題。

標(biāo)普認(rèn)為，2015年中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商仍將面臨供應(yīng)過(guò)剩，未來(lái)12個(gè)月內(nèi)，房?jī)r(jià)不太可能強(qiáng)勁反彈，房地產(chǎn)在不同城市之間的復(fù)蘇也將存在分化，一線城市或?qū)⒙氏葟?fù)蘇，三四線城市可能繼續(xù)因高庫(kù)存而承壓。

“房?jī)r(jià)不太可能強(qiáng)勁反彈”

在提供給《榜首財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》的報(bào)告中，標(biāo)普稱(chēng)，2015年中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商仍將面臨供應(yīng)過(guò)剩和價(jià)格調(diào)整，預(yù)計(jì)今年上半年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格和銷(xiāo)量將繼續(xù)調(diào)整，但下半年銷(xiāo)售可能會(huì)回升。

高庫(kù)存情況下，開(kāi)發(fā)商往往只能選擇繼續(xù)降價(jià)，尤其是在三四線城市。與此同時(shí)，在標(biāo)普看來(lái)，未來(lái)12個(gè)月內(nèi)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速放緩的背景下，預(yù)期政府將繼續(xù)放松政策，而政府放松限購(gòu)、按揭和內(nèi)地融資政策，房地產(chǎn)需求可能會(huì)上升，這將有助于開(kāi)發(fā)商2015年維持銷(xiāo)量。

“我們認(rèn)為，政府放松政策對(duì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售的正面影響可能會(huì)提升，尤其是在下半年。”標(biāo)普信用分析師孔磊說(shuō)道。

關(guān)于2015年的房?jī)r(jià)走勢(shì)，標(biāo)普在基準(zhǔn)情景假設(shè)下的預(yù)期是，2015年平均售價(jià)將維持不變至下降5%，銷(xiāo)售額則將維持不變?？桌谥赋?，房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整還未完全結(jié)束，鑒于供應(yīng)過(guò)剩，未來(lái)12個(gè)月內(nèi)中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格不太可能強(qiáng)勁反彈。

“雖然過(guò)去一年一些獲評(píng)級(jí)開(kāi)發(fā)商的信用狀況變差，但我們認(rèn)為我們?cè)u(píng)級(jí)的多數(shù)開(kāi)發(fā)商能夠度過(guò)市場(chǎng)調(diào)整。”標(biāo)普預(yù)計(jì)，2015年，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的信用趨勢(shì)將呈現(xiàn)分化，執(zhí)行能力強(qiáng)、土地庫(kù)存質(zhì)量高和財(cái)務(wù)靈活性好的開(kāi)發(fā)商境況將較好。在市場(chǎng)環(huán)境波動(dòng)的情況下，上述競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步加劇開(kāi)發(fā)商的分化。

另外，值得注意的是，房地產(chǎn)市場(chǎng)的地域分化仍在繼續(xù)?？桌陬A(yù)計(jì)，中國(guó)不同地區(qū)房地產(chǎn)的復(fù)蘇將是不均衡的，即一線城市應(yīng)會(huì)率先復(fù)蘇，三四線城市可能繼續(xù)因高庫(kù)存承壓。

北京土地溢價(jià)率整體走低

從近期房企在北京等一線城市拿地的動(dòng)向看來(lái)，對(duì)于房企而言，眼下即便是在一線城市拿地，也要講究?jī)蓚€(gè)字“安全”。

以2月12日為例，這，北京土地市場(chǎng)再次出讓四宗經(jīng)營(yíng)性地塊，分別位于順義區(qū)和平谷區(qū)，4宗地塊讓北京攬金19.16億元。這是繼2月10日北京土地市場(chǎng)集中出讓3宗地后，又一次較為密集的成交。

在上述四宗土地中，平谷區(qū)夏各莊新城的2宗地塊，均由北京中弘弘慶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以底價(jià)收入囊中；順義區(qū)趙全營(yíng)鎮(zhèn)板橋村的多功能用地，由北京朗園置業(yè)有限公司底價(jià)獲得；而順義新城的地塊，則由金地旭輝永同昌K2聯(lián)合體成功競(jìng)得，溢價(jià)率2.6%。

從這組土地成交的價(jià)格來(lái)看，溢價(jià)率都處于低位。對(duì)于該四宗地塊低溢價(jià)成交的原因，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，更多的是因?yàn)榈貕K本身的位置條件、規(guī)劃要求等方面的先天條件欠佳。

亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2月12日，北京土地市場(chǎng)今年已成交21宗經(jīng)營(yíng)性用地，相比去年同期增加了2宗，土地出讓總金額429.13億元，與去年同期相比小幅上升26億元，但從溢價(jià)率來(lái)看，卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于去年同期。

今年北京土地市場(chǎng)整體溢價(jià)水平走低的現(xiàn)象，顯示出了開(kāi)發(fā)商拿地態(tài)度的轉(zhuǎn)變。

郭毅注意到，開(kāi)發(fā)商已由去年的“豪擲千金對(duì)賭后市”，轉(zhuǎn)變?yōu)榻衲甑?ldquo;謹(jǐn)慎樂(lè)觀只拿好地”。她指出，雖然房地產(chǎn)調(diào)控政策和貨幣政策都在逐步寬松，但在自住房的打壓下，北京商品住宅成交仍然無(wú)力提振。

觀察2015年的北京樓市，還有一個(gè)頗為重要的向度是，今年開(kāi)始，隨著去年成交的高價(jià)地項(xiàng)目入市，北京大量的“被豪宅”項(xiàng)目上市后，去化前景究竟如何？

這些豪宅中，既有城市核心區(qū)、單價(jià)15萬(wàn)元/平方米量級(jí)的先進(jìn)豪宅，也有位于近郊新城，單價(jià)6萬(wàn)~8萬(wàn)元/平方米的區(qū)域標(biāo)桿型樓盤(pán)。亞豪機(jī)構(gòu)分析稱(chēng)，在北京樓市的需求結(jié)構(gòu)仍以剛需為主體的背景下，大量中高端項(xiàng)目涌入市場(chǎng)，將會(huì)加劇房企的去化壓力，保持流動(dòng)性安全也將是持續(xù)擺在房企面前的要?jiǎng)?wù)。

“在2015年，房企不僅要求發(fā)展，更重要的是得保安全，因此拿地積極性有所消退，造成土地市場(chǎng)溢價(jià)水平的滑坡。”郭毅稱(chēng)，在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)也開(kāi)始進(jìn)入調(diào)整期，城市分化漸顯，開(kāi)發(fā)企業(yè)在看好未來(lái)發(fā)展預(yù)期的支撐下，加大在一線城市土地儲(chǔ)備的力度。

“然而從近期北京土地市場(chǎng)的表現(xiàn)來(lái)看，盡管房企戰(zhàn)略布局轉(zhuǎn)向一線城市，但迫于業(yè)績(jī)和資金壓力，房企在土地市場(chǎng)上依然執(zhí)行較為謹(jǐn)慎的拿地策略，盲目追漲的情緒已明顯削弱，部分開(kāi)發(fā)限制較多、開(kāi)發(fā)成本較高的地塊將遭遇冷場(chǎng)局面。”郭毅對(duì)記者說(shuō)道。

“我們20億以上的土地大多都會(huì)尋求合作伙伴來(lái)共同運(yùn)營(yíng)。”一位上市房企負(fù)責(zé)人對(duì)記者說(shuō)，今年對(duì)房企來(lái)說(shuō)，控制風(fēng)險(xiǎn)成為真正的生存法則，誰(shuí)能在負(fù)債、盈利、質(zhì)量平衡等方面做到同規(guī)模企業(yè)前列，誰(shuí)就可能成為勝利者。