2014年1-12月，商品房銷售面積120649萬平方米，同比下降7.6%，完全符合我們之前-8%的預(yù)測;房屋新開工面積179592萬平方米，同比下降10.7%，基本符合我們-10%的預(yù)測;房地產(chǎn)開發(fā)投資95036億元，同比增長10.5%，低于我們12.3%的預(yù)測;其中12月單月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資8435億元，同比下降1.9%;新開工面積14887萬平方米，同比下降26.1%;商品房銷售面積18932萬平方米，同比下降4.1%。

　　 全年銷售同比下降7.6%，完全符合預(yù)期，12月單月未超出市場預(yù)期：12月銷售單月同比下降4.1%，全年累計(jì)下降7.6%，與我們判斷的-8%完全符合，但直覺上與12月的高頻數(shù)據(jù)不一致，這種背離在往年也一直存在，因?yàn)楦哳l數(shù)據(jù)主要集中在48個(gè)核心城市的實(shí)時(shí)成交數(shù)據(jù)，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來自全國房地產(chǎn)企業(yè)的填報(bào)，較后一個(gè)月由于涉及因素眾多，有可能產(chǎn)生較大偏差，但高頻數(shù)據(jù)預(yù)示的趨勢將逐步得到驗(yàn)證，這與統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)12月降幅大幅收窄7個(gè)點(diǎn)相一致，房地產(chǎn)2015年銷售有望維持緩慢復(fù)蘇的狀態(tài)。

　　 全年開工同比下降10.7%，基本符合預(yù)期，12月單月略低于市場預(yù)期：12月開工單月同比下降26.1%，全年累計(jì)下降10.7%，基本符合我們-10%的預(yù)測。12月單月開工略低于市場的預(yù)期，是導(dǎo)致全年數(shù)據(jù)比我們預(yù)期的多下降0.7個(gè)百分點(diǎn)的主因，但考慮到開工數(shù)據(jù)的波動性較大，這種數(shù)據(jù)基本符合預(yù)期，但12月開工與往年有差距，顯示開發(fā)商開發(fā)意愿依舊不足，我們預(yù)計(jì)開工信心的恢復(fù)至少要到2015年下半年才可看到。

　　 全年投資同比增長10.5%，低于12.3%的預(yù)期，資金到位情況不如預(yù)期：12月投資單月下降1.9%，全年累計(jì)上升10.5%，低于我們12.3%的預(yù)測，壓制投資的主要因素有：1.土地成交依舊偏冷;2.投資信心依舊不足;3.到位資金不如預(yù)期。其中，2014年全年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金121991億元，同比下降0.1%，國內(nèi)貸款增長8.0%、自籌資金增長6.3%、其他資金下降8.8%(定金及預(yù)收款下降12.4%、個(gè)人按揭貸款下降2.6%)，低于市場預(yù)期，預(yù)收款的下降較為明顯。

　　 2015年銷售微復(fù)蘇，開工投資信心依舊將受壓制，政策寬松將加力：我們預(yù)計(jì)隨著庫存逐漸下降以及銀行信貸的不斷支持，2015年市場銷售將處于微復(fù)蘇狀態(tài)，但投資、開工意愿仍將受到多方壓制，政策寬松將繼續(xù)加力，我們預(yù)計(jì)2015年銷售面積同比增長5%、新開工面積同比下降2%、房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增長8.6%。

　　 投資建議：全年銷售同比下降7.6%、開工同比下降10.7%，符合我們一直預(yù)測的-8%和-10%，但投資同比僅增長10.5%低于12.3%的預(yù)測，投資受土地成交冷淡、投資信心不足和到位資金不如預(yù)期等多方面壓制，預(yù)計(jì)下半年投資意愿將伴隨房價(jià)和銷售的微復(fù)蘇而得到提振，但這將有賴于政策寬松的進(jìn)一步加力，依舊建議關(guān)注龍頭、京津冀、再融資和園區(qū)升級等投資機(jī)會?，F(xiàn)階段我們建議關(guān)注：1.龍頭房企：保利、萬科、招商、金地和金豐;2.京津冀及擬再融資的高杠桿房企：華夏幸福、榮盛發(fā)展、泰禾集團(tuán)、中天城投等;3.園區(qū)創(chuàng)新升級：張江高科、南京高科。

　　 另外，面對房地產(chǎn)市場下行、房企投資風(fēng)險(xiǎn)加大等問題，李貴斌表示，“希望盡快清理影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的負(fù)面清單，促進(jìn)行業(yè)的健康發(fā)展。”

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