自1998年終止福利分房后，中國內(nèi)地進(jìn)入一個住宅飛速私有化的時代。而從2003年開始，房地產(chǎn)發(fā)展過熱引起爭論，頭先央行出臺“121號文”嚴(yán)控房地產(chǎn)貸款和高端住宅建設(shè)，這是中國輪房地產(chǎn)牛市啟動之后，政府次采取抑制房地產(chǎn)過熱的措施。正當(dāng)開發(fā)商遭遇當(dāng)頭一棒時，隨后出臺的“18號文”明確房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，又給開發(fā)商帶來無限希望。就是在這種警惕又依賴的矛盾中，2003-2004年，開啟了房地產(chǎn)調(diào)控新政不斷涌現(xiàn)的十年，也是作為支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展的黃金十年。

　　從“121”到“18”

　　自計劃經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)入市場經(jīng)濟(jì)后，我國逐漸取消了福利分房，建立住房分配貨幣化、住房供給商品化、社會化的住房新體制。從1998年起，人們住房問題交由市場來解決，房地產(chǎn)迎來發(fā)展的春天。

　　然而，2003年“非典”的肆虐，讓欣欣向榮的房地產(chǎn)市場幾乎處于停滯狀態(tài)。2003年5月以后，疫情得到控制，經(jīng)濟(jì)社會秩序開始慢慢恢復(fù)。

　　“當(dāng)時房地產(chǎn)沒有現(xiàn)在這樣受關(guān)注，房價不貴，4000多一平方米，而當(dāng)時工資一個月3000多，要購還是購得起的”，2004年在一家房企的業(yè)內(nèi)人士說，當(dāng)時幾乎沒有投資客，也沒有炒房團(tuán)，社會資金也沒有現(xiàn)在這么多，房價漲得很慢，現(xiàn)在來看，那根本不叫漲。

　　但是，早在2003年就有關(guān)于地產(chǎn)泡沫的爭論，更因此而出臺各種關(guān)于房地產(chǎn)的政策。2003年6月13日央行發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，業(yè)內(nèi)俗稱“121號文”，提出控制房地產(chǎn)信貸，對高端房和個人商業(yè)用房貸款進(jìn)行了嚴(yán)格限制，引起強(qiáng)烈反響。

　　SOHO中國董事長潘石屹當(dāng)時表示，“這是10年來對房地產(chǎn)業(yè)較嚴(yán)厲的政策”。而甚至有開發(fā)商認(rèn)為，房地產(chǎn)將步入一個寒冬。作為房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會代表的任志強(qiáng)，當(dāng)年對于這個政策更是“口誅筆伐”。

　　在各方對“121號文”激烈爭論時，2003年8月31日，“國務(wù)院18文件”終于在綜合了各種情況后給房地產(chǎn)企業(yè)松綁，明確了房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)的地位。

　　18號文件下發(fā)后，猶如一抹陽光清除了房地產(chǎn)商心頭的陰霾。時任華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)當(dāng)時撰文稱，“中國房地產(chǎn)將迎來新的春天。”

　　“8·31大限”影響深遠(yuǎn)

　　早在2002年，土地規(guī)則變化就在醞釀發(fā)酵，但在2004年，因為一紙通令規(guī)定了較后的時間大限，該發(fā)生的終究會發(fā)生。

　　2004年3月國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了“71號令”，要求從2004年8月31日起，所有經(jīng)營性的土地一律都要公開競價出讓。也就是說，在2004年8月31日之后，各省區(qū)市不得再以歷史問題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性國有土地使用權(quán)。

　　國土部“較后時限”一下子忙壞了京城內(nèi)的大小開發(fā)商。以前手中有地就等于握著個金疙瘩，眼下的“金疙瘩”卻越來越燙手，大限一到，黃燦燦的金子立馬變成“過期糧票”。

　　一連幾個月來，二手土地信息漫天飛，項目公司心急火燎地找下家。市場傳的一個數(shù)字是，當(dāng)時北京大約有1270多塊符合協(xié)議出讓條件的土地急于出手。

　　當(dāng)時，北京共有288宗地塊在“8·31大限”之前過關(guān)，根據(jù)北京國土資源局公開的三批過關(guān)名單計算，共2400多萬平方米土地，規(guī)劃建筑面積1.2億多平方米。而涉及的項目包括萬年花城、北苑家園、鳳凰城等后來知名的項目。

　　8·31以后，政府要求所有土地必須通過政府部門以公開“招拍掛”的方式交易，基本堵死了土地私下交易的口子。土地市場的公開，也令更多開發(fā)商有了公平競爭的機(jī)會，尤其為外地開發(fā)商進(jìn)京發(fā)展帶來機(jī)遇。萬科、復(fù)地、綠地、富力等大品牌房企也借公開市場紛紛進(jìn)駐北京，并成功分羹。

　　但另一方面，新的土地制度也有不少質(zhì)疑。“以前市場中土地供應(yīng)商很多，市場項目也多，房價得到平衡。‘8·31’之后就只有政府一家壟斷供應(yīng)土地，供應(yīng)得上還好，供應(yīng)不上，必然影響房子的供應(yīng)，導(dǎo)致供不應(yīng)求推升房價上升。”一業(yè)內(nèi)人士如是說。而自2004年開始，開發(fā)商天價拿地的場景在土地招拍掛后并不鮮見，地價推高房價爭論也由此開始。

　　經(jīng)濟(jì)適用房表現(xiàn)亮眼

　　在各種爭論和重大土地制度調(diào)整中，北京房價在2003年-2004年保持著上漲趨勢。而這兩年另一個突出的現(xiàn)象，就是經(jīng)濟(jì)適用房的大量涌現(xiàn)。

　　據(jù)了解，取消福利分房后，北京規(guī)劃了大量經(jīng)濟(jì)適用房，北京人有戶口就可以購。

　　“回龍觀當(dāng)年貌似是2600元/平方米，我家2003年購的安樂林路的經(jīng)適房，均價每平方米4400元，旁邊商品房大約5000多元，經(jīng)適房和商品房差距不大，價格也漲得緩慢”，一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士回憶起當(dāng)時的市場時表示，百子灣一號、三環(huán)新城、世紀(jì)風(fēng)景等當(dāng)年放號的經(jīng)濟(jì)適用房項目比較火爆，出現(xiàn)連夜排隊購房的現(xiàn)象。

　　在2004年，不僅房價漲，水泥、鋼材等建材也紛紛漲價，為了抑制過熱的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，2004年10月29日，央行9年來頭次加息，也開啟了近5年的加息通道。而對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，也必然在加息通道的宏觀背景下迎接新的挑戰(zhàn)。

　　【典型事件】

　　“8·31大限”來襲

　　2004年2月，北京宣布將停止經(jīng)營性項目土地的協(xié)議出讓。隨后，國土資源部要求在2004年8月31日前將歷史的土地問題加以界定并處理完畢，這被業(yè)內(nèi)稱為“土地大限”。

　　【典型人物】

　　任志強(qiáng)：地產(chǎn)“大炮”

　　央行“121號文”發(fā)布之后，時任全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會輪值主席、華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)次以行業(yè)協(xié)會的名義反對，直接抨擊限制房地產(chǎn)貸款的“121號文件”，稱這個文件更多的是閉門造車。任志強(qiáng)成為地產(chǎn)界較受關(guān)注的人物之一。

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