改革開放的30年正是中國城市化進(jìn)程快速前進(jìn)的30年。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明,截至2008年底,中國城鎮(zhèn)人口達(dá)到了6.0667億,城市化水平達(dá)到45.68%。根據(jù)納瑟姆曲線原理可知,城市化水平在30%-70%之間的國家,其經(jīng)濟(jì)的發(fā)展屬于勢頭極為迅猛的高速增長階段,由此必然造成更多的人口向城市聚集。以北京為例:近十年間,北京城市化率指標(biāo)直線上升,且增長速度逐年加快。到2008年底,北京的城市化率已達(dá)到76.6%,這個(gè)指標(biāo)每增長1%,就意味著將帶來大約25萬的新增城市人口。

以北京為例,回顧多年來的發(fā)展進(jìn)程,不難發(fā)現(xiàn)其城市化的過程主要經(jīng)歷了三個(gè)階段:,初期城市化階段———人口向城市集中、市發(fā)展較快。上世紀(jì)90年代初期,北京的發(fā)展模式是簡單的攤大餅式發(fā)展,從二環(huán)、三環(huán)、四環(huán)逐步擴(kuò)張,城市區(qū)得到快速的建設(shè)與發(fā)展。但是后來人們發(fā)現(xiàn),環(huán)路的出現(xiàn),遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能緩解交通壓力,市政建設(shè)也面臨永遠(yuǎn)跟不上擴(kuò)張速度的矛盾。,郊區(qū)城市化階段———原有郊區(qū)變市區(qū),城市面積擴(kuò)大(縣變區(qū))。21世紀(jì)后,北京的城市化進(jìn)程步入階段,大量近郊區(qū)域轉(zhuǎn)變?yōu)槭袇^(qū),城市迅速擴(kuò)張,在形成CBD、金融街、方莊、奧北、望京、中關(guān)村等一系列大型的城市功能區(qū)之后,隨著城市人口的不斷增加,這些城市功能區(qū)也面臨很大的挑戰(zhàn),強(qiáng)度過大、輻射能力有限、城市交通擁堵不堪成為較主要的問題。第三,逆城市化階段。城市發(fā)展演變過程中,由于城市地帶生存空間日益狹小、交通條件日益擁擠以及地價(jià)日益上漲等原因,城區(qū)居民遷出城市,不斷向城市邊緣及郊區(qū)、鄉(xiāng)村地帶遷移。近年來,北京的發(fā)展逐步跨入逆城市化階段。根據(jù)北京市的城市發(fā)展規(guī)劃,建立多的發(fā)展模式,有效緩解交通、人口、城市功能區(qū)壓力將成為必然。

從1998年到2007年這十年房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展,正是北京城市化前兩個(gè)發(fā)展階段(初期城市化與郊區(qū)城市化階段)的產(chǎn)物。自1998年國家取消福利分房制度之后,舊體制被打破,全國房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)加速發(fā)展的狀態(tài)。北京更是此次行業(yè)大發(fā)展中較為典型的一例。從1998年至2007年,北京房地產(chǎn)投資額直線上升,2007年達(dá)到了1995.8億元,居10年之較,10年間總投資額達(dá)到11010.7億元,總銷售額達(dá)到10683.94億元,總銷售面積達(dá)到16490.1萬平米。種種數(shù)據(jù)表明,10年來北京的房地產(chǎn)業(yè)取得了其他行業(yè)不可比擬的輝煌成績。不僅給開發(fā)商帶來了巨額利潤,也為國家?guī)砹司揞~的稅收,同時(shí)更為改善居民住房環(huán)境與居住水平作出了實(shí)質(zhì)性的貢獻(xiàn)?？梢?這10年是由“房”帶動(dòng)“產(chǎn)”的黃金十年。2008年以來,在政策的疊加效應(yīng)及世界金融危機(jī)的雙重作用下,房地產(chǎn)市場交易量大幅萎縮,房價(jià)也有所回落,“房”產(chǎn)黃金十年的時(shí)代正式終結(jié),房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入階段性調(diào)整期。這次行業(yè)的階段性調(diào)整是一次重新洗牌的過程,資質(zhì)差、實(shí)力弱、專業(yè)度低的公司將被市場自然淘汰,綜合實(shí)力強(qiáng)的地產(chǎn)公司如能正確把握未來的發(fā)展趨勢,積極應(yīng)對(duì)變革,將會(huì)迎來一個(gè)發(fā)展契機(jī)。

從2004年的“8·31”土地大限,到2005年七部委聯(lián)合下發(fā)的意見,直至2006年的“國六條”,2007年對(duì)低收入家庭及加強(qiáng)對(duì)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸的管理,包括這四年間的10次加息,房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整、變化與轉(zhuǎn)型巨大。身處逆城市化階段的發(fā)展大背景中,未來10年將會(huì)怎樣?

城市區(qū)的土地總有開發(fā)殆盡的,要謀求更大的發(fā)展,必然順應(yīng)逆城市化進(jìn)程,開發(fā)由城市核心區(qū)向新城鎮(zhèn)的廣大天地迅速轉(zhuǎn)換。在財(cái)政部2008年10月22日《繼續(xù)加大保障民生投入力度,切實(shí)解決低收入群眾基本生活》政策的引導(dǎo)下,由“產(chǎn)”帶動(dòng)“地”的時(shí)代已經(jīng)不能成為市場的完全主流。以北京為例,其整體城市規(guī)劃表明,未來北京將形成邊緣十大居住組團(tuán),新城鎮(zhèn)土地引導(dǎo)房地產(chǎn)市場郊區(qū)化發(fā)展的趨勢十分明顯。同時(shí),北京市還加大了市域、城際公路網(wǎng)建設(shè)及鐵路建設(shè),加快國道、市道和農(nóng)村公路網(wǎng)建設(shè),形成以12條國道及國道主干線組成的主要放射線、11條市道組成的次要放射線,及9條市道聯(lián)絡(luò)線和2條環(huán)線組成的公路網(wǎng)主骨架和較完善的縣鄉(xiāng)道路網(wǎng)。實(shí)現(xiàn)由全市10個(gè)郊區(qū)縣城進(jìn)入市區(qū)行車時(shí)耗在1公里左右,各相鄰郊區(qū)縣之間的行車時(shí)耗不超過1公里,各郊區(qū)縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)到縣城行車時(shí)耗不超過1公里,外埠機(jī)動(dòng)車由市界進(jìn)入市區(qū)行車時(shí)耗不超過2公里,過境不超過3公里。隨著北京城市交通的逐步完善,新城建設(shè)的推開,北京郊區(qū)及遠(yuǎn)郊土地將逐步進(jìn)入北京土地供應(yīng)市場,從而促使近郊與遠(yuǎn)郊土地成交量加大。另外,北京市政府加大保障性住房用地的供應(yīng),也導(dǎo)致成交土地郊區(qū)化?？梢?以“地”帶動(dòng)“產(chǎn)”的新時(shí)代已經(jīng)到來。

隨著中國城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn),以小城鎮(zhèn)為代表,以組團(tuán)方式發(fā)展的模式將成為逆城市化過程的主要特征。新的發(fā)展模式必然帶來新的產(chǎn)業(yè)布局與生產(chǎn)力布局。一個(gè)新興的小城鎮(zhèn)是否能夠吸引來足夠數(shù)量級(jí)的城市人口,將主要取決于土地一級(jí)開發(fā)過程中的合理規(guī)劃與準(zhǔn)確定位,其中又以產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的規(guī)劃與定位較為關(guān)鍵。是否能引入或挖掘出具有特色的產(chǎn)業(yè),決定著未來區(qū)域的發(fā)展活力與人口吸引力,更成為小城鎮(zhèn)可持續(xù)發(fā)展的原動(dòng)力?！胺康禺a(chǎn)”可以是一個(gè)詞,也可以是三個(gè)詞———“房子”、“土地”、“產(chǎn)業(yè)”。如果說1998年-2008年是房子的黃金十年,下一個(gè)十年也許一定不是“房子”。也許我們更應(yīng)該關(guān)注“產(chǎn)業(yè)”或“土地”,土地的發(fā)展往往會(huì)誕生無數(shù)個(gè)“新城”,因此“先業(yè)后城”還是“先城后業(yè)”是一個(gè)交替過程,但二者之間在某些目標(biāo)的下區(qū)別還是有的。

未來土地與產(chǎn)業(yè)雙重催生的小城鎮(zhèn),規(guī)劃、建設(shè)、發(fā)展,都應(yīng)注重與城市“對(duì)接”,在強(qiáng)化特有的自然優(yōu)勢、歷史優(yōu)勢的同時(shí)創(chuàng)造新的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢,注重吸引城市的人流、物流和產(chǎn)業(yè)流,提高小城鎮(zhèn)的吸引消費(fèi)的能力,為二、三產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)而深厚的基礎(chǔ)。可以預(yù)見,特色產(chǎn)業(yè)先期導(dǎo)入,再加上各項(xiàng)城市基礎(chǔ)設(shè)施與配套建設(shè)的迅速跟進(jìn),土地逐步由生變熟,小城鎮(zhèn)的吸附力逐步加強(qiáng),加之規(guī)?；淖≌_發(fā),必然帶來城市人口的涌入,由此完成初步的產(chǎn)業(yè)與生產(chǎn)力的重新布局,新的小城鎮(zhèn)逐步發(fā)展成熟起來,并不斷向周邊發(fā)展輻射,直至區(qū)域組團(tuán)的快速成熟,以更強(qiáng)的引力吸引更多的城市區(qū)人口向新興組團(tuán)疏散,逆城市化進(jìn)程得到快速推進(jìn),城市整體規(guī)模不斷升級(jí),經(jīng)濟(jì)實(shí)力與綜合競爭力隨之拔升,逐步形成良性循環(huán)。

可以預(yù)見,逆城市化階段下,由“地”帶動(dòng)的小城鎮(zhèn)發(fā)展模式必然成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主導(dǎo)方向。而“地”產(chǎn)黃金十年的根本,就在于對(duì)小城鎮(zhèn)土地的規(guī)劃運(yùn)營以及由此帶動(dòng)的住宅產(chǎn)業(yè)化上。小城鎮(zhèn)的健康發(fā)展與逐步升級(jí),將成為未來房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步持續(xù)發(fā)展的平臺(tái),我們將告別純粹為了完成“地價(jià)”成本回收的1.0時(shí)代,步入由未來綜合預(yù)期準(zhǔn)確制導(dǎo)的土地市場2.0版。

根據(jù)思源置地的土地運(yùn)營系統(tǒng)分析,土地市場2.0版主要包括兩個(gè)方面,一是我們必須告別靜態(tài),用動(dòng)態(tài)的方法對(duì)土地一系列決策工作進(jìn)行可行性研究,這涉及到土地存量、行業(yè)趨勢、現(xiàn)行房價(jià)和持續(xù)房價(jià)對(duì)土地成本的影響,也包括區(qū)域土地的動(dòng)態(tài)變化的影響,而后是土地自身的價(jià)值問題,絕非野蠻取地之后為之不停的埋單。同時(shí),對(duì)于政府而言,需要的也不僅僅是土地整理、規(guī)劃,土地推廣將成為更為重要的一項(xiàng)工作,而推廣的將是如何滿足拿地企業(yè)的核心需求和市場化運(yùn)作。二是必須依據(jù)多方面的發(fā)展來完成綜合屬性的升級(jí),而產(chǎn)業(yè)也許并非是全部策略,如果周期過長,產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)在土地生命周期中顯現(xiàn)的時(shí)間難以完全吻合。在這種情況下,思源置地的“土地期貨平臺(tái)”可以令更多的參與主體針對(duì)行業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展作出正確預(yù)測,實(shí)行價(jià)格與價(jià)值平衡博弈,也就是說土地將告別其只是作為生產(chǎn)原料的宿命,他將被賦予更多的含義,實(shí)現(xiàn)平臺(tái)間的流轉(zhuǎn)和升值,滿足企業(yè)實(shí)現(xiàn)資金、資源、土地之間更好的調(diào)配與對(duì)位。

地久遠(yuǎn),心無限……一段不平凡的歷程,一個(gè)邁向新的起點(diǎn)的里程碑。所有的努力和夢想,都記載在這十年間；站在十年的肩膀上,迎接更輝煌的下一個(gè)十年,激蕩在胸中的是過往的榮耀和開拓未來的使命。思“源”于此,腦海浮現(xiàn)出此標(biāo)識(shí)的基本形狀,一枚象征恒久的徽章,必將傳遞并銘刻在每一個(gè)參與者的心中,象征著光榮與使命,光芒輝映著下一個(gè)十年的演繹。(作者系思源置地總經(jīng)理,聯(lián)系郵箱gaozhiguo@syswin.com)

(作者：葉箴)