2014年上半年，備受“雙限”考驗(yàn)的房企日子究竟過(guò)得怎樣？8月份，萬(wàn)科、融創(chuàng)、旭輝等外來(lái)房產(chǎn)大腕及綠城、濱江等本地龍頭房企紛紛發(fā)布了半年報(bào)。雖說(shuō)在不景氣的大背景下，外來(lái)房企的表現(xiàn)依舊強(qiáng)勁，但本地房企如綠城、濱江的凈利潤(rùn)下滑勢(shì)頭卻令人擔(dān)憂。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至目前，已有27家A股房地產(chǎn)上市公司發(fā)布2014年半年報(bào)，20家企業(yè)上半年主營(yíng)收入實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)，但其中近半數(shù)的房企凈利潤(rùn)同比都出現(xiàn)了下滑。像嘉凱城上半年的凈利潤(rùn)同比大幅下滑716%，本地房企中，濱江的凈利潤(rùn)也下降了51.7%。

7月以來(lái)，隨著限購(gòu)政策在多個(gè)城市正式放開，樓市宣布進(jìn)入下半場(chǎng)。但從房企半年報(bào)中透露的信息顯示，在許多房企未完成公司全年度銷售任務(wù)一半的情況下，集中“火力”去化庫(kù)存依舊是下半年眾多房企的頭要目標(biāo)。

半數(shù)房企凈利潤(rùn)出現(xiàn)下滑，不少房企未完成半年任務(wù)

剛剛出爐的房企半年報(bào)，凈利潤(rùn)相比去年同期下滑，算是整個(gè)半年報(bào)中較令人關(guān)注的部分。

兩周前，在香港上市的綠城中國(guó)控股有限公司發(fā)布業(yè)績(jī)預(yù)警，今年上半年綠城凈利潤(rùn)可能較去年同期減少超過(guò)65%；濱江集團(tuán)上半年的業(yè)績(jī)和凈利潤(rùn)也出現(xiàn)明顯下滑，其半年報(bào)指出，2014年上半年濱江集團(tuán)實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額60.2億元，同比減少11%，作為主戰(zhàn)場(chǎng)的杭州，上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入達(dá)41.54億元。此外，歸屬于母公司所有者凈利潤(rùn)4.5億元，比上年同期下降51.7%。

其他本土房企的凈利潤(rùn)下降幅度也令人吃驚：宋都股份上半年?duì)I業(yè)收入為13.79億元， 由于東郡國(guó)際一期、印象西湖二期項(xiàng)目交付結(jié)轉(zhuǎn)，比上年同期增長(zhǎng)441.46%；歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)為1626.3萬(wàn)元，比去年同期減少46.53%；嘉凱城集團(tuán)，其2014年半年報(bào)指出，公司今年上半年?duì)I業(yè)收入26.91億元，較上年同期增長(zhǎng)9.79%，但實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)-1.27億元，較上年同期下降716.17%，凈利潤(rùn)在公布半年報(bào)的房企中下滑較為嚴(yán)重。

在眾多房企的半年度報(bào)告中，對(duì)于利潤(rùn)率下降原因的描述大多是：近期“以價(jià)換量”拉低了利潤(rùn)空間，而融資成本過(guò)高、土地成本走高以及其他資金成本高企，也不同程度地壓縮了利潤(rùn)。在宋都的半年報(bào)中，對(duì)于凈利潤(rùn)下降的主要原因描述就是“本期交付的東郡國(guó)際為剛需樓盤，利潤(rùn)空間較窄。”

出爐的半年報(bào)中，與記者較初的預(yù)估有所不同，20家企業(yè)上半年主營(yíng)收入實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)，不過(guò)卻有不少房企仍然未能完成其半年的銷售任務(wù)。

2014年旭輝中期業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，公司上半年完成合同銷售金額102億元，同比增長(zhǎng)42.5%，完成其2014年全年合同銷售目標(biāo)220億元的46%；本土房企濱江，如果按照年初設(shè)定的目標(biāo)—全年銷售130億元，目前其60.2億元仍然未能完成一半的量；宋都計(jì)劃實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入50億元，上半年宋都股份營(yíng)業(yè)收入為13.79億元，未到全年目標(biāo)的三分之一。

本地大佬難敵外來(lái)大鱷，萬(wàn)科半年銷售額破千億

萬(wàn)科公布的2014年半年報(bào)中，其上半年實(shí)現(xiàn)銷售金額達(dá)1009.1億元，同比去年增長(zhǎng)20.6%，也是公布半年報(bào)的房企中，先進(jìn)半年突破千億大關(guān)銷售額的。萬(wàn)科總裁郁亮表示，堅(jiān)持主流定位和積極銷售是萬(wàn)科一貫的策略，這使公司在波動(dòng)的市場(chǎng)中仍然能取得相對(duì)穩(wěn)定的業(yè)績(jī)表現(xiàn)。

近期，入杭8年的萬(wàn)科聯(lián)動(dòng)旗下8盤同日開盤，推盤量高達(dá)800余套，可以說(shuō)，這幾乎是杭州樓市史上單日推盤的手筆，也是為了萬(wàn)科全年超百億的銷售目標(biāo)奮力沖刺。同時(shí)，上半年杭州主城區(qū)無(wú)論是銷售金額還是銷售套數(shù)，萬(wàn)科都有兩個(gè)盤排進(jìn)前十，這無(wú)疑也印證了郁亮所說(shuō)的積極銷售的策略。

今年上半年，本地房企表現(xiàn)平平。濱江集團(tuán)實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額60.2億元，同比去年減少11%；根據(jù)綠城集團(tuán)(綠城陽(yáng)光公館 綠城百合公寓)官網(wǎng)公布的相關(guān)數(shù)據(jù)，截至2014年7月31日止七個(gè)月里，綠城集團(tuán)累計(jì)合同銷售金額約人民幣318億元，除去7月銷售金額46億元，其上半年合同銷售金額為272億元，同比去年上半年325億元下降了19.5%。

而從杭州主城區(qū)上半年的銷售情況來(lái)看，武林壹號(hào)成交金額達(dá)12.05億元，綠城西溪誠(chéng)園也收獲6.09億元，都能排進(jìn)銷售金額前十。“這兩大本地房企的產(chǎn)品相對(duì)比較高端，特別是綠城。相比外來(lái)房企主打的跑量剛需產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，銷售總額肯定相對(duì)處于劣勢(shì)。”一位開發(fā)商如此分析。

濱江的公告稱，報(bào)告期內(nèi)僅城市之星和湘湖壹號(hào)部分住宅交付，以及紹興金色家園、紹興星城大廈、衢州春江月等尾盤交付，因此2014年1~6月公司的營(yíng)業(yè)收入比上年同期下降13.39%。而我們看到，除了萬(wàn)家名城，其在杭州的大部分項(xiàng)目仍為中高端項(xiàng)目，項(xiàng)目拿地和資金成本也相對(duì)較高，其凈利潤(rùn)下降也在情理之中。

有專家估計(jì)，隨著主城區(qū)大戶型限購(gòu)放開，二套房貸款認(rèn)定上有所松動(dòng)，濱江的中高端項(xiàng)目在下半年將獲得更多的去化空間。

下半年去庫(kù)存成主基調(diào)，房企拿地變得謹(jǐn)慎

7月29日零時(shí)起，杭州限購(gòu)正式松綁。大家都在關(guān)心，下半年樓市成交會(huì)否有所起色？對(duì)此，各家房企在半年報(bào)中的預(yù)測(cè)較為謹(jǐn)慎。“加速去化庫(kù)存”的字眼多次被提及。業(yè)內(nèi)人士分析，下半年一二線市場(chǎng)很可能會(huì)成為品牌房企降價(jià)的主戰(zhàn)場(chǎng)，隨著萬(wàn)科、雅居樂(lè)等輪降價(jià)戰(zhàn)之后，目標(biāo)完成率低、貨量充足的房企很可能也將加入跑量陣營(yíng)。

萬(wàn)科年中報(bào)顯示，由于上半年結(jié)算不多，導(dǎo)致營(yíng)業(yè)收入下滑，預(yù)計(jì)今年將有超過(guò)七成的竣工量集中在下半年。對(duì)于未來(lái)的市場(chǎng)形勢(shì)，郁亮認(rèn)為，短期內(nèi)，那些庫(kù)存量高、去化周期長(zhǎng)的城市，仍然會(huì)延續(xù)去庫(kù)存的過(guò)程。但目前已經(jīng)出現(xiàn)了一些積極的因素，預(yù)示著下半年的經(jīng)營(yíng)環(huán)境可能會(huì)好于上半年。

而杭州經(jīng)歷了去年土地市場(chǎng)狂飆之后，2014年上半年的市場(chǎng)行情直轉(zhuǎn)急下，高價(jià)拿地的外來(lái)大鱷被龐大的庫(kù)存壓力所束縛，謹(jǐn)慎拿地的土地策略也在半年報(bào)中頻頻出現(xiàn)。

旭輝的半年報(bào)顯示，截至7月末，旭輝集團(tuán)僅收購(gòu)五塊土地，拿地總額為29.21億元，同比大降45%。北京、合肥及鎮(zhèn)江各一塊，蘇州兩塊，總應(yīng)占合同代價(jià)為人民幣19.5億元。旭輝集團(tuán)將繼續(xù)在土地收購(gòu)方面利用合營(yíng)策略，以分散其財(cái)務(wù)承擔(dān)。“今年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)逐漸轉(zhuǎn)弱，市場(chǎng)銷售弱化迫使企業(yè)的投資開發(fā)量大幅下降。旭輝今年上半年拿地比去年審慎，有節(jié)制地避免以過(guò)高的土地成本進(jìn)行收購(gòu)。”

盡管現(xiàn)金流充裕，但萬(wàn)科在拿地上仍然表現(xiàn)謹(jǐn)慎。中報(bào)顯示，上半年萬(wàn)科新增項(xiàng)目的權(quán)益規(guī)劃建筑面積約264.1萬(wàn)平方米，低于去年同期。

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